《物业管理理论与实务 教学课件 ppt 作者 胡伯龙 杨韬 第12章 物业服务费用管理》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理理论与实务 教学课件 ppt 作者 胡伯龙 杨韬 第12章 物业服务费用管理（23页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第12章 物业服务费用管理,学习目标,通过本章内容的学习，掌握物业服务费用的含义，掌握物业服务费用的两种计费方式的特点。熟悉物业服务费用的构成内容，了解物业服务费用的测算方法。掌握物业服务费用收缴过程中的具体方法，并在实践中能够灵活应用。了解关于物业服务费用的相关规定。,一、物业服务费用的概述,（一）物业服务费用的构成 物业服务费用的构成一般包括以下部分： 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 物业管理区域清洁卫生费用； 物业管理区域绿化养护费用； 物业管理区域秩序维护费用； 办公费用； 物业服务企业固定资产折旧费用； 物业共用
2、部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 经业主同意的其他费用。,（二）物业服务费的价格形式,市场调节价 政府指导价 政府定价,（三）物业服务费的计费方式,包干制 酬金制,二、物业服务费用的测算,物业服务费用的测算，可以用下面一个简单的公式表示： P = Fi/S （i=1，2，3， ，n） p代表求得的物业服务费标准（元/月平方米 或 元/年平方米）； Fi代表各分项收费标准（元/月平方米 或 元/年平方米）； 表示对所有费用项目求算术和。 S表示可分摊费用的建筑面积。,典型案例,北京的王小姐是一家外企的高级白领，在选房的过程中面对两处楼盘都非常满意，不知如何抉择。后来其中一家开发商做出让步：
3、承诺免交两年的物业服务费，并写到购房合同中。王小姐面对如此诱惑的条件，不再犹豫，于是购买了这家开发公司的一套楼房。但入住一年之后，物业服务企业找到王小姐要求开始交纳物业服务费。王小姐不理解，与之理论。物业服务企业称物业管理服务是由物业服务企业提供的，收取相应费用是应该的，开发商没有权利免除业主的物业服务费用。请问：王小姐该怎么办？,案例分析,这是一个典型的案例，属于开发商做出了不合理的承诺，应当承担相应的责任。首先应明确的是，物业服务合同和购房合同是各自独立的法律关系。一般地，开发商为了促销，往往会选择一家较好的物业服务企业来实施物业管理，并与之签订前期物业服务合同，就物业服务费用、服务标准、
4、服务内容等相关事项进行约定，购房人在签署了购房合同的同时表明接受了前期物业服务合同约定，如有不同的意见，可以待入住后召开业主大会再进行讨论。显然，本案例中开发商为了促销而对王小姐做出免交两年物业服务费的承诺是单方面的，并未通过物业服务企业的同意，也没得到物业服务企业的授权，更没有写到前期物业服务合同中，所以物业服务企业没有义务为这不合理的承诺买单。这种情况下，王小姐可以要求开发商为自己补偿这笔费用。,三、物业服务费用的收缴管理,（一）物业服务费用收取与使用的原则 质价相符的原则 依法收费的原则 有偿服务的原则 明码标价的原则 专款专用的原则,（二）物业服务费用的收缴,1、物业服务费用的收缴程序
5、 核算费用 发放通知单 实施收费,（二）物业服务费用的收缴,对未能按时缴费的业主，物业服务企业的财务部门应作好统计，及时了解其未缴费原因。 对再次催缴仍未缴纳费用的业主，物业服务企业应列出重点清缴对象，必要时由主管经理负责，一方面也要了解业主未缴费的原因，替业主着想，争取得到业主的理解和配合而主动缴费，另一方面向其宣传物业管理方面的法律法规知识，使其认清交纳物业管理费是业主应当履行的义务，同时也是物业服务企业应享有的权利。 对多次追缴仍不缴费的业主，物业服务企业有权责令其限期缴纳，逾期仍不缴纳的，可以依据相关规定，对其发送律师函，通过法律程序追缴所欠物业服务费用以及其他损失。物业服务企业应注意
6、保存催缴过程中的相应书面记录，这是实施法律程序所需要的重要物证。,典型案例,何先生是宏大小区的一名业主，其身份是一家私营企业的老板。自持身份特殊经常给物业服务企业出些难题，以服务不周为理由拖欠物业管理费达半年之久。分管的物业管理人员对此非常头痛，也采取了一些办法，但没有什么效果。主管经理了解此事后，找来相关人员进行了针对性分析，并确定了一套方案：物业管理人员依旧向该业主提供服务，并经常向其征求对服务质量的意见，同时向包括何先生在内的几名也存在欠费问题的业主宣传有关物业管理条例、物业服务收费管理办法的内容以及相关案例的处理结果。一天深夜，何先生在外应酬完回到小区，保安人员看到其醉意已浓，便安排专
7、人替他停好车，并送何先生回到家中。事后，何先生十分感动，并对拖欠费用之事表示歉意。随后不但把所欠费用交齐，还预交了下一年度的物业服务费。,案例分析,追缴物业管理费的工作实际上是非常讲究学问的，如果采取方式不恰当的话，往往会适得其反。本案例中的处理方法较好，物业管理人员没有和何先生发生正面冲突，而是先从自身找原因，提高服务质量。另外沟通时讲究技巧：并没有直接向何先生阐明不缴费的严重后果，而是顾及他的面子，同时向几个业主说明未缴费的利害关系，这样的话，业主比较容易接受。实际上，如果处理的好，向业主动之以情，晓之以理，赢得业主的理解、尊重和信任，一般来说，业主都会配合工作的。,（三）专项维修基金的收
