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1、浦东川沙空港新城项目华特迪斯尼世界，美国东京迪斯尼乐园，日本香港迪斯尼乐园加州迪斯尼乐园，美国巴黎迪斯尼乐园，法国第二部分浦东川沙空港新城项目-2 主题公园研究Research全球娱乐时代：1-东京迪斯尼 世界上最成功的迪斯尼度假区东京迪斯尼乐园的发展分析1-东京迪斯尼 东京迪斯尼乐园对周边的带动效应1983-1991起步期1991-2001发展期2001-至今成熟期迪斯尼度假区的发展1983年迪斯尼乐园建成开放，开园火爆，游客剧增每年不断兴建新型游乐设施2000年大型商业设施ikspian建成，2001年迪斯尼海洋乐园的开放运营208年7月，度假区最大的酒店-迪斯尼陆地饭店开幕10月太阳马戏
2、团的常设剧场落成区域发展酒店业：周边大型旅馆住宿设施诞生，酒店客房价格提高，入住率达90%以上交通基础建设：1988年京叶线开通，新浦安车站,舞浜车站开通房地产：1991年迪士尼度假区周边区域每平方米的土地卖到400万日元，同比东京都市圈均价为194 万日元，该地成为东京都市圈地价涨幅最高的地方旅游业：度假区周边修建母亲牧场、各种博物馆、寺庙等历史人文旅游项目，增加游客停留 时间酒店业：舞浜站东京湾沿岸大批高星级酒店群落成基础设施配套：浦安市运动公园开放，为游客提供更多选择和配套区域形象定位：迪斯尼所在的舞浜已从一个破旧的渔村海港成为了浦安市乃至东京都市圈著名的的旅游休闲板块，成为能代表日本的
3、城市的休养地。区域就业：到08年截止，迪斯尼度假区提供了13600个就业岗位，其中11%属于正式员工商业配套：大规模的商业设施投资兴建，商铺满租，租金快速提高，同比增长2-3倍其他影响零售业：日本掀起了一股“迪斯尼热”：迪斯尼服装热、迪斯尼游乐热等，1983年当年迪斯尼商品零售业产值增加近200%，现在每年也创造着数亿的产值；旅游业：90年代开始，迪斯尼的成功带动日本兴起一股旅游地产热，全国各地到处兴建主题公园。1995年，日本拥有年游客接待量超过100万人次的大型主题公园29家，全年游客接待量合计7500万人次，年营业额为15亿美元，相关房地产也如火如荼。2-洛杉矶迪斯尼 洛杉矶迪斯尼度假区
4、的发展研究l洛杉矶迪斯尼是世界上首个迪斯尼乐园于1955年开幕，2001年迪斯尼冒险乐园落成。l洛杉矶迪斯尼乐园位于洛杉矶下城东南40多公里的安纳罕市，距洛杉矶市中心20分钟车程距洛杉矶国际机场约40分钟车程。l两个主题乐园、三个酒店、一个迪斯尼市中心共同组成了占地约2.07平方公里，总投资达1700万美元的洛杉矶迪斯尼度假区。度假区游客消费构成%05%10%15%20%25%30%35%2006年2007年住宿 餐饮 购物 娱乐 交通 其他加州迪斯尼乐园每年吸引1300万游客，日均游客近4万人次，累计接待游客近10亿人次； 游客在迪斯尼度假区的逗留时间在一周左右，消费能力旺盛；度假区游客仍以
5、周边客群为主，南加利福尼亚游客超过半数，美国外地游客仅占7%；从消费构成上课，以住宿、餐饮、娱乐消费为主，近两年餐饮、购物消费有上升趋势，娱乐支出明显下降。2-洛杉矶迪斯尼 洛杉矶迪斯尼乐园对周边的带动效应迪斯尼度假区的发展主要举措1955-19901955年迪斯尼乐园建成启动球场和会议中心1966年，安那罕天使球場落成启用，多次成为美国职业棒球大联盟的主赛场；1967年，美国西海岸最大的会议中心同时也是世界最大的会议中心之一的阿纳海姆会议中心是落成启用。1990-20012001年第二个主题乐园:冒险乐园开放，洛杉矶迪斯尼度假区形成。启动运动中心、加强基础建设 1993年安纳罕市首席的运动和
