《物业管理法规与案例分析 第2版 教学课件 ppt 作者 刘燕萍 主编 第六章》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理法规与案例分析 第2版 教学课件 ppt 作者 刘燕萍 主编 第六章（43页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第六章前期物业管理,第一节 前期物业服务合同与临时管 理规约 第二节 物业管理招投标制度 第三节 物业的接管验收,第一节 前期物业服务合同与临时管理规约,一、前期物业管理的含义 前期物业管理是指在业主大会与所聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效前，由建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。 前期物业管理包含以下几点含义： 1、前期物业管理阶段的物业服务企业由开发商或建设单位选聘。 2、前期物业管理是阶段性的管理。 3、物业管理企业要同开发商或建设单位签订前期物业服务合同，合同要明确双方的权利和义务，并不得有损害业主合法权益的条款。 4、前期物业管理期间所涉及到的法律主体有三方，即开发商或建
2、设单位、物业服务企业和业主。,二、前期物业服务合同,(一)前期物业服务合同的含义和特征 1前期物业服务合同的含义 前期物业服务合同是指在前期物业管理阶段，由物业服务企业与开发商或建设单位制定的，由业主、使用人与开发商或建设单位、物业服务企业共同承诺，对三方都有约束力的有关特定物业的使用、维护以及物业管理、服务方面的行为准则。 2前期物业服务合同的特征 (1)第一个前期物业服务合同的制订者一般是开发商或建设单位与物业服务企业。 (2)前期物业服务合同承诺和约束的主体是多方面的。 (3)前期物业服务合同保护各方利益。 (4)前期物业服务合同须经业主签字方可生效。 (5)前期物业服务合同是国家规定在
3、售房过程中必须签署的文件之一。,(二)前期物业服务合同的主要内容,前期物业服务合同的内容可以因物业所处的地区、物业的类型等不同而有所不同。但其主要内容一般包括以下方面： 1、前期物业服务合同基本事项说明。 2、有关概念的定义。一般包括管理的范围、对象，公约所涉及的各方，管理基金、管理费用等费用项目，不可抗力等有关概念的定义。 3、物业服务内容。 4、物业服务质量要求。 5、物业服务期限。前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 6、物业服务费用。主要约定物业服务费用的收费范围、收费标准和收费办法。 7、双方权利义务。
4、 8、合同变更、解除和终止的约定。 9、违约责任。 10、附则。主要约定合同的生效时间、正本和复本的份数及其效力、争议的解决方法等。,三、临时管理规约,（一）业主临时管理规约的概念 业主临时管理规约是指新建物业的建设单位在销售物业前参照示范文本制定的，对全体业主有约束力的，用于指导、规范和约束业主行为的行为规范。 该概念包含以下几层含义： （1）业主临时管理规约在性质上是一种公共契约，具有协议、和约的性质，对全体业主具有约束力，是全体业主必须遵守的行为规范。 （2）业主临时管理规约是由新建物业的建设单位在销售物业前参照示范文本制定的。这是业主临时管理规约和管理规约的主要区别。 （3）业主临时管
5、理规约效力期限为自物业买受人书面承诺遵守业主临时管理规约时起至业主大会通过的管理规约生效时止，这也是业主临时管理规约和管理规约的一个重要区别。 （4）建设单位销售物业时，应向买受人明示业主临时管理规约。物业买受人在签订买卖合同时，应书面承诺遵守业主临时管理规约。,（二）业主临时管理规约的主要内容 1、物业基本情况 这一部分主要包括物业名称、坐落位置、总建筑面积、国有土地使用证明文件批文号、土地用途的内容 2、业主与物业服务企业的关系 这一部分主要对业主（包括使用人）与物业服务企业的关系作出明确规定。 3、物业使用和维修 这一部分主要对业主在使用物业或者在对物业进行装修时所应履行的义务以及违反该
6、义务时所应承担的法律责任作出规定。 4、物业服务费用的交纳 这一部分主要规定物业房屋费用的收费范围、收费标准和收费办法。,5、房屋共用部位共用设施设备专项维修资金 主要部分主要规定房屋共用部位共用设施设备专项维修资金交纳及续筹办法。 6、其他相关事项 7违约责任和违约纠纷的解决 这一部分主要规定违反业主临时管理规约的违约责任以及因履行业主临时管理规约而发生纠纷的解决办法。 8、附则 这一部分主要对业主临时管理规约的生效时间、终止时间以及解释权的归属作出相关规定。,第二节 物业管理招投标制度,一、物业管理招投标制度的概念 二、物业管理招标的原则 三、物业管理招标的适用范围 四、物业管理招标的方式
7、 五、物业管理招标的招标人和招标组织机构 六、物业管理招、投标的程序 七、物业管理招投标中的行为规范,一、物业管理招投标制度的概念,是指物业业主或开发商，为即将建造完成或者已经建造完成的物业寻找适合的物业管理者，而制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会或者若干特定的物业服务企业发出邀请，并在众多的投标中按既定的标准选择自己最满意的投标人，委托其进行物业管理的制度。,二、物业管理招标的原则,物业管理招、投标活动应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。,三、物业管理招标的适用范围,住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招、投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业； 投标少于3个或
8、者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 国家提倡其他物业的建设单位通过招、投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。,四、物业管理招标的方式,1、公开招标 公开招标是指招标人(业主委员会或开发商)以招标公告的方式，邀请所有愿意参加投标的物业服务企业参加投标的方式。 优点：透明度高，规范性好，选择范围大 缺点：工作量大，时间长，成本高 2、邀请招标 邀请招标，又称选择性招标，是指招标人(业主委员会或开发商)以投标邀请书的方式邀请特定的物业服务企业参加投标的招标方式。 被邀请参加投标的服务企业不得少于3个。,五、物业