8、缴与使用,1专项维修基金的性质 专项维修基金作为物业服务企业的重要资金来源，是保证物业正常发挥其使用功能，延长使用年限，使物业保值增值的有力措施，因此物业服务企业应当按照相关的规定，加强维修基金的管理和使用，对确保业主的合法权益以及提高物业服务质量都有着重要的意义。,（三）专项维修基金的收缴与使用,2专项维修基金的收缴 商品住房在销售时，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 公有住房售后的维修基金来源于两部分： （1）售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款
9、的30%，该部分基金属售房单位所有。 （2）购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。,（三）专项维修基金的收缴与使用,3专项维修基金的使用 （1）业主大会有权决定专项维修基金的使用、续筹方案，并监督实施。 （2）专项维修基金的使用由物业服务企业提出年度使用计划，经业主大会审定后实施。 （3）专项维修基金专项用于物业保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造，不得挪作他用。 （4）业主大会成立后，经业主大会同意，房地产行政主管部门将专项维修基金移交给物业服务企业代管。物业服务企业代管的专项维修基金应当定
10、期接受业主和业主大会的检查与监督。 （5）维修基金应当在银行专户存储，专款专用，并定期接受业主委员会或者产权人、使用人的检查与监督。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围，除此以外，严禁挪作他用。 （6）维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息收益转作维修基金滚存使用和管理。 （7）在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应将代收的维修基金移交给当地的房地产行政主管部门代管。,典型案例,湖光小区是某市一所高档住宅小区，自2003年建成后，业主陆续入住，并于2004年4月召开了第一次业主大会，同时成立了小区业主委员会，在对物业服务
11、企业所花费专项维修基金监督的过程中，发现一笔10万元的账目不清。在询问时，物业服务企业解释说，由于当时的物业管理费用定价过低，小区管理入不敷出，这笔钱用在了绿化补种和外墙的清洁上了，待下年度物业管理费收上来之后，自然会还上的。再说不管是哪笔钱，反正是用在了业主身上。请问：物业服务企业的解释合理么？为什么？,案例分析,本案例明显属于物业服务企业私自挪用物业管理专项维修基金，是不对的。因为物业的专项维修基金归全体业主所有，是专项用于保修期满后的房屋共用部位、共用设备设施的中修、大修和更新改造上。它的使用必须通过业主大会的同意。如有需要，物业服务企业可以提出使用计划和预算，报业主大会批准，并且在使用
12、过程中，接受业主的监督。,（四）代收代缴费用,1代收代缴费用的种类 为了解决业主的后顾之忧，方便业主，物业服务企业可以接受水、电、燃气、供热、有线电视等相关单位的委托，代收水费、电费、燃气费、供热费、有线电视费等。 2代收代缴费用的相关规定 根据国家发展改革委员会、建设部制定的物业服务收费管理办法（发改价格20031864号）规定：物业管理供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收上述费用的，可以向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。,（五）物业服务费用的有关规定,物业管理条例及物业服务收费管理办法中的规定 物业服务收费明码
13、标价的规定（发改价检20041428号）中的规定,（六）解决物业服务费收费难的对策,首先，应提高物业服务企业的服务意识。 其次，加强宣传力度，倡导积极的物业管理理念。 第三，引导业主用合法方式保障自身权益。 第四，利用法律手段维护自身权益。 第五，利用行政手段干预。,典型案例,（2005年职业技能鉴定试题）斯达公寓的业主黄先生拒绝按约定标准交纳物业服务费，理由是他自己雇有专门保镖，对自己的安全负责，因而所交物业服务费中不应包含物业管理区域内的秩序维护费。请分析： (1)黄先生的做法是否有道理，为什么? (2)物业服务公司应怎样解决这个问题?,案例分析,（1）黄先生的做法显然是没有道理的。因为物业服务公司收取的物业管理区域内秩序维护费是公共区域的安全保卫服务费，是面向全体业主提供的服务，而私人保镖是对业主黄先生个人或家庭提供安全保卫。 （2）物业服务公司应向黄先生介绍收取物业服务费的必要性，宣传物业管理的法律知识，让他认清业主有享受物业服务的权利，同时也有缴纳物业服务费的义务。物业服务公司在向黄先生追缴所欠费用的同时，应加强与业主的沟通，必要时可要求业主委员会委员出面协调，以取得业主的理解和认可。,
