《物业管理法规与案例分析 第2版 教学课件 ppt 作者 刘燕萍 主编 第十章》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理法规与案例分析 第2版 教学课件 ppt 作者 刘燕萍 主编 第十章（34页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第十章 香港与部分国家的物业管理制度,第一节 香港的物业管理制度 第二节 部分国家的物业管理制度,第一节 香港的物业管理制度,一、香港物业管理的兴起 二、香港的牧业管理模式 三、香港的物业管理法规 四、业主参与大厦管理的形式 五、管理费的理定 六、物业管理专业化,一、香港物业管理的兴起,在香港，物业管理专业工作是在20世纪60年代中期才发展起来的。 1954年，香港仿效英国公共住房政策的做法，开始兴建公共住房，称为“公屋”，主要出租给低收入阶层，故这类供出租的“公屋”又叫“租屋”。为使这些廉租屋村得到良好的管理，政府和一些团体从英国引入物业管理的专业人才及管理方法。 1966年，香港从业人员成
2、立了“英国屋宇经理学会香港分会”，协助和推动香港的物业管理工作。 1970年7月14日立法局通过了多层大厦业主立案法团）条例，希望通过授权业主组织来管理大厦以解决问题。多层大厦业主立案法团）条例推行至今已有几十年，业主立案法团通过招标、协议或委托等方式聘请物业公司管理物业，监督物业公司动作。,二、香港的物业管理模式,香港的住宅房屋按所有权性质可分为三类： 一是公营房屋，即由政府投资建设，出售或出租给中氏收入家庭的房屋； 二是公私合营的房屋； 三是私营房屋。,三、香港的物业管理法规,由于香港物业的发展比内地早，有一个比较完善的法律管理框架，主要有建筑物管理条例、公契和与小区业自行签订的物业管理手
3、册。 （一）建筑物管理条例 1、1993年5月8日起生效。 2、增加了业主对大厦管理的参与及决策权。该条例规定了所有“大厦公契”内需引入的一系列强制性条款，这些条款对业主和物业公司均具有约束力，大厦管理要受这些强制性条款管理辖。 3、建筑物管理条例为香港的物业管理的正常动作提供了完善的法律框架。 首先，该条例明确了建筑物所有者（业主）对物业管理的决策权和支配权，业主与物业公司之间是市场经济中变通的雇主与雇员关系，物业公司是受聘于业主委员会的信托机构，它只能以业主的共同意志来执行管理使命。 其次，该条例规范了市场经济下物业管理运作的一般规则。,（二）公契（Deeds of Mutual Cove
4、nant,1、公契的性质 公契也称大厦公共契约、大厦公约、管理公约、管理使用维修公约等。在香港，公契是一份必须在土地注册处注册的法律文件，无论是对现时的业主还是将来的业主都有同样的约束力。 公契是大厦管理者权力的主要来源。 2、公契的产生与发展 公契通常是由发展商委托其律师制订，并由发展商、首次买家及经理人等联合签订，有时亦可能包括提供楼宇按揭的银行等。 于1987年10月15日发出了第一份关于非工业楼宇的草拟新公契指引，该指引规定从1987年12月1日起，凡不符合指引的公契不能获注册总署批签。指引的产生对保障众多小业主的权利、权益起了重大变化。,3、公契与建筑物管理条例及守则 多层大厦（业主
5、法团）条例于1993年5月6日经当时香港立法局大量修改正式改名为建筑物管理条例。该条例第34E条文特别规定了公契所必须包括的强制性条款，即经理人每年制定预算的程序、保存账目时间、开设独立银行帐户、设立特别基金、订立服务合约程序、经理辞职、业务委员会终止经理人的委任及经理委任结束后的责任。 建筑物管理条例是一部法律，公契是受该法律制约的一份法律文件，而守则和手册是管理者为有效执行管理及方便小业主和住户理解而编定的管理制的一部分。,四、业主参与大厦管理的形式,（一）业主委员会 通常公契里都列明了业主委员会的组成方法及动作程序。因此，业务委员会的权利与责任来源于公契。委员会的任务主要是协助加强各业主
