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1、 房地产代理 专题报告专题报告行 业 研 究 地址：云南省昆明市青年街华尔顿大厦 2001 室 邮编：650021 电话：0871-8090900 昆 明 市 城 中 村 改 造 及 案 例 研 究 分 析 （精（精 简简 版）版） 天方房地产顾问昆明分公司市场研究部 杨 洪 529769528QQ.COM 2010 年 4 月 天方房地产顾问昆明分公司市场研究部 杨 洪 529769528QQ.COM 2010 年 4 月 PaPag ge 1e 1 房地产代理 地址：云南省昆明市青年街华尔顿大厦 2001 室 邮编：650021 电话：0871-8090900 专题报告专题报告行 业 研
2、究 PaPag ge 2e 2 第一部分 绪 论 第一部分 绪 论 1.1 研究方法研究方法 本研究课题以城中村形成、特征以及改造必要性等作为全面了解城中村的基本角度，发掘其发展机理、 改造模式，梳理和重构城中村改造涉及的经济、社会价值，预判未来城中村改造所带来趋势变化，以利于捕 捉未来房地产市场发展趋势和机会。 基本研究方法：定性分析和定量分析：以现象的基本研究为基础，辅之以数理性分析。 基本论点综述基本论点综述 1、昆明城中村分布面广。昆明市主城区 249 平方公里范围内，有城中村 336 个，占地近 8 万亩，面积近 20 平方公里，建筑面积达 5300 多万平方米，仅常住人口就达 76
3、 万余人。 2、昆明城中村改造所释放出来的新增商品房供应将会对昆明未来二级市场形成强大冲击。保守估计，2008 2012 年扣除回迁部分，昆明新建房屋建筑供应面积预计高达 9584 平方米。改造的前三年新增供应将会形 成一种强大的势能，2012 年以后将导致昆明新建商品房市场供需失衡。 3、受城中村改造的影响，未来昆明市场内高层/小高层/超高层住宅的比例将会大幅增加，商业的供应体量也 会出现暴增。受国家政策影响，别墅等中高端产品的市场供应占有率空间将会被压缩，别墅、花园洋房等中 高端产品将成为稀缺。 4、昆明城中村拆迁的挤出需求使二三级市场在未来五年内出现分化。短期内，需求和资金主要流向二手房
4、 市场。不同于住宅市场，受投资渠道的影响，昆明城中村改造所释放的商业将会得到市场的持续消化。 5、对于开发商而言，城中村改造项目运作主要面临三大难题：权属明晰（改造启动之前） 、利益分割（拆迁 启动之后）以及政策导向（市场运作之时） 。项目前期最大的风险是资金投入巨大，后期可能面临没有实现 销售利润最大化。 房地产代理 地址：云南省昆明市青年街华尔顿大厦 2001 室 邮编：650021 电话：0871-8090900 专题报告专题报告行 业 研 究 PaPag ge 3e 3 第二部分 昆明城中村改造基本情况简述 第二部分 昆明城中村改造基本情况简述 2.1 昆明待改造城中村分布状况昆明待改
5、造城中村分布状况 2.1.1 昆明城中村改造初步数据统计昆明城中村改造初步数据统计 昆明市国土资源局最新的统计调查结果表明，昆明市主城区 249 平方公里范围内，有城中村 336 个，面 积近 20 平方公里，建筑面积达 5300 多万平方米，仅常住人口就达 76 万余人。其中涉及改造名单登记在案 的有 288 个城中村，涉及人口 22 万，总改造面积 42000 亩。 （此数据不包括昆明国土资源局尚未调查的城中 村） 。 表昆明城中村改造分布及基本数据初步统计（有案可查）表昆明城中村改造分布及基本数据初步统计（有案可查） 区域 区域 数量数量 （个） （个） 占地（亩） 占地（亩） 总建面总
