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1、国家级十一五规划教材,第2章 物业权属法律制度,物业管理法规,国家级十一五规划教材,第2章 物业权属法律制度,2-1 物业权属概述 2-2 物业权利 2-3 物业权属制度 2-4 物业权属登记制度 2-5 物业产籍管理 2-6 案例分析 2-7 本章小结 2-8 本章作业,0,国家级十一五规划教材,第2章 物业权属法律制度,2.1 物业权属概述 2.1.1 物业权属的概念 1.物业权属是指有关行政部门对物业所有权以及由此产生的物业抵押权等他项权利依法登记后所确认的相关主体的权利归属状态。 2.物业权属与物业权利的区别 物业权利指的是权利主体依法可为一定行为或不为一定行为或要求他人为一定行为，侧
2、重于权利本身所具有的内容。如房屋所有权人拥有占有、使用、从中获得收益和处分房屋的权利；而物业权属则更强调权利与权利主体的联系，是有关行政部门依法行使行政管理职能进行确权后的结果。如土地所有权在我国主体只能是国家和集体。因此，对土地所有权权属的确认只能是国家或集体所有。,0,国家级十一五规划教材,第2章 物业权属法律制度,2.1.2 物业产权管理和物业产权登记 1.物业产权管理。物业产权是指权利人依法对其所有的物业享有的占有、使用、收益和处分的权利。产权人对其所有的物业要承担相应的义务，如及时进行产权登记，缴纳有关税费，适时进行修缮养护等。 2.物业产权登记。我国实行土地使用权和房屋所有权登记发
3、证制度。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。,0,国家级十一五规划教材,第2章 物业权属法律制度,2.2 物业权利 物业权利是指业主、非业主使用人根据有关法律规范通过各种途径取得的以物业的所有权为核心，包括物业使用权、物业抵押权、用益物权等内容的权利束。 2.2.1 物业所有权 1.物业所有权是指所有人对其物业享有占有、使用、收益、处分的权益。 2.物业共有权指两个或两个以上的公民或法人对同一物业共同享有所有权。 物业共有权形式有同共有共和按份共有 1) 同共有共。两个以上单位、个人共有基于某种关系而对物
4、业不分份额地共同享有权利和承担义务。共同共有人对共有的物业共同享有所有权。共有人按照约定管理共有的物业；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。 2) 按份共有。又称分别共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。按份共有人对共有的物业按照其份额享有所有权。,0,国家级十一五规划教材,第2章 物业权属法律制度,2.2.2 物业使用权 物业使用权是指按照法律或者合同的规定对物业享有使用的权利。狭义的物业使用权仅指非所有人的物业使用权。 2.2.3 物业抵押权 物业抵押权是经过依法享有物业处分权的物业权利人同意，在其所有或使用的物业
5、上设定的一种担保物权。物业抵押人和物业抵押权人应当签订书面合同，并向县级以上地方人民政府规定的部门办理登记手续。抵押合同自登记之日起生效。,0,国家级十一五规划教材,第2章物业权属法律制度,2.2.4 物业相邻权 物业相邻权是指两个或两个以上相互毗邻物业的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时有权要求其相邻方履行一定义务的资格。常见的相邻权有： 1.相邻通行权。相邻人通行必须利用土地的，应当提供必要的便利。 2.相邻他方对超标排放，有权要求相邻人排除妨害。 3.邻人用水、排水提供必要的便利。自然流水的利用应在相邻权利人之间合理分配。自然流水排放应尊重自然流向。 4.不动产权利人挖掘
6、土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。 5.相邻人在建造建筑物不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 6.相邻房屋及其他附属物设施的占有、使用应当明确界限，如果界限不清应当归相邻各方共有或共管，以免发生纠纷。,0,国家级十一五规划教材,第2章物业权属法律制度,2.2.5 建筑物区分所有权 1.建筑物区分所有权。是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物权法对建筑物区分内物业所有权问题作出了规定： 1) 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和
7、处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 2) 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 3) 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 4) 建筑区划内的道路，属于业主共有。建筑区划内的绿地，属于业主共有，其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 5) 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。,0,国家级十一五规划教材,第2章物业权属法律制度,2.建
8、筑物区分所有权的特征 (1) 权利复合性。是指建筑物区分所有权由专有所有权、共有部分持分权组成。而一般的不动产所有权，构成是单一的，它仅指权利主体对不动产享有的占有、使用、收益及处分的权利。 (2) 专有所有权的主导性。主要表现在：区分所有权人只有取得专有所有权，才能取得共用部分持分权。 (3) 权利一体性。表现在专有所有权、共有部分持分权必须结为一体，不可分离。区分所有权转让、处分时，也必须将二者视为一体。 3.建筑物区分所有权的内容 (1)专有部分所有权,建筑物的专有部分是指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分。区分所有权人对其专有部分有自由使用、收益及处分的权利。 (2)共有部分持分