6、与管理者的沟通，并就大厦管理的重要事宜向物业经理提出意见及作出建议。 （二）业主立案法团 业主立案法团是根据建筑物管理条例规定而成立的独立法人组织，具有法人地位、资格及诉讼权力。所以法团在法律上代表所有业主管理该物业的公共地方与设施，可以任免物业经理或物业公司及监督其工作表现。 （三）互助委员会 互助委员会是由大厦信客（包括业主与租客）组成的志愿组织，基本目标是使各住户发扬睦邻精神、团结互爱、提高责任感以及改善大厦内的治安居住环境和在一定程序上执行楼宇管理工作。,五、管理费的理定,香港物业管理中对管理费的有关规定如下： （一）管理费开支包括的内容 （1）公共地方及设施的维修与保养，如电梯、水泵
7、、消防系统等。 （2）公共地方清洁服务。 （3）保安服务。 （4）公共地方水电费、煤气费、采暖费、空调费等。 （5）物业公司员工薪金及福利。 （6）财产保险及第三者责任保险。 （7）大弄维修性病储备基金。 （8）物业公司酬金。 （9）物业公司酬金。,（二）管理费的增加 管理费理定之后，并非一成不变，因各种因素的影响在新的一所度开始，往往管理费需要调整，通常下列因素会直接影响管理费的水平： （1）通货膨胀因素 （2）发展商为增加楼宇的销售能力及吸引租户，故意将管理费压低而导致巨大管理开支赤字 （3）物业公司财务管理不善及其他不可预见的因素。 物业公司要增加管理费，必须通过一定的程序进行，不可擅自
8、做主。如果业主法团决议否定了新的收支预算案，经理人应视该年度预处管理费总额与上一年度的想同，然后另外增加不得超过此数的确10%，直到新的收支预算被子业主法团接纳为止。,（三）管理费的分担 按现时的公契计算及分摊管理费有以下三种常见的方法： （1）以该单元的建筑面积。 （2）以不可公割权份数。 （3）以管理份额。 无论以哪一种方法计算分摊，其每个单元应支付的管理费份数必须在大厦公契附表中列出。,（四）管理费的追讨 当物业公司发现大厦有单位欠交管理费时，通常会采取以下途径来追讨： （1）向住客及业主同时发出通告，详列所欠款项及清还期限及说明物业公司会采取什么行动。 （2）过期未付，物业公司可采取法
9、律行动，假如所涉及的款项少于15000元港币，则可透过小额钱债审裁处解决；若款项超过此数，物业公司便需向地方法院提出控诉。 （3）假如物业公司无法与欠管理费的业主联络或者业主采取置不理的态度，物业公司可向田土厅登记，特别注明该单位所欠管理费总数，当该单位转让时业主必须先清付所欠的管理费，否则便不能将该单位转让。 （4）对于出租单位，如租约订明租金已包括管理费，但业主却不交管理费，那么物业公司可向法庭申请封租令，要求租客在缴付租金时扣除业主所欠的管理费，直接付予物业公司剩余的租金才归还业主,六、物业管理专业化,香港人均国民生产总值超过14000美元，接近最发达国家水平。 香港已有多家大专院校开设
10、了物业管理课程，许多大学毕业生加入物业管理行业。 目前，香港有物业公司400多家，其中 专业化程度高的公司信誉好、竞争力强。香港物业管理行业是朝阳产业，前景看好。,第二节 部分国家的物业管理制度,一、国外物业管理的基本情况 二、美国的物业管理 三、法国的物业管理 四、新加坡的物业管理 五、日本的物业管理,一、国外物业管理的基本情况,（一）国外物业管理的基本特点 （1）自负盈亏 、自主经营的独立的物业公司发展迅速，政府公屋逐渐交由独立的物业公司管理，私人楼宇越来越多地委托专业的物业公司管理。 （2）物业的所有权与管理权公离。 （3）物业管理及收费标准由市场形成。 （4）各国的物业管理模式均结合自
11、己国情，符合各自特点。,（二）国外的物业管理模式 （1）英美的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。 （2）物业管理服务项目多，内容广泛，包括物业建设前后、物业使用全过程的管理。 （3）管理方式非常灵活。 （4）物业管理服务收费由委托方与物业公司（或机构）商定，视市场供求状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定，一般无统一的标准。,二、美国的物业管理,（一）物业管理的特点 专业化管理是美国物业管理最显著的特点，其社会化分工十分明确。 在美国，物业公司为居民提供优质服务项目，物业管理服务体系严密，尽管有些小型物业公司未必部门