6、娱乐基地本田运动中心开幕；1994年前后，安纳罕市主动升级高速公路、改善市区景观绿化。20世纪90年代中期，迪斯尼周边区域的旅游设施：博物馆、音乐厅数量剧增。2001-至今启动大型商业中心2008年，迪斯尼对面度假区，大型商业中心- Anaheim gardenwalk开幕，旁边两个迪斯尼酒店在筹建中；2011年，安纳罕市为应对更多的访客，将进一步扩大会议中心容量。区域影响区域定位：安纳罕由工业地成为美国和世界知名的旅游地，旅游业是安纳海姆最大和最重要的产业。酒店业：安纳罕的酒店业发展迅速，成为美国酒店入住率、房价增长最快的地区平均入住率为77.2%，迪斯尼周边酒店的房价是市区酒店房价的4-5
7、倍。区域功能划分：迪斯尼周边2.2平方英里，诞生了一个强劲的经济引擎和世界级的旅游目的地-安纳罕度假区。税收和就业：安纳罕度假区以不到安纳罕市5%的面积，创造了安纳罕 50%的税收及65000个就业机会。区域带动：橘省的访客大部分停留在安纳罕度假区，在过去的十年内，他们在该区域的消费增加了40%，约20亿美元。税收贡献：2006年，安纳罕度假区创造的税收是1.07亿美元，占到安纳罕税收总收入的54%，预计到2020年，度假区可创造超过1.86亿美元的税收。房地产和经济收益：安纳罕度假区10%的从业人员住在安纳罕市区，创造了近10亿美元的经济效应，安纳罕市区的租金较十年前增长了近200%。3-香
8、港迪斯尼 香港迪斯尼乐园的发展分析3-香港迪斯尼迪斯尼度假区的主要举措区域的影响香港迪斯尼乐园对周边区域的带动效应1999-2005筹建期2005-2008- 一期建设2008- 二期筹建期1999年与迪斯尼2006年7月，增设三个游乐设施2008年增设小小世界、海达成协议，兴建香港迪斯尼2007年5月，探险世界改为海盗世底奇兵海龟语等游乐设施乐园，2003年1月，乐园正界二期建造中 式动工2007年7月增设两项游乐设施，基础建设：为发展迪斯尼， 旅游业：05年 10 月开始访港人次 区域形象定位：大屿山依政府投资修建竹篙湾铁路线，明显上升，月最低访港人次在200 托香港新机场，以迪斯尼于20
9、05年开通 万以上，年访港旅客创新高，超过 乐园为核心，打造旅游、2300 万人次，同比增长7.1。 商业功能为主导建设香港社会就业：香港迪斯尼开业2006年1月访港人次达到219 万， 新的游憩商业区，一个高前，旅游、酒店、零售等行同比增长15.62。 尔夫球场和另一个主题公业薪水上涨5%-10%，乐园园等配套设施正在规划建内清洁工的月薪9000超过 酒店业：四星级酒店在9月和10月设中。同期大学毕业生的均价的房价将得到30%-100%的涨幅，8000元。香港失业率从入住率达到90%。旅游业：欲借迪5.7%回落到5%。斯尼的影响，在港兴建多房地产：能观看到迪斯尼烟花的区项游乐设施（大屿山缆车