9、权。是指属于区分所有人共有的部分。如占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；由区分所有权人约定使某专有部分成为共有的部分称为约定共有。建筑物的共有部分门厅、屋面、楼面、厨房、厕所以及院落、上下水设施等。,0,国家级十一五规划教材,第2章物业权属法律制度,2.3 物业权属制度 2.3.1 土地权属制度 1.土地所有权。土地属于国家所有和集体所有。 2.土地使用权 (1)国有土地使用权。取得方式有：出让、划拨 1)出让土地使用权是指土地使用者通过向国家支付土地使用权出让金取得的在一定年限内的土地使用权。 土地使用权出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；商业、旅游
10、、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。 2）划拨土地使用权是指通过行政划拨的方式取得的土地使用权。范围为：国家机关用地；军事用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；公益事业用地；城市基础设施用地。 (2)集体土地使用权。是土地使用者对农民集体所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。,0,国家级十一五规划教材,第2章物业权属法律制度,2.3.2 房屋权属制度 1.按房屋所有权主体划分：国有、集体、私人、外国、农村、其他等房产所有权。 2.按房屋所有权主体的构成不同划分，单独所有的房屋所有权和共有房屋所有权,0,国家级十一五规划教材,第2章 物业权属法律制度,2.4 物业权属登记制度
11、2.4.1 物业权属登记概述 房地产权属登记制度是指房地产权利的取得、变更或灭失必须由政府管理机关通过登记程序来确认的一种制度。 建立房地产权属登记制度，是政府保护房地产权属的重要方式，当取得土地使用权或依法取得的房地产开发用地建成房屋，房地产转让或者变更，都必须按照有关规定进行权属登记。 2.4.2 房屋所有权登记机关 以出让、划拨方式取得土地使用权、房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书”。 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应凭土地使用权证书向县级以上房产管理部门申请登记，由县级
12、以上房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。,0,国家级十一五规划教材,第2章 物业权属法律制度,2.4.3 房地产权属登记 1.房地产权属登记。是指房地产管理部门对房地产权利的主体、性质、范围和种类所做的记录。 2.房地产权属登记的目的。确认权属，使房地产权利具有法律的效力；防止房地产利害关系人因房地产登记而使利益受到损害；加强管理。 2.4.4 房地产权属登记种类 房地产权属登记分为七种： 1)总登记； 2)土地使用权、房屋所有权初初始登记； 3)转移登记、变更登记； 4)他项权利登记； 5)注销登记。,0,国家级十一五规划教材,第2章 物业权属法律制度,1.总登记。是县级以行政区域内的房地
13、产的产权登记。总登记并不是经常进行，只有权属状况较为混乱时才进行总登记。 2.土地使用权初始登记。以出让或划拨方式取得土地使用权的，权利人应申请办理土地使用权初始登记。 3.房屋所有权初始登记。新建的房屋和翻建、改建、扩建的房屋以及集体土地转为国有土地上的房屋，权利人应向登记机关申办初始登记。 4.转移登记。是指房屋所有权因房屋买卖、赠与、继承、交换等引起所有权人发生变化时所进行的登记。 5.变更登记。分为房屋变更登记和土地变更登记。 6.设定房地产抵押权，权利人应申请他项权利登记。 7.注销登记。注销登记是指因土地使用年限届满、他项权利终止等原因导致房地产权利丧失所进行的登记。,0,国家级十
14、一五规划教材,第2章 物业权属法律制度,2.4.5 房地产权属登记 1.房地产权属登记要件 (1)申请人或代理人具有申请资格。法人应使用法定名称，由其法定代表人申请；权利人为自然人的，应使用其身份证件上的姓名，共有的房地产，由共有人共同申请；设定房地产他项权利登记，由相关权利人共同申请。 (2)有明确具体的申请请求。 (3)申请登记的房地产产权来源清楚、合法、证件齐全、没有纠纷，且不属于被限制转移或被依法查封以及违章建筑的房屋。 (4)属于受理登记的登记机关管辖。,0,国家级十一五规划教材,第2章 物业权属法律制度,2.登记程序 (1)填表和检验证件。主要填写房地产权属申请书，墙界表和收取并检
15、验证件。 (2)勘丈绘图。是对申请登记房地产进行实地勘察，绘制分产平面图，补测或修改房地产平面图，为产权审查和制图发证提供的依据。 (3)产权审查和确认。对当事人申请产权登记的申报及其提交的房地产产权归属和产权状况的证明材料进行审查和确认，并决定是否予以登记发给房地产权属证书的工作过程。 (4)绘制房地产权属证书。对申请登记的房地产，经过登记确认产权的，应及时绘制房地产权属证书。主要包括房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证或者房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证、国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证。,0,国家级十一五规划教材,第2章 物业权属法律制度,2.4.6 发证 房
16、地产产权登记机关经过初审、公告、复审、审批程序后，发证给房地产产权所有权人证书。 2.4.7 公有住房出售后的权属登记 (1)凭证出售公有住房。按照房改政策出售公有住房的单位，必须持有合法的房屋所有权证，尚未登记确权的，不得出售。 (2)申请权属登记 1)购房人按规定一次性付清价款的，从付款之日起3个月内凭有关文件到房屋所在地房地产权属登记机关办理权属转移登记手续，由购房人签章领证。 2)购房人以抵押贷款方式购买的，在办理权属登记时，应同时提交抵押贷款协议（或合同），并办理他项权利登记。 3)发证与权证注记,0,国家级十一五规划教材,第2章 物业权属法律制度,2.4.8 外籍人私有房屋权属登记 外籍人私有房屋是指外籍人在中国境内的个人所有、数人共有的住宅和非住宅房。登记除提交国籍证明、职业证明外，还应提交以下证明文件。 (1)新建、翻建的房屋，应提交建筑许可证和建筑图样。 (2)购买的房屋，应提交原房屋所有权证、买卖合同；购买商品房屋，应当是事先已获得外销许可证。 (3)接受赠与的房屋，应提交原房屋所有权证，赠与书或遗赠