12、齐全，但必定功能齐全，有专职人员分别负责会计、保安、工程等各项工作。 美国物业管理资料齐备，社区的电脑管理系统中不但有物业公司本身的资料，各图样、管线资料都非常详尽，同时业主和租户的资料也很详细。 除日常管理工作之外，物业公司同时还努力为居民创造一种既舒适，又有人情味的居住环境。 为了使业主和租户放心，物业公司往往还在物业保险上作较多投入。,（二）物业管理的机构 美国的物业管理设有专门的管理机构并拥有一批高素质的专业从业人员。美国各级政府机构中，都设有有房产管理局，其职责是制定房地产法规并监督检查。美国的房地产经纪人协会物业管理学会（IREM）是负责培训注册物业管理师的组织。 在美国，成立物业
13、公司手续比较简单，只要具备申请资格、符合法定条件，任何人都可以申请成立这种公司。 对于私人持有物业的管理，既可以收私人业主自己管理，也可以委托专业的物业公司进行管理，对于政府持有的物业管理则由政府专设的机构进行管理。 专业的物业公司在实施管理时通常委派房产经理负责日常管理，房产经理对该物业负责。 总之，美国的物业管理者受业主的委托行使管理权，项目的是使业主的物业能够保值增值，并为业主创造一个安全舒适的环境。,三、法国的物业管理,（一）管理机构 为了保证社会福利住宅的建造、出售或出租，以及对出租房屋的维修与服务，法国各区都建立HLM机构，全称是HLMUNION，意思是低租金住房联合会，HLM指的
14、就是社会福利住宅。HLM机构是非盈利性部门，其主要任务是开发建设社会福利住宅，出租或者出售住房（以出租为主），对房屋及其设备进行经营管理、维修保养、改造旧房。其建房和出租、维修改造房屋都可以从国家获得补贴。在法国的住房中，有16%的房屋属于HLM，共有330万套，其中有50%的房屋出租，每年可收500亿法郎的租金和250亿法郎的住房管理费，并可接受每年由国家提供的1100亿法郎贷款。法国每年建房总量中HLM占25%，每年还改造5万套住房。 创立于是1950年的法国OPAC38（国家房屋修缮与建设管理局），是负责管理GRENOBLE地区房屋的管理局之一。,（二）HABITAT400管理软件 几十
15、年来，法国政府从实践中总结出丰富的经验，对HLM彩先进的计算机管理手段。1983年OPAC38由里尔一个公司购买了管理软件HABITAT的版权和著作权，OPAC38将这一软件加以改进、补充并以HABITAT400的注册名称推向市场。 HABITAT400是一个模块式的物业管理软件，它IBMAS/400O为基础，共有3000多个程序，其软件的内容非常丰富，且具有高水平的系统完整性，它提供宽广的实用范围，从出租、销售到建设期间的财务以及人员工资管理等诸多内容一应俱全。 资金对于物业管理体制是至关重要的，在这个物业管理软件包的总会计模块中有整个公司的经营成果情况、资产负债情况、折旧情况、债务及债权情
16、况，并可根据要求查询和打印。 总之，HABITAT400是一种实用性很强的专业软件，它能广泛地满足各种需要，使其适应企业在运营各阶段的职能。,四、新加坡的物业管理,（一）建屋局住宅的专门管理机构 新加坡物业管理统归新加坡建屋发展局负责。建屋局成立于1960年2月1日，负责实施政府决定的建屋计划和统筹物业管理工作。其业务活动包括规划及发展新镇，翻新旧住宅区，推行并鼓励居民自购组屋，培养居民自主改善社区生活质量的责任感。 （二）“居者有其屋”计划 1964年新加坡政府实行“居者有其屋”计划，鼓励中低收入阶层购买政府组屋，以拥有自己的住房。政府按不同的收入水平制定购屋政策，使不同的收入阶层各得其所。 新加坡采取量力而行，逐步实施住房自有化的政策。1964年，建屋局根据“居者有其屋的方针，开始推行住房自有化的政策，到1984年，住房自有率已达78%。,（三）住宅建设 1、公共组屋 公共组屋是新加坡政府为解决低收公民住房而建造、供
