《房地产项目管理 第2版 教学课件 ppt 作者 谭术魁 第3章 房地产项目组织系统》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目管理 第2版 教学课件 ppt 作者 谭术魁 第3章 房地产项目组织系统（54页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第3章 房地产项目组织系统,本章主要内容包括： 1房地产项目组织的主要工作和过程； 2房地产项目组织的特点和设置运行的基本原则； 3房地产项目组织的基本形式和一般选择思路； 4房地产项目组织机构的构成及其主要工作； 5房地产项目对项目管理者的素质和能力的要求。,3.1 房地产项目组织概论,1.有关概念 （1）组织 组织通常为组织机构或组织行为。组织机构是按一定的领导体制、部门设置、层次划分、职责分工、规章制度和信息系统等构成的有机体，是可完成一定任务的社会人的结合形式。组织行为是通过一定的权力和影响力，为达到一定目标，对所需要的资源进行合理配置，同时处理人和人、人和事、人和物等各种关系的活动。
2、整个组织的职能是通过两者的有机结合而实现的。,1）项目组织 2）项目管理组织 它们是两个不同的、而又相互联系的概念。项目管理组织作为一个组织单位，也必然包括在项目组织之中。,（2）项目组织与项目管理组织,（3）项目组织系统,项目组织系统是为了实现项目组织职能而建立的项目组织运作体系，其主要运行程序包括设计与建立、运行和调整等阶段。 项目组织的设计与建立 组织运行 项目组织调整,2房地产项目组织的基本结构,（1）房地产项目工作主要有两种形式： 专业型工作，一般由专业承包公司或主管部门承担； 管理型工作，一般由管理人员承担。,（2）项目组织的基本结构层次,项目的所有者或上层领导。 项目管理者（项目
3、的组织层） 项目具体任务的承担者（项目操作层）。,当然，在项目的不同阶段，上述三个层次的人员承担项目的任务是不一样的： 项目前期策划阶段，主要是由投资者（业主）对项目的目标进行设计。 项目设计和计划阶段。主要工作移向项目的组织层、设计单位、监理单位。 项目施工阶段。项目组织层和实施层的工作将进入高潮。 项目后期管理阶段，三个层次都必须有相当大的投入。,3房地产项目组织的策划,项目组织策划是根据项目和项目参与方的具体情况以及环境条件而进行的项目组织的计划与设计，是项目管理的一项重要管理工作，是一个复杂的过程，包含许多内容。 从项目组织策划的流程可知，项目组织策划是一个复杂过程，需要做许多工作：
4、在项目组织策划前期。 在项目组织策划中期。 在项目组织策划后期。,项目组织策划过程,3.2 房地产项目组织的特点与基本原则,1房地产项目组织的特点 房地产项目组织：是房地产项目的参与者、合作者为了完成项目的工作任务，而按一定的规则构成的有机整体，是由项目的行为主体构成的组织系统。,特点,（1）组织目标明确 （2）组织结构的完整性 （3）组织形式具有一次性、暂时性 （4）项目组织与企业组织之间具有关联性 项目组织依附于企业组织 项目组织又具有一定的独立性,（5）项目组织易受到相关部门不同程度的影响 （6）项目组织有高度的弹性、可变性 （7）项目组织没有固定的组织文化 （8）项目组织有自身的结构和
5、组织关系 专业与行政的关系 合同关系 如果遇到问题，先通过合同、法律、经济等手段来解决问题，而不要先采用行政手段解决有关问题。,2房地产项目组织的基本原则,（1）目标统一原则 （2）责权利平衡原则 权责对等 权力的制约与保护 责任到位，奖罚分明,（3）灵活性和适用性相结合的原则 （4）组织制衡原则 （5）保持项目组成人员及其责任的连续性和统一性原则 项目的整体性工作最好由一个单位或部门全面负责管理、统筹安排。 项目的主要承担者应对项目的最终成果负责。,（6）合理安排项目组织管理跨度与管理层次原则 管理跨度：又称管理幅度，是指某一组织单元直接管理下一层次组织单元的数量。 管理层次：是指一个组织总
