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1、购买商铺如何规避风险建工律师 nbsp 2011年购买商铺如何规避风险2011年11月08日 张仁藏律师，中华全国律师协会会员、北京市律师协会会员，中国政法大学法学硕士，北京房产纠纷专家，现为北京市盈科律师事务所高级律师。长期专注于房地产法律领域的研究，从事房地产开发、房地产项目融资、商品房买卖、存量房买卖、物业管理及相关业务，积累了丰富办案经验。 垂询电话：13501252594 传真：010-59626918 邮 北京商铺纠纷 律师：13501252594 商业地产售后包租存在风险，对其打出的高回报率、若干年后回购等承诺要慎之又慎-投资商铺曾让一些人血本无归 而所谓的售后包租实际上是卖铺的
2、一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来了。此外，先售后租也并非像商家承诺的那样是绝对的零风险。业内人士称，这种模式除了利于开发商短时间内快速回笼资金外，最大的好处是将企业经营的风险层层下放到业主那里。因为按照协议，产权和经营权是分开的，企业万一经营不佳了，意味着业主商铺的价值也开始大打折扣，但这对于无产权的管理者来说，却是损失全无。 业内专家有种普遍的看法，认为中国的产权式商铺带有一定的投机色彩。黄国雄指出，产权式商铺投资者分为投资者、管理经营公司和业主，通行的
3、做法是开发商只建不管，商铺售完后抽身，委托一家管理公司运作具体经营。开发商希望开发周期越短越好，尽快套现，不太重视商铺的后续经营，尽量将经营风险转嫁给业主;管理公司也存在短线投资的硬伤，缺乏足够经验和对行业本身的了解。从业主来看，购买产权商铺，一是转让投资，二是自己经营，三是靠出租获取收益，由于产权过于分散，尽管有业主委员会从中协调，但开发商丧失整体项目的掌控权，无法对大局进行调整，业主各自为战，经营品种混乱，不能形成规模效应;商铺还可能因为投资者专业化程度不高、与区域内消费者的购买力不协调等因素，造成后期经营困难。 与国内大多数产权商铺不同，在西方一些国家，产权商铺由开发商开发以后销售给中小
4、投资者。但投资者不参与经营，而是共同委托给有信誉、有经营能力的运营商来运营。投资者购买商铺，实际上只是获得了特定期限、特定回报率的回报。 目前，国内开始有一些产权商铺开发商自己经营管理，在看到了一售了之带来的惨痛后果后，开发商在经营模式上开始摸索创新。北京的不少产权商铺开始通过银行担保、包租、回购等多种模式保障投资回报，并建立专业运营团队进行管理。当前，一些房地产商为使自己开发的商用楼盘尽快脱手，通过各种炒作，推出产权式商铺投资新理念。 产权式商铺分为两种业态。一种是虚拟产权式商铺，开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并
5、在一定期限包租，购房者无法自行经营。这种商铺本身不具有独立使用的价值，产权成了虚拟的收益权属。在这种情况下，投资者如期获得收益的前提是商场的整体经营必须良好，否则，一旦商场整体运作出现问题，投资者的回报就如同无本之木。目前，市场的商铺销售主要以虚拟产权式商铺为主，而事实也证明，虚拟产权式商铺纠纷频发。 另一种则是独立产权商铺。这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是，真正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者可以自营，也可以出租，或是让经营公司包租。这样投资者就真正拥有了处置权，拥有独立产权的独立商铺对投资者而言无疑是风险最低的。当然，投资者在选择这样的独立产权商铺时，还要综合考虑所选
6、择商铺的各方面条件。一般而言，区位、交通物流、商业氛围、开发商背景、主力商户、项目规划、运营管理、升值潜力等九大要素，是每一个明智投资者在进行投资时都应考虑的。 产权商铺在销售中一般有三种模式：第一种是委托经营。投资者买商铺，买后把商铺委托给开发商来经营，开发商把商铺出租给其他人，投资者坐等收益。开发商提出一个固定回报的保证，承诺如果收益达不到一定的比例，他会把房子买回来。从法律的角度看，这种模式的合法性是值得质疑的。 第二种是投资者直接把商铺出租给开发商，然后允许开发商转租，开发商会把商铺转交给经营单位。开发商按照通常房租的收益给投资者返钱，开发商会承诺，如果租金达不到承诺的比例，到时候可以
7、把房子回购。回购是开发商对自己回报的担保方式，但这首先要看固定回报是否合法。从法律上来说，回购是一个担保合同，固定回报的做法本身是违法的。 第三种是房子卖给投资者，然后投资者又把房子委托给经营单位经营，开发商再给予一个保证。 北京房产律师 北京市盈科律师事务所高级律师 张仁藏律师 1、律师陪购：全程代理购买二手房 查询预购房屋权属状况；参与订立定金协议（存量房屋买卖居间协议）；参与订立存量房屋买卖合同；审查合同及相关资料支付购房款风险防控；陪同参与银行面签；：陪同参与网签代理缴纳税款代为履行过户手续参与物业交接在交易全过程为委托人提供法律咨询等 2、律师陪售：全程代理出售二手房 参与订立定金协
8、议（存量房屋买卖居间协议）；参与订立存量房屋买卖合同；审查合同及相关资料收取购房款风险防控；陪同参与银行面签；：陪同参与网签代为履行过户手续；参与物业交接；在交易全过程为委托人提供法律咨询等 3、纠纷解决： 解决商品房、二手房纠纷；发送律师函；代理起诉、出庭应诉等。 4、出具法律意见书 对房屋手续是否齐全、房屋产权是否明晰、房屋是否在租或存在权利瑕疵及房屋土地权属情况等出具法律意见书及风险提示。 5、收费标准： 1、面谈：咨询费每小时200元 2、按房屋交易价格的1%-2%收取，50万元以下收费5000-10000元，律师费10万元封顶 6、联系方式： 业务咨询及委托电话：13501252594（如需面谈提前预约） 邮箱： 网址： 地址：北京市朝阳区东四环中路76号大成国际中心C座6层。 TAG:
