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1、,眉山新都心 国际休闲岛 三苏第一城 四川省眉山市东坡岛开发战略总体策划报告,2009/12/25,彭剑波,汇报提纲,2,第二部分：战略定位,第三部分：开发构想,第一部分：态势分析,第四部分：运营策略,不谋全局者不足以谋一域 东坡岛要想取得成功，必须对自己所处的宏观态势和区域环境有清楚的判断。今天的东坡岛不仅是眉山的东坡岛、四川的东坡岛，未来甚至可能是辐射中国内陆乃至影响世界的东坡岛。为此，我们对于东坡岛的策划，必先“跳出项目看项目”，我们必须站在眉山市区、大眉山、大成渝、乃至全球化的战略高度，对东坡岛的价值进行重新审视。,第一部分：态势分析,3,4,一、俯瞰眉山走势,拥江发展，融入成都，走向
2、国际,4,策划东坡岛 必先解读 眉山的宏观走势,（一）眉山的雄心,1、跨过岷江，由滨江城市走向拥江城市 2、依托城铁，加速融入大成渝经济区 3、借助机场，由内陆城市走向国际城市,5,1、跨过岷江，由滨江城市走向拥江城市,（1）过去的眉山 城市发展重心向西、向北倾斜。 漕运时代：依托码头，滨水发展 铁路时代：依托车站，西部发展。城市发展格局拉开。 高速时代：轴线拓展，南北发展，依托毗邻成都的口岸优势，北部工业区迅速崛起。,6,6,19世纪,20世纪80年代,20世纪90年代,21世纪,清嘉庆年间 眉山县城图,轻轨时代,（ 1982年总规）,（1998版总规）,漕运时代,铁路时代,高速时代,（20
3、04版总规）,1、跨过岷江，由滨江城市走向拥江城市,（2）今天的眉山，正大步跨入“拥江发展时代” 近年随着眉山城区快速发展，市委、市政府提出了“完善旧城、繁荣新区、南拓北延、跨江东进、拥江发展”的城市发展思路。 这意味着眉山将由“滨江城市”走向“拥江城市”，标志着眉山进入了岷江两岸共同繁荣发展的新阶段！ 一江（岷江）、一湖（苏湖）、一岛（东坡岛）的开发至关重要！,7,7,众星拱月格局,东部副中心,2、依托城铁，加速融入大成渝经济区,（1）大成渝经济区蓄势待发 从珠三角到长三角，再到环渤海，目前中国经济的发展已经不是一个城市与一个城市的单打独斗，而是到了一群城市与另一个城市群的群雄逐鹿。 成渝经
4、济区是西部经济基础最好、发展潜力最大的区域，是国家主体功能区规划和西部大开发规划的重点开发区。 成渝经济区的开发建设已经上升为国家战略，被列为珠三角、长三角、环渤海之后的中国第四大都市区。 它承担着诸多伟大使命：“我国西部大开发的重要增长极，长江上游经济带，全国统筹发展的先进区，国家生态安全的保障区以及国家重要的现代产业基地。” 大成渝经济区目前正在形成双核五带格局。也就是说以成都、重庆为核心，形成延长江发展带、成绵乐发展带、成内渝发展带、成遂渝发展带、遂南达发展带。,8,成渝经济区空间范围,备注：成渝经济区，总面积20万平方公里，占四川省和重庆市总面积的35.75%，全国总面积的2.7%，常
5、住人口9960万人。共由35座城市组成，其中包括成都、重庆两座特大城市，16个中等城市和17座小城市，共包含142个县级行政单位。,成渝经济区：中国第四大都市区,成渝双核五带格局,川渝经济合作论坛,2、依托城铁，加速融入大成渝经济区,（2）依托轻轨，加速融入大成渝经济区 完全融入成都 290亿投资的“绵-成-乐”城际列车2010年正式通车，未来从眉山乘坐轻轨到成都仅仅20 分钟，眉山将完全融入大成都，眉山这座古典而内秀的文化之城将步入现代色彩分明的“轻轨时代”，一种全新的生活理念与生活方式将揭开序幕！ 届时，眉山至成都将形成“成乐高速、成昆铁路、城际快线、成都-黑龙滩快速通道”为主的四条快速交