9、管理招标的招标人和招标组织机构,（一）物业管理的招标人 招标人是依照规定提出招标项目、进行招标的法人或其他组织。根据我国实际情况，物业管理的招标人包括： 1、房地产开发企业 2、公房出售单位 3、业主委员会 （二）物业管理招标的组织机构 1、招标人自行组织成立的招标组织机构 2、委托招标代理机构 招标代理机构应具备以下条件： 有从事招标代理业务的营业场所和相应资金； 有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量； 有符合规定条件，可以作为评标委员会成员人选的技术、经济等方面的专家库。,六、物业管理招、投标的程序,（一）招标 1、成立招标机构 招标人可以自行组织招标机构，也可以委托专门的招标代理机
10、构办理招标事宜。 2、编制招标文件 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容： 招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等； 物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等； 对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等； 评标标准和评标方法； 招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等； 物业服务合同的签订说明； 其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。,3、制定标底 4、发布招标公告或投标邀请书 （1）招标备案 （2）发布招标公告或投标邀请书 （3）资格预审 公
11、开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。 5、现场踏勘答疑,（二）投标 投标是与招标相对应的过程，指物业管理企业选择物业项目并在接到招标通知后，根据招标通知的要求编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。 1、投标可行性分析 投标可行性分析是选择物业项目，决定是否参与投标的关键性工作，一般包括以下内容： (1)招标物业项目条件分析 (2)物业管理企业投标条件分析 (3)风险分析 (4)列出管理服务方法和工作量 (5)确定单价并进行投标决策,2、递送投标申请书并申请资格预审 3、购买、阅读招标文件并考察物业现场 4、编制投标文件 （1）投标函； （2）投标报价； （3）物业
12、管理方案； （4）招标文件要求提供的其他材料。 5、投送标书 6、参加开标会议及招标答辩 7、定标后的工作,（三）开标、评标和中标 1、开标 开标是指招标机构在预先规定的时间将各投标人的投标文件正式启封揭晓。 2、评标 评标是指开标之后(即投标书已经开启，报价已经宣读)，评标委员会本着公开、公平、公正的原则，对投标书进行评定，并由招标委员会选择标价较低，资信条件较好的投标企业进入合同签订谈判的阶段。 3、定标。 是指业主委员会或开发商根据评标委员会对所有标书进行的筛选评定结果，再次评审，并最终确定中标人的过程。,评标包括以下工作： (1)审查标书。审查的内容主要有： 投标人投标资格审查； 投标
13、书内容完整性检查；一般来说，若实质性内容不完整，标书应予以拒绝；否则，可要求投标企业加以澄清，将条件补齐后，仍可参加议标。 计算偏差审查： (2) 召开现场答辩会。 (3)编写评标报告。 定标包括以下工作： （1）确定出中标企业 （2）备案 （3）针对中标企业的工作 （4）针对未中标企业的工作,七、物业管理招标中的行为规范,（一）招标人的行为规范 在招标活动中，招标人应当遵守下列规定： 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。招标人设有标底的，标底必须保密。 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判
14、。 招标人不能直接强行以管理者的身份管理或者指定某一管理公司强行管理其已出售的物业；也不能在招标文件中含有倾向或者排斥潜在投标人的内容。,招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。 通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成；非出售的新建物业
15、项目应当在交付使用前90日完成。,二、投标人的行为规则,1、投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。 2、投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。 3、投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。 4、禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。,（三）评标委员会成员的行为规范,评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。 评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。 评标委员会成
16、员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。 上述所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。,第三节 物业的接管验收,一、物业接管验收的基本概念 二、物业接管验收的条件和应提交的资料 三、接管验收的程序 四、接管验收标准 五、接管验收双方法律责任,（一）物业接管验收的定义 物业接管验收是指物业服务企业对建设单位移交的新建房屋和实行产权转移的原有房屋参照法定的房屋接管验收标准进行综合检验，然后收受管理的工作。 物业接管验收的完成标志着物业实质性管理的开始。 物业接管验收是物业管理权利、义务与责任转移的分界点。 物业接管验收是物业服务企业履行生效的委托合同所应尽的第一项重要义务。,一、物业接管验收的基本概念,（二）物业接管验收与竣工验收的联系和区别,二者联系是： 接管验收是在验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，其首要条件是竣工验收合格。 二者
