《物业管理法规与案例分析 第2版 教学课件 ppt 作者 刘燕萍 主编 案例11~12》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理法规与案例分析 第2版 教学课件 ppt 作者 刘燕萍 主编 案例11~12（10页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、案例11 发生刑事案件，物业 公司是否应当承担责任（一）？,案情简介： 明某家住深圳笔架山庄小区。1998年4月4日晚，明某在家门口，被曾在此打工的二人绑架到该楼空置的房间里，实施抢劫后，将明某杀害。 被害人家属认为，自从被害人入住笔架山庄并向告交纳物业管理费（其中包括保安费）以后，就同物业公司形成了物业服务合同关系，深业集团物业公司对明某的死有不可推御的责任，遂通过民事诉讼将这个物业公司告上法庭，要求赔偿丧葬费、财物损失、收入损失共人民币139万元。 物业公司则辩称公司提供的物业服务与被害人遇害之间没有因果关系。公司在笔架出庄物业管理过程中，自如至终遵守有关规定、履行合同，不存在过错。如由7
2、名保安分3班24小时巡逻值班，每班有2名保安员当值，尽心了保安义务。另外，公司从未承诺、也未约定在笔架山庄实行封闭式保安管理，而物业管理法规、规章和相关文件也未要求物业公司必须提供封闭式管理，因此，要求物业公司对陌生人进出小区予以察觉，没有法律和合同依据。 法院认定：被害人自交纳了物业费之日起，就与物业公司建立了事实上的服务合同法律关系，物业公司应该履行保护被害人人身、财产不受非法侵害的义务。但本案事实证明，物业公司对空置的房屋疏于管理，对可疑人员未引起应有的注意，这一失误将住户置于极不安全的境地。物业公司没有全面、认真地履行合同义务，应当承担违约责任。法院当庭判决物业公司赔偿被害家属10万元
3、。被告上诉。深圳市中级人民法院作出终审判决，物业公司不承担法律责任。 问题：物业公司是否应当承担责任？如果应当承担责任，物业公司应当承担何种责任？,分析 1、刑事责任部分 依据我国刑法规定，单位构成犯罪主体，必须是法律明确规定为单位犯罪的行为，单位才负刑事责任。对于盗窃、绑架、伤害、行凶杀人等刑事案件，只有自然人才能成为犯罪主体，物业公司作为企业法人不能成为这类犯罪的主体。因此物业公司不承担刑事责任。 依据我国刑法规定，刑事责任由实施犯罪行为的人承担；对于共同犯罪，实施共同犯罪的犯罪行为人，对其共同犯罪行为，分别承担相应的刑事责任。依据我国刑法的责任自负原则，即使物业公司的员工实施了犯罪行为或
4、者实施了共同犯罪行为，也只能由其个人承担刑事责任，物业公司不承担刑事责任。 2、民事责任部分 关于物业公司在刑事案件发生后所应承担的民事责任，存在较大争议。有以下几种观点： 第一种观点认为：物业公司收取了业主的物业管理费就意味着物业公司对业主的财产、人身安全负起了责任。业主在自己的家里受到伤害，无论怎样，物业公司都负有责任，只是责任的大小而已。如果歹徒是从小区的大门或是翻墙进来实施抢劫的，则物业公司负有直接责任；如果说是小区内的人员实施抢劫，则物业公司也负有间接的责任；如果该小区楼梯间的窗户没有安装防护栏（如果防护栏由物业公司安装），导致歹徒得以进入业主家，那么物业公司负有不可推卸的责任。,第
5、二种观点认为：物业公司不是保险公司，无法对业主的每件事负责。刑事案件发生后，主要应该看小区的保安是否做到了尽职尽责。如果说是保安的工作没有到位，物业公司就应该承担责任；如果保安的工作没有疏忽，没有问题，物业公司就不应该承担责任。 第三种观点认为：物业公司对业主的财产、人身安全无太大的责任。在判定有无责任时，主要是看双方签订的合同上是否有与财产、人身安全保障相关的条款。在判定有无责任时，主要是看在发生抢劫时，物业公司的保安有无失职之处。楼梯间没有安装防护栏，应该由房屋的开发商负责，与物业公司没有什么关系。解决此事最好的办法就是通过法律的途径来解决。 笔者认为，关于物业公司的民事责任问题，应当从以
6、下几个方面分析： 首先，业主和物业公司签订物业服务合同之后，双方形成物业服务法律关系。业主的主要义务是按时交纳物业管理费，物业公司的主要义务是按照物业服务合同提供物业服务，其中就包括对业主的人身财产安全负有一定的保护义务。 其次，物业公司对业主的人身、财产安全负有一定的保护义务，并不意味着物业公司对业主的人身、财产安全负有无限的义务，并不是说在任何情况下，物业公司对业主的任何损失都承担赔偿责任。从合同法的角度来说，业主支付的保安费与物业公司提供的保安服务相适应，遵循等价有偿的原则。一般的业主都认为，只要自己交了物业管理费、保安费，物业公司就应当对自己的人身与财产安全负全部责任。实际上，这种观点
7、是错误的，违背了合同法等价有偿的基本原则。,再次，物业公司是否应当承担法律责任，关键看物业公司是否履行了自己的义务。一般认为，物业公司的义务来源于以下三个方面： （1）法律规定 凡法律法规规定物业公司应当履行的义务，自动成为物业服务合同的内容，物业公司应当认真履行，否则，属于违约，因此造成业主的损失的，物业公司应当承担赔偿责任。例如，1997年颁布的北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法之普通居住小区物业管理服务收费标准中，明确规定，收取保安费的服务标准包括：积极与派出所配合，保护小区安全：24小时昼夜巡逻值班；对小区可疑人呗进行查问；对小区内违法犯罪分子，与派出所配合进行处理；巡逻时发现