10、社会导向：迪斯尼开业前， 域的一二手楼盘价格和成交量上涨与香港湿地公园），以促报考酒店管理专业的学生数 25%左右。迪斯尼开幕后，每天近进香港旅游业由“购物游” 量猛增，很多家长子女一起20%的游客参观与迪斯尼隔海相望向“游乐游”转变。连夜排队报名。的碧堤3期。2006年底商业核心区的租金上涨15%-20%。房地产：受迪斯尼开业的影响，香港核心地区的旺角、零售业：由于“迪斯尼效应”，香尖沙咀和铜锣湾的商铺供不港零售市场2006年第四季度的销售应求、租金大幅上涨。额增长将达10%。浦东川沙空港新城项目大型主题乐园发展启示位于川沙的大型主题乐园将由主题乐园、酒店群和商业中心构成大型主题度假区主题乐
11、园一般由两个主题乐园构成、迪斯尼乐园是最早启动的主题乐园奥兰多迪斯尼由7个主题乐园；香港暂有一个主题乐园p占地：集中在2平方公里左右；除奥兰多占地为122平方公里。p选址：均紧邻国际机场，背靠大都市圈。度假区内一般有1-2个大型购商业中心度假区一般配有2-6家主题酒店酒店功能组合物中心资料来源：城市功能理论佩鲁增长极选择模型位于川沙的大型主题乐园将带来以长三角地区为核心的游客，周边区域娱乐设施的增加可延长游客的逗留时间保守估计一个主题乐园带来的日均游客约1.4万人次，年均游客有500万人次游客来源按照国际经验和中核心客户：车程在3小时内的长三角游客，将占到%50以上重要客户：国内其他内陆区域的
12、客户，预计占到30%的比重偶得客户：上海迪斯尼必将分流部分香港迪斯尼客户，港澳台、东南亚及其他国际游客，将占到%10-%20的比重消费特点逗留时间旅游人次国游客消费特点，可以挖掘游客在园区外餐饮、住宿和旅游纪念品的消费游客在度假区的逗留时间由9小时到一周不等，主要取决于度假区娱乐设施的多少：洛杉矶迪斯尼周边旅游设施（会议中心、运动中心）丰富，游客的停留时间可达一周之久大型主题乐园将分层级对周边区域形成功能集聚核心迪斯尼度假区第一圈层一级辐射中心第二圈层次级辐射区第三圈层边缘辐射区迪斯尼酒店业零售业劳动就业旅游业房地产财政税服务业基础设施区域形象定位收区域活力距离迪斯尼3公里以内的距离，和迪斯尼
13、组成一个一体的旅游度假片区，属于迪斯尼乐园的一级辐射区：距离迪斯尼核心区3到10公里的范围圈，如洛杉矶迪斯尼的安纳罕度假区，香港的竹篙湾，它们往往会形成所在区域的旅游休闲板块距离迪斯尼10公里以外，迪斯尼度假区在的行政区域：如洛杉矶迪斯尼的安纳罕市、香港的大屿山第三圈第二圈第一圈核心层迪斯尼作为大型的主题公层这个范围会以迪斯尼为核层迪斯尼对一级辐射区的层度假区本身犹如一个园，必然带动大区的区域 心形成一个旅游休闲板块， 带动主要集中在酒店、发动引擎，影响带动活力，财政税收，最后迪 重塑区域定位，极大带动 零售、基础设施兴建和 周边三大圈层的发展。斯尼先进的服务理念都是 当地旅游业的发展，进而
14、劳动就业方面，属于最当地区域学习的范本。 影响区域房地产市场 直接的影响作用。川沙空港都市位于大型主题乐园的一级和次级辐射区，可产生如下影响基础设施交通设施的完善、城市环境得到极大改善：香港为迎接迪斯尼兴建了竹篙湾铁路，日本浦安从落后的小渔村成为东京都市圈的重要组成部分零售业相关的旅游纪念品、快速消费品的零售业迅猛发展：食品等快速消费品和旅游纪念品零售业是游客消费的主要构成：东京迪斯尼落成的第一年，日本零售业增长近200%酒店业临近迪斯尼周边形成明显的酒店集群，档次规模与乐园内酒店形成互补：该区域酒店呈现出房价高、入住率高的特点劳动就业促进空港新城中低收入人群就业，失业率明显降低：2平方公里的园区乐园可带了来2万人左右的就业需求：洛杉矶迪斯尼带来6万多的就业岗位房地产业区域房地产市场繁荣，临近迪斯尼区域出现旅游二居所：香港迪斯尼周边的地价上涨15%-20%，
