《物业管理 第2版 教学课件 ppt 作者武永春 第四章 物业的接收与装修管理（2009[1].8）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理 第2版 教学课件 ppt 作者武永春 第四章 物业的接收与装修管理（2009[1].8）（43页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1,物业的接收与装修管理,2,主要内容,物业的接管验收（ ） 入伙与装修管理（ ） 物业档案资料管理,3,第一节 物业的接管验收,4,物业接管验收的含义,物业接管验收的含义 在物业服务企业接受建设单位移交的新建房屋或原有房屋时，对物业主体结构安全和满足使用功能的再检验。 物业接管验收与竣工验收的区别（） 交接对象不同 验收目的不同 验收性质不同 验收条件不同,5,物业服务企业在接管验收中的地位与责任,物业服务企业在接管验收中处于主体地位 严格按标准接管验收物业，确保物业安全与正常使用功能 进一步熟悉物业，接收有关资料,6,物业接管验收的准备工作,早期介入 签约前的洽商 物业委托管理事项 接管验
2、收有关事项 制定详细的接管验收计划 着手拟定相关管理制度 人员培训 建立与社会协作单位的联络 检验开发商提交的验收项目是否具备接管验收条件,7,物业接管验收的条件,新建房屋接管验收条件 建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格 供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用 房屋幢、户编号已经有关部门确认 原有房屋验收条件 房屋所有权、使用权清楚 土地使用范围明确,8,9,10,物业接管验收的步骤,成立承接验收小组 承接验收前的准备工作 与委托方沟通交接事项、交接日期、进度、验收标准等 派专业技术人员前往物业管理区域查看，制定好接管验收计划 实施前期物业管理的，物业管理企业应提前参与建设单位
3、申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作 准备接管验收登记表格 实施承接验收 处理验收遗留问题 签订物业接管验收报告,11,物业接管验收程序（一）,新建房屋的接管验收程序 建设单位书面提请接管单位验收 物业服务企业按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，在15日内签发验收通知约定验收时间 物业服务企业会同建设单位对物业的质量和使用功能进行验收 经检验符合要求的房屋，物业服务企业应签署验收合格凭证，签发接管文件,12,物业接管验收程序（二）,原有房屋的接管验收程序 移交人书面提请物业服务企业接管验收 物业服务企业按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核 物业服务企业会同移交人对
4、原有房屋的质量和使用功能进行验收 交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用情况 经检验符合要求的房屋，物业服务企业应签署验收合格凭证，签发接管文件,13,物业接收中应接管的资料,新建房屋接管验收应提交的资料 产权资料 技术资料 原有房屋接管验收应提交的资料 产权资料 技术资料,14,物业接管验收的内容与标准,新建房屋接管验收的主要内容和标准 主体结构 屋面与楼地面 装修 电气 水、卫、消防、采暖 附属工程及其他 原有房屋的接管验收标准 用危险房屋鉴定标准和国家有关规定做检查验收依据 从外观检查建筑物整体的变异状态 检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度 查验房屋使用情况，评
5、估房屋现有价值，建立资料档案,15,物业承接查验的内容及标准（一）,物业资料验收 物业产权资料： 项目开发批准报告； 规划许可证； 土地使用合同； 建筑开工许可证； 用地红线图 综合竣工资料： 竣工图； 建设工程竣工验收证书； 建设消防验收合格证； 电梯准用证 公共配套设施综合验收合格书；,16,物业承接查验的内容及标准（一）,施工设计资料： 地质报告书； 全套设计图纸； 图纸会审记录； 设计变更通知单； 重要的施工会议纪要； 隐蔽工程验收记录； 其他可能会影响将来管理的原始记录。,17,物业承接查验的内容及标准（一）,机电设备资料： 机电设备出厂合格证； 机电设备使用说明书； 机电设备安装、
6、调试报告； 设备保修卡、保修协议。 业主资料： 已购房业主姓名、坐落、面积、联络方式等； 业主专项维修资金交纳情况。,18,物业承接查验的内容及标准（二）,共用房屋验收 外墙不得渗水； 屋面隔热层、防水层完好，排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏； 楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差； 卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏； 散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整；,19,物业承接查验的内容及标准（二）,内墙
7、面： 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； 块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝沙浆饱满，线条顺直； 顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。 门、窗： 门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形； 门锁、窗销连接牢固，开启灵活； 玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤； 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。 楼梯无裂缝，钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑； 木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固；,20,物业承接查验的内容及标准（二）
8、,开关安装牢固，开关灵活，接触良好； 灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常； 水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤； 卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅； 给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力； 地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损； 其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。,21,物业承接查验的内容及标准（三）,公共配套设施验收 路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好 道路： 路面平整，块料面层拼砌整齐，无水泥块，无起砂、断