6、建面 （） （） 总户数总户数总人口 总人口 平均容积平均容积 率 率 户均面积户均面积 （） （） 二环内 66 6382 6088380 14203 34494 1.43 429 东市区 34 7278 3919625 11626 32050 0.81 337.14 西市区 65 9350.1 3574692 15659 43262 0.62 228.3 南市区 89 9656.2 8826316 23570 70270 1.37 347.47 北市区 34 9350.1 3546841 12491 39407 0.57 284 合计/ 均值 合计/ 均值 288 42016.4 2595
7、5854 77549 219483 0.96（不包括 违规建筑） （不包括 违规建筑） 325.182 数据来源数据来源 昆明国土资源局、昆明建设局、昆明四区城中村改造办公室；天方昆明公司整理昆明国土资源局、昆明建设局、昆明四区城中村改造办公室；天方昆明公司整理 2.1.2 昆明城中村改造总体基本情况昆明城中村改造总体基本情况 目前，昆明主城四区在案城中村土地共 79840.671 亩，各区域情况分布如下： 盘龙区：现有城中村 67 个，占地 19182.24 亩，涉及 200784 人； 官渡区：现有城中村 103 个，占地 30000 亩，涉及 22 万人； 五华区：现有城中村 51 个，
8、占地 9794 亩，涉及 15.3 万人； 西山区：现有城中村 115 个，占地 20864.431 亩，涉及 247040 人。 第三部分 城中村改造对昆明房地产市场发展的影响 第三部分 城中村改造对昆明房地产市场发展的影响 房地产代理 地址：云南省昆明市青年街华尔顿大厦 2001 室 邮编：650021 电话：0871-8090900 专题报告专题报告行 业 研 究 PaPag ge 4e 4 3.1 城中村改造对昆明土地市场的影响城中村改造对昆明土地市场的影响 随着城中村改造的加速，2009 年开始昆明土地市场出现较为活跃的变化。自 2008 年 3 月份启动城中村 改造到 2010 年
9、 3 月，昆明土地共成交 722.2138 万平米万平米。容积率按照平均 2.5 的标准计算，总体建筑面积供 应体量预计将达到 1748.75695 万平米万平米，总体平均楼面地价达到 996.794 元平米元平米。 2008 年 11 月，首块为居住用地性质的城中村凤凰新村 19.935 亩由俊发地产拍下，拉开了城中村土地交 易的大幕。2008 年 11 月2010 年 3 月，昆明城中村土地共成交昆明城中村土地共成交 1496.029 亩亩，其中 2008 年成交 1 宗，2009 年全年成交 21 宗，2010 年第一季度合计成交 23 宗，两年成交总体量共计两年成交总体量共计 9978
10、51.343 平米，占到昆明土地 总成交量 平米，占到昆明土地 总成交量 722.2138 万平米的万平米的 13.8。按照平均容积率 4 的水平粗算，总建筑供应面积预期达到总建筑供应面积预期达到 400 万平米，占万平米，占 2008 年年 3 月月-2010 年年 3 月总供应体量月总供应体量 1748.75695 万平米的万平米的 22.88%。 2010 年一季度，昆明的土地总成交量为 1554.8 亩，与去年一季度的 1065.6 亩相比，同比增长了 45.9%。 至今成交的两个城中村、 10 宗土地中， 一个是西山区福海街道办事处陆家社区的两宗居住和商业金融业用地， 被云南红星美凯
11、龙置业有限公司以 52925.0865 万元的价格摘得，每亩单价为 590 万元；另一个是昆明市盘龙 区联盟街道办事处辖区内 8 块居住用地，总价 135893.47 万元，每亩单价 550 万元，由云南俊发凤凰置业有 限公司竞得。 城中村土地的供应与原来的净地供应存在区别，城中村土地何时能推出市场还取决于其前期改造、拆迁 的推进力度。以此不难看出，历经两年的改造之后，大量拆迁后净地即将流入市场，城中村土地也将开始进 入交易阶段，成为未来 以此不难看出，历经两年的改造之后，大量拆迁后净地即将流入市场，城中村土地也将开始进 入交易阶段，成为未来 2-3 年内的土地交易市场的主角。年内的土地交易市