6、的结构层次。 窄跨度、多层次的组织结构 宽跨度、少层次的组织结构,（7）合理授权原则 按所完成的任务和预期取得的结果进行合理授权。 采取分权形式对组织进行授权。 应谨慎授权。,3.3 房地产项目的组织形式,1房地产项目的组织过程 （1）项目分标及其作用 项目分标：是指在项目结构分解的基础上，按一定的规则将整个项目任务和工作分解为若干个包（或标段）的过程。 分标可保障项目总目标的顺利实现。 分标可明确地、灵活地对项目目标实施控制。 分标策划是项目管理的一种手段。,（2）分标的依据,业主方面 承包商方面 房地产项目方面 环境方面,（3）分标的方式,1）分阶段、分专业的项目平行分标方式。 有利于加强
7、业主对项目的管理。 有利于保证业主对项目计划和设计的主线清晰。 业主存在大量的管理工作。 业主存在大量的、困难的协调工作。,分阶段平行分标方式结构,2）总承包方式,总承包结构方式,这种分标方式的特点： 总承包项目有利于业主对项目的总体管理与规划。 总承包项目有利于总承包商对项目进行管理。 总承包项目的责任体系是完备的。 总承包项目对业主与承包商双方都有利。 总承包方式对业主要求较高。 总承包方式对总承包商要求较高。,3）CM模式（Construction Management的缩写）,CM模式：是指CM单位接受业主的委托，组织方式协调设计、管理施工的承发包模式，是一种特定的分标模式，其出发点是
8、缩短工程建设工期。 这种模式的特点： 采用“Fast Track”生产组织方式。 采用委托CM单位的生产组织形式。 采用“成本+利润“的计价方式。 CM模式的类型： 非代理型（CM/Non-Agency）。 代理型（CM/ Agency）。,2房地产项目的组织结构形式,（1）寄生式项目组织 1）寄生式项目组织的定义与形式,2）寄生式项目组织的特征 项目组织的功能和作用很弱 项目组织不需要组织规则 适用范围,3）寄生式项目组织的优点 寄生式项目不需新建组织机构，对企业原组织影响较小，且管理成本较低。 有利于各种专业人员结合在一起，办事效率高。 4）寄生式项目组织的缺点 项目经理没有组织上的权力
9、容易造成比较狭隘、不全面的项目组织行为。 项目的某些职能工作只是参与项目成员的一项附带性工作。,（2）独立式项目组织形式,1）独立式项目组织的概念与形式,2）独立式项目组织的特征 独立式项目组织是企业内部的一个项目组织 项目经理承担项目管理职能，对项目组织拥有完全权力,3）独立式项目组织的优点 能将项目参加者的力量集中于项目 容易管理 适应范围较广泛 4）独立式项目组织的缺点 独立式项目组织效率低，成本高 项目资源的计划和供应困难 不利于企业和人员的发展 项目组织可变性和适应性不强,（3）直线式项目组织,1）直线式项目组织的含义与形式。,直线式项目组织特征： 其主要特征是与企业组织形式相似，与
10、项目的结构分解图有较好的对应性，通常独立项目和中小型房地产项目都采用直线式组织形式。,2）项目组织的优点 项目组织管理方便。 目标分解和责任落实比较容易，协调费用较低。 信息流通快，决策迅速，容易控制。 3）项目组织的缺点 可能造成企业的有限资源不能合理利用。 项目经理责任较大，一切决策信息都集中于项目经理。 可能由于权力争执，使企业各项目之间不仅缺乏信息交流，协调困难。,（4）矩阵式项目组织形式,1）矩阵式项目组织的含义与形式。,2）矩阵式项目组织具的特征： 与职能部门部门数相同，多个项目与职能部门的结合部呈矩阵状。 项目组织中，永久性的专业职能部门和临时性的项目组织同时交互作用。 矩阵式组