6、通体系。进一步缩短眉山与成都距离，将极大地强化眉山在大成都经济圈的区位优势。 快速对接重庆 借助轨道交通网络，未来眉山到重庆的交通时间有望缩短至100分钟。,9,“绵-成-乐”城际铁路,成渝经济区城际铁路网规划示意图,80分钟,未来，依托轨道交通： 眉山成都，全程20分钟 眉山成都重庆，全程100分钟,20分钟,25分钟,乐山,20分钟,3、借助机场，由内陆城市走向国际城市,随着成都走向世界，眉山有望发挥毗邻成都双流机场、第二国际机场、乐山机场的地利优势，特别是距离双流国际机场仅半小时车程的“结构内、体制外”优势，有望从传统的内陆城市发展成为新兴国际化城市。,10,国际眉山,成都双流国际机场,
7、成都第二机场,乐山机场,（二）眉山的挑战,产业发展的挑战 产业结构不合理，产业层次低。第一产业比重比全国高13个百分点，第三产业比重比全国低15个百分点。产业科技含量低，产品附加值低。 发展方式粗放，节能减排压力大。工业能耗主要集中在电解铝、钢铁合金、水泥、芒硝、化工和焦化六大产业，能耗占工业总能耗的70%，产出仅占1/3，典型的高耗能、低产出。 城市能级的挑战 经济总量小，运行质量不高。全市经济总量（2008年全市GDP为412.71亿元），仅占全省（2008年四川全省GDP为12506.3亿元）的3.3%，全市财政一般预算总收入占GDP比重仅为7.8%，自身积累能力低，财政增收节支的矛盾突
8、出。 城市风貌的挑战 城市风貌比较陈旧，缺少城市形象展示的客厅，与地级城市地位不对称。 城市动力的挑战 面对扩大内需的紧迫现实，城市发展需要投资拉动，尚缺少大项目、好项目支撑。,11,（三）眉山的出路,1、大力发展现代服务业，增加绿色GDP，调整产业机构，培育经济新支柱，提供就业新机会。（需要新引擎） 2、招智引资，孵化创意研发，强化科技创新，提升产业科技含量，提高产品附加值，推动城市能级提升。（需要新环境） 3、打造城市客厅，提升城市形象，筑巢引凤，以拉动岷江东部片区发展，从而实现“”共荣！（需要新窗口） 4、打造国际化的商务休闲平台和旅游集散平台，积极对接成渝经济区和成乐黄金旅游带，获得更
9、大的发展舞台和成长动力！（需要新空间） 启示：东坡岛的开发能否支撑上述需求？,12,13,二、解读旅游格局,旅游大变局，目的地竞争时代来临！,13,休闲旅游作为先导性产业 对于东坡岛的开发至关重要！,1、区域旅游竞争态势,（1）交通大发展推动旅游大变局 高速公路和轨道交通大发展推进旅游“同城化时代”来临 成渝经济区进入旅游“同城化时代”。根据成渝经济区城际铁路网规划，通过城际铁路网，成渝经济区城市之间相互到达的时间缩短到11.5小时。届时“成渝一日生活圈”将由期待走向现实。 成眉乐“45分钟旅游圈”即将在2010年形成。2010年绵成乐城际轨道通车后，成都到乐山全程只需要45分钟。 国际机场建
10、设新蓝图推进旅游“国际化时代”来临 成都第二机场、双流机场、重庆机场是成渝经济区的三支腾飞之翼。三大国际机场的建设和发展将加速川渝地区国际旅游市场的发展。,14,以眉山为中心的1-3小时交通圈示意图,1、区域旅游竞争态势,（2）区域旅游业进入目的地竞争阶段 总体竞争态势 竞争激烈，各具特色。 进入目的地竞争阶段 资源竞争阶段 产品竞争阶段 产业竞争阶段 目的地竞争阶段,15,1、区域旅游竞争态势,（3）旅游市场需求结构呈现新特点 地缘市场：庞大、多元、重复消费。 地缘市场主要指眉山本市及周边紧邻区域，地缘市场最重要的需求是购房、办公与会议、餐饮休闲与游憩等。自驾车比例高。 区域市场：眉山与成渝
11、经济区城市间互为客源市场。 以眉山为中心的小时交通圈内旅游市场是东坡岛最为重要的市场。包括四川大部分、重庆市区以及临近区域。自驾车比例高。 国内市场：潜力巨大、发展迅猛，亟待提升。 眉山距成都60公里，距离成都双流国际机场55公里，成昆铁路成乐高速穿境而过。机场、高速和铁路都将为眉山带来大量的国内客源。 国内市场增长迅猛，但内向化、消费低、观光游特征明显。来眉山市旅游的国内旅游者人均花费392.36元，消费档次偏低。 入境市场：快速增长中的重要的高端增量市场。,16,2、眉山旅游业发展滞后,眉山的旅游业发展滞后 根据2007年的统计数据，眉山与成都、绵阳、德阳、资阳相比，旅游总收入、总接待人次