9、裂； 路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤； 交通标识线、路牌清楚完好。 室外消防设施： 消防箱标识清楚，玻璃完好； 消防设施配件齐全； 消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。 楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚 垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便； 安全员岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损 安全道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损,22,物业承接查验的内容及标准（三）,停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好； 自行车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好； 明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，
10、沟盖板安装牢固、平稳 沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物； 护坡、挡土墙泄水通畅，砌筑牢固； 台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝； 水池、水箱卫生清洁，无渗漏 信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光； 雕塑、小品牢固，完好，安全； 招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁； 避雷设施连接牢固。,23,物业承接查验的内容及标准（四）,绿化验收 绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。 机电设备验收 电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整
11、、明亮； 变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤； 中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤；,24,发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，反应敏捷，标识清楚，表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好； 消防监控设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好； 给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清
12、楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整； 安全监控设备：同消防监控设备。,25,26,27,物业接管验收的注意事项与争议解决（）,物业接管验收的注意事项 坚持原则性与灵活性相结合的原则 设备的接管，坚持合格一项接管一项，调试不合格的不能签字 接管验收一定要写明接管日期，以便划清责任界限 接管验收时一定要检索应移交的资料 物业接管验收的争议解决 交接双方责任划分 建设单位应按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料，及时书面提请物业服务企业接管验收 房屋接管交付使用，发生重大事故，查明原因，由过错方负担 新建房屋从交付业主使用之日起，建设单位应执行建筑工程保修的有关规定负责保
13、修 接管验收中如有争议不能解决，可提请当地县级以上人民政府房地产主管部门协调或裁决,28,第二节 入伙与装修管理,29,入伙管理的准备,查阅资料，熟悉物业和业主的情况 制定并分项落实入伙方案 管理人员到位、培训 协调与相关部门的关系 设备设施试运行 做好清洁卫生、保安等工作,30,入伙管理的实施,验证 向业主或租户发出函件 业主、租户验楼 发给业主各种资料 缴纳费用 组织搬迁入住 进行装修管理,31,入伙通知书,_女士先生： 您好！我们热忱欢迎您入住公寓！ 您所认购的公寓 区 栋 单元 室，经建设单位、施工单位及市有关部门的联合验收合格，现已交付使用准予入住。 现将有关情况通知如下： （一）请
14、您按入伙通知书、收楼须知等办理入住手续，办理地点在 楼 室。届时房地产开发公司、物业服务企业有关部门和单位将到现场集中办公。 （二）为了您能顺利而快捷地办好入伙手续，请您按规定时间前来办理各项手续。楼各层次办理入伙手续的时间表见下(略)。 （三）阁下如届时不能前来办理入伙手续，请您及时与我公司联系，落实补办的办法。联系电话： 特此通知 房地产开发公司 物业服务企业 年 月 日,32,验房书,公寓_区_栋_单元_室的业主已于 年 月 日，在物业服务企业 的陪同下入楼验收，对所购房屋的质量和初装修进行了检查，对以下问题确认如下： 1.发现以下质量问题： （1） （2） 上述问题由开发商负责解决。
15、2.水电表读数：水表 度，电表 度，煤气表 度。 3.收到业主手册、防火手册、装修指南和 各一本，共 本，并已仔细阅读。 业主签字： 物业服务企业代表签字： 年 月 日,33,案例一,某物业公司在前期物业管理工作中，由于疏忽大意未将“业主、使用人在装修住宅中，应预留共用设备的检修孔，方便共用设备的维修”的该项小区内住宅装修规定告知业主，多名业主在不知情的情况下，装修是封闭了共用管道检修孔。此后的物业使用中，共用管道发生堵塞，在疏通修理的过程中，给业主的装修造成了一定的损坏。业主向物业公司提出赔偿要求,34,案例二,王大爷住了几十年的房子要拆迁了，他拿政府给的拆迁补偿款和多年的积蓄买了一套商品房
16、，办理入住手续后，物业管理公司要求王大爷交2000元的装修抵押金，否则不发门钥匙。装修完毕后，王大爷的子女到物业管理公司要求退还押金，没想到却被物业公司以违章作业为由罚了500元。王大爷的子女一气之下将物业公司告上法庭。 问（1）物业管理公司有罚款权吗？为什么？ （2）物业公司该不该收取装修押金，为什么？ （3）如何预防和杜绝此类事情的发生？,35,物业装修管理（一）,物业装修的含义 指物业业主或者使用人（装修人）为改善居住或办公、生产经营环境，对所购置或租赁的物业进行修饰处理的建筑活动 装修申报与审批管理 装修申报管理 物业服务企业审核、批准 业主提供的文件资料的审核 装修方案的审核 装修施工队伍的审核 按规定应提交的特殊批准文件的审核 签署装修管理服务协议，办理装修施工许可证,36,物业装修管理（二）,装修施工管