11、织原则上是由价值观相同、任务不同的两个管理系统的叠合。 既适用于同时承担多个项目的管理，也适合于大型、复杂项目的管理。,3）矩阵式项目组织的优点 在组织上，打破了传统的以权力为中心的思想，树立了以任务为中心的思想。 能充分有效地利用有限的项目资源。 兼有寄生式和独立式项目组织形式的优点。 矩阵式组织结构富有弹性。 矩阵式组织的结构、权力与责任关系是比较灵活的。 4）矩阵式项目组织的缺点 存在多种形式的双重关系。 管理要求较高。 协调较困难。 需要很强的计划性与控制系统。 经常会出现项目经理的责任与权力不统一的形象。,3项目组织结构形式的选择,考虑的因素如下： （1）项目自身的情况。 （2）上层
12、系统（企业）组织状况。 （3）项目对效率与成本的需要。 （4）项目阶段对组织形式的不同需要。 当然，也可以从项目的性质、上层系统（企业）的状况等选择项目的具体组织形式。,3.4 房地产项目管理组织,1项目管理组织的主要工作 （1）前期策划阶段 （2）设计和计划阶段 （3）招标投标,（4）项目施工阶段 这一阶段主要进行施工准备和施工过程中的“三控制，两管理，一协调”等工作。 1）施工准备阶段 2）质量控制 3）进度控制 4）投资控制 5）合同管理 6）信息管理 7）组织协调 （5）项目营销管理 （6）项目后期管理,2项目管理组织的主要形式,（1）项目经理部 1）项目经理部的作用 2）项目经理部的
13、结构,3）项目经理部的运作 成立项目经理部。 组织项目经理部成员了解项目经理部的目标和任务。 明确项目经理部各部门及其成员的职责和权力。 组织各成员开始执行各自的任务，开始推进工作。 促进各成员很好的沟通和公开的交流，以便相互信任，形成和谐的相互依赖整体。 制订一整套招聘、安置、报酬、培训、提升和考评管理人员的计划,（2）项目经理,1）项目经理的地位 2）现代房地产项目对项目经理的要求 素质要求 a.必须具有很好的职业道德，具有高度的敬业精神，努力完成自己的职责。 b.应具有创新精神，有强烈的管理愿望，勇于承担责任和风险，努力追求工作的完美。 c.应该为人诚实可靠，讲究信用，有敢于承担错误的勇
14、气，言行一致，办事公正。 d.项目经理应任劳任怨，忠于职守。 e.项目经理应具有合作精神和团队意识。 f.项目经理应具有很高的社会责任感和道德观念。,能力要求 a.应具有强的综合能力。 b.应有很强的处理人事关系的能力。 c.应有较强的语言表达能力，谈判技巧，个性和说服能力。 d.他的个人领导风格应有可变性和灵活性，能够适应不同的项目和不同的项目组织。,知识要求 项目经理应当是一名管理专家，通常是接受过大学以上的专业教育，要有相关的工程技术专业、经营管理、政策法规等方面的知识和技术。美国提出项目管理的知识体系,项目管理知识体系,3）项目经理的工作内容 规划项目管理目标 制定职工行为准则 选用人
15、才 4）项目经理的经常性工作 决策 深入实际，调查研究 学习 落实合同,习题解答,1如何理解项目组织的含义？ 答案要点：为了完成特定的项目任务而建立的组织机构，主要包括负责完成项目各项工作任务的人、单位、部门组合起来的群体，有时还包括为项目提供服务或质量监督的部门，如政府机构、技术与质量的鉴定部门等。 （另一层含义：项目实施的组织过程）,2房地产项目组织的基本结构是什么？如何理解？ 答案要点： 项目组织的基本结构大致有三个层次： 项目的所有者或上层领导。 该层对整个项目负责，且最关心项目整体的社会、经济、环境三大目标的效益。 项目管理者（项目的组织层） 该层对业主负责，具体实施业主的意图，保护
16、业主利益，保证项目目标的实现。 项目具体任务的承担者（项目操作层）。 该层主要承担项目所需的具体工作任务以及相应的责任 此外，项目组织还包括项目合作者、监管部门和公共服务部门等。,3如何区别项目组织和项目管理组织？ 答案要点： 项目组织是指为了完成特定的项目任务而建立的组织机构，主要包括负责完成项目各项工作任务的人、单位、部门组合起来的群体，有时还包括为项目提供服务或质量监督的部门，如政府机构、技术与质量的鉴定部门等 项目管理组织是指为了完成特定的项目管理任务而建立的从事项目管理工作任务的组织机构，主要是由完成项目管理工作的人、单位、部门组成起来的群体，是业主委托或指定负责整个项目管理的项目经理部。 它