12、、国内旅游收入、国内游客人次、入境旅游收入、入境游客人次都排名倒数第一。,成都经济区2007年主要城市旅游业发展分析表,3、眉山旅游业发展亟需五大转型,（1）旅游资源大市旅游经济强市 （2）旅游过境城市旅游集散地城市 （3）旅游温冷地城市旅游热点城市 （4）旅游客源地城市旅游目的地城市 （5）本地化旅游城市国际化旅游城市,18,2006年眉山市主要客源地,眉山的优势： 区位优势：位于成乐黄金旅游带上；与成都相邻，只有半小时车程，有巨大的客源市场。 资源优势：旅游资源丰富，品种门类齐全；东坡文化、彭祖养生文化、瓦屋生态文化、及青神竹工艺旅游商品是其优势旅游资源；拥有三苏祠、彭祖山等不可模仿性、不
13、可替代性的垄断型旅游资源。 眉山的劣势： 以静态观光旅游为主，缺少体验旅游，产品粘性不强； 缺乏一站式旅游综合服务平台； 旅游配套服务设施水平较差。 眉山旅游业的竞合策略 强化联动：从强势旅游目的地城市引进客源，如北京、上海、广东、江苏等。 差异竞争：与乐山、都江堰等旅游目的地城市进行差异竞争，主打三苏文化和商务休闲牌，强化互补。 强势竞争：与雅安等城市进行强势竞争，迅速大手笔打造创新产品、提升知名度。,19,专栏：眉山旅游业的竞合策略,20,专栏：眉山旅游业的竞合策略,4、东坡岛是眉山打造新兴旅游目的地城市的超级平台,推进“强心战略”：在东坡岛上打造旅游门户和特色目的地，通过东坡岛的休闲旅游
14、开发推动眉山城市复兴、文化繁荣、旅游振兴。 实施文、旅、城一体化发展：将东坡岛打造成为眉山文化旅游第一引擎，使文化旅游产业成为眉山的战略产业、先导产业、支柱产业和品牌产业。 加速推进品牌创新和产品升级：大力进行产品和品牌创新，将眉山文化旅游、仿古旅游、观光旅游提升到休闲旅游、度假旅游、体验旅游的高度。,21,22,三、挖掘三苏文化,开拓新空间，全面、深度体验三苏文化！,22,三苏文化的挖掘 对于东坡岛的开发意义重大！,1、解读三苏文化,三苏文化的七大元素 诗词、散文、书法、绘画、养生、美食、茶道,23,23,2、东坡文化开发在全国,1.0时代 2.0时代 3.0时代,24,25,2、东坡文化开
15、发在全国,26,小结： 苏轼足迹所至的十余个城市均在城市建设中对东坡文化非常关注，全部建设了以苏轼遗迹事迹为主题的公园和纪念建筑。其中两三个城市有常规性的大型节庆活动和相关的舞台演出计划。个别城市投巨资在近郊建设了大型的主题风景旅游区，并依托东坡文化，因地制宜进行了高尔夫、酒店等周边产业的开发。 总的来说，对东坡文化的发掘还很浅；以静态观光旅游为主，缺少系统性、有深度的综合类项目；普遍附加值较低，门票收入为主，主要靠政府投资维持；对区域价值的提升作用发挥不够。,2、东坡文化开发在全国,3、三苏文化开发在眉山,静态观光旅游为主导。 代表性景区如：三苏祠、远景楼、诗书城公园等。 目前主要以政府主导
16、、政府投入为主要模式，收入主要靠门票收入。,代表性景区照片,27,27,4、东坡岛：三苏文化体验新平台,眉山对三苏文化的挖掘与开发，必须摆脱单纯静态景区、观光旅游的尴尬局面，而应另辟蹊径，寻找新的空间和平台，发展体验旅游，对三苏文化进行全面、深入的展示。 东坡岛位于三苏文化旅游区的核心地段，是难得的留白地，如果精心打造、操作到位，完全有可能成为三苏文化体验旅游的新平台。,28,28,案例：文化体验旅游与西安市曲江新区的崛起,（1）一个城市边缘组团 曲江新区曾是一个位于西安中心城区西南角的边缘组团。,29,案例：文化体验旅游与西安市曲江新区的崛起,（2）区域竞争下的崛起战略 战略定位： 高举“唐文化”复兴大旗，打造世界上首个唐文化主题城市。 核心项目： 大唐芙蓉园 大雁塔北广场 大唐不夜城 曲江池公园 唐城墙遗址公园,30,案例：文化体验旅游与西安市曲江新区的崛起,（3）文化遗产的保护与开发 开发思路 依托文化遗产大力发展文化旅游业。在具体文化遗产利用上依托文化遗产在周边地区大力发展文化旅游展示业，并通