12、场的主角。 目前，昆明主城四区在案土地共 79840.671 亩按照平均净用地/总用地（80%的水平）套算，上市交易净 地将达到 63872.5368 亩， （5 年平均每年分摊 1.28 万亩，而 2009 年全年土地成交总量为 5118.58 亩） ，即总 用地可达 4260 万平方米，按照城中村改造建设容积率不低于 4.0 的标准计算（实际容积率要高于此标准） ， 保守估计，20082012 年昆明新建房屋建筑供应面积预计高达年昆明新建房屋建筑供应面积预计高达 1.704 亿平方米，扣除拆一补一需要补偿 给农民的 亿平方米，扣除拆一补一需要补偿 给农民的 7456 万平方米（按照城中村建
13、设实际平均容积率万平方米（按照城中村建设实际平均容积率 1.4 水平计算） ，最终约有水平计算） ，最终约有 9584 万平方米新增供 应。按照实际供应周期 万平方米新增供 应。按照实际供应周期 2009-2015 年年 7 年周期计算，分摊到每一年就是年周期计算，分摊到每一年就是 1369 万平方米万平方米，这还不包括其他途 径开发出来的商品房、代建房、经济实用房等，而昆明市房地产 2007、2008、2009 年三年全年销售面积分 别为 829 万平方米、500 万平方米和 720 万平方米，理论上这种供过于求的矛盾是显而易见的。 表昆明城中村改造基本经济数据粗算表昆明城中村改造基本经济数
14、据粗算 房地产代理 专题报告专题报告行 业 研 究 地址：云南省昆明市青年街华尔顿大厦 2001 室 邮编：650021 电话：0871-8090900 昆明城中村占地昆明城中村占地 总数总数/亩亩 实际平均容积实际平均容积 率率 城中村实际总建城中村实际总建 筑面积/（回筑面积/（回 迁）迁） 城中村净地交城中村净地交 易面积/易面积/ 项目改造建设项目改造建设 容积率容积率 项目改造建项目改造建 设总面积/设总面积/ 新建商品房市场新建商品房市场 供应总面积/供应总面积/ M R=1.4 A=M*R V=M*80% Y=4 K=V*Y X=K-A 79840.671 1.4 7456 63
15、872.5368 4 1.704 9584 备注 本数据来源于昆明市四区城中村改造办公室。按照昆明城中村目前实际情况，平均容积率有可能高于 1.4， 城中村净地交易面积（包括公建、路网等非盈利建筑面积）估算占总用地的 80%，城中村改造建设容积率 按保守的 4 的水平，实际流入市场的供应为改造建设总面积去除回迁面积。 图图2008 年年 8 月月2010 年年 3 月昆明土地市场成交走势月昆明土地市场成交走势 图图2008 年年 1 月月2010 年年 3 月昆明综合土地成交平均楼面地价月昆明综合土地成交平均楼面地价 PaPag ge 5e 5 08年8月-10年3月昆明土地市场成交走势 0
16、10 20 30 40 50 60 70 80 90 2008年8月 9月 10月 11月 12月 2009年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2010年1月 2月 3月 0 50 100 150 200 250 占地面积/万平米总体建筑面积/万平米（预估） 08年1月-10年3月昆明综合土地成交平均楼面地价 0 1000 2000 3000 4000 5000 2008年1月 3月 5月 7月 9月 11月 2009年1月 3月 5月 7月 9月 11月 2010年1月 3月 平均楼面地价/元（基本测算） 而从土地价格来看，而从土地价格来看，2008 年年-2010 年年 3 月以来，昆明城中村改造用地宗地性质为居住月以来，昆明城中村改造用地宗地性质为居住/商业金融的地块目 前的楼面地价平均为 商业金融的地块目 前的楼面地价平均为