8、火警事故或隐患、治安事故、交通事故，要及时处理，并上报有关部门。只要保安部门的服务标准达到了规定的要求，物业公司就没有任何律责任，就不应该对业主的损失承担赔偿责任。 除非业主在与物业公司签订的合同中，明确提出物业公司对小区或大厦业主或住户的人身与财产安全负责。当然，这一条很难在合同中规定，物业公司难以做到，也不会随便答应。退一步讲，假设合同中确定有这一条的话，那么物业公司收取的保安管理服务费就不是普通小区的收费标准了。而且，保安事实上也就成了保镖了。,（2）合同约定 上述法律规定并非强行规定，而是任意性的规定，允许当事人通过合同予以变更，增加或者减少物业公司的义务。也就是说，即使法律未作规定，
9、但当事人通过合同规定的义务，物业公司也应当履行。业主可以在与物业公司签订的合同中，明确提出物业公司对业主的人身与财产安全负责。当然，根据合同法的等价有偿原则，物业公司收取的保安管理服务费就不是普通小区的收费标准了。 （3）行业惯例 对于法律未作明确规定，物业服务合同也未作约定的事项，如果存在行业惯例，则应依惯例办理。 综上所述，在刑事案件发生后，判断物业公司是否承担赔偿责任，关键要看物业公司是否履行了自己的安全保护义务。如果物业公司履行了自己的义务，则不承担法律责任。如果物业公司因疏忽、懈怠，未能认真履行自己的义务，则应根据其过错程度，承担相应的赔偿责任。,案例12 发生刑事案件，物业公司是否
10、应当承担责任（二）,案情简介 李某购买温泉花园的一套两居室住房，温泉花园的物业公司承诺实行全封闭式管理和24小时保安巡逻。入住半年后，李女士被人在房中杀害了，凶手至今未归案。事发后，被害人家属诉讼法院，状告温泉花园的物业公司没有履行“全封闭式管理以及24小时保安巡逻”的承诺，以至于间接造成被害人死亡，要求物业公司赔偿抚养费、赡养费等共计180余万元。 被害人家属的理由是，既然物业公司承诺了封闭式管理，但事发当时小区尚没有封闭围墙，也没有保安巡逻，在一定程度上，小区物业公司对此案有不可推卸的责任。 作为被告的温泉花园物业公司认为，案发时小区1/3仍在建设当中，东面也没有正规围墙，所谓封闭式管理，
11、只有小区完全建成后才有能力完全实现，而且它的实现还取决于开发商建房的进度以及其他一些方面的完善，因此，凶杀案的责任应全部由凶手来承担，由物业公司承担责任是不合理的。 后法院经过调查核实，案发时，小区二期工程尚在施工，未做到封闭式管理，小区东侧搭的围墙仅有1.7米高，而且旁边还有缺口，人可自由出入，给凶手留下了可乘之机。 法院认为，被害人购房后虽交纳过每月6元的保安费、清洁费，被告也承诺了保安服务，但保安并非财产和人身保险，我国现行的法律条文中尚没有物业管理部门对业主的人身和财产安全负全部责任的规定，但物业公司未履行承诺的封闭式管理的承诺，应承担违约责任。因此，法院做出一审裁决，被害人所习的温泉
12、花园住宅退出被告，被告温泉花园则退还被害人家属130800元，并补偿原告7万元。,分析 1、物业公司承担全部赔偿责任是否合理？ 房地产开发具有自己的特点，一是开发周期长，从开始到完成往往历时好几年；二是环节多，一般包括建设、销售、物业管理三大环节；三是参与者众，主要的有开发商、建设单位等；四是房地产开发经常采取滚动式开发，往往是一期工程业主已经入住，二、三期工程仍在施工。因此常常出现在同一区域内，多个主体并存的情况。在本案中，案发时小区仍在建设当中，由于开发商的原因，东面没有正规围墙。这直接影响了物业公司安全保卫义务的履行。因此有人认为，由物业公司承担全部赔偿责任是不合理的，房地产开发商对此也
13、负有一定的责任。 笔者认为，这种观点是错误的。首先，合同具有相对性，也就是说，合同只能对双方当事人产生的约束力，而不能约束非合同当事人的第三人。就本案而言，作为合同第三方的房地产开发商不受该合同的约束，不承担对业主的安全保卫义务。其次，合同法规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，即使由于开发商的原因，物业公司未能履行自己对业主承担的安全保卫义务，仍然应当由物业公司对业主的损失承担责任。物业公司对业主作出赔偿之后，可以向房地产开发商追偿。,2、承诺实行封闭式管理的物业公司到底承担什么样的义务？ 在本
14、案中，物业公司承诺实行封闭式管理，但对于封闭式管理的含义，法律未作明文规定，物业服务合同也示作相应的规定。那么，应如何确定物来公司的义务内容？笔者认为，应以行业为准。一般而言，物业公司的义务来源有三个：法律规定、合同约定和行业惯例。对于法律未作明确规定、合同也未作明确约定的事项，应当参照适用的行业惯例。目前，虽然物业管理行业对于封闭式管理的具体含义尚存争议，但对其基本内容也达成了较为一致的共识，一般认为，封闭式管理至少应当包括以下几项内容：小区由高墙与外界隔断，只开其中几个门；出入小区，实行登记检查制度，本区住户车辆凭停车证出入，访客四辆出入需登记；小区保安24小时巡逻；每户均可安有可视电话。 可见，在本案中，物业公司承诺的封闭式管理虽然没有法律的明确规定，也没有合同的相应约定，但在实践中却有约定俗成的基本内容。温泉花园的物业公司未履行自己的义务，应当按其过错对业主的损失承担相应的责任。,
