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1、成都万锦酒整体店筹备计划书成 都 市 万 锦 酒 店整体筹备计划书万锦酒店筹备二O一三年一月一、项目立地概况1、万锦酒店项目概况筹备中的万锦酒店位于成都市金牛区一环路西三段，西门车站-永陵路进城主干道间，一环路内侧，有未来地铁5号线规划。筹备中的万锦酒店楼体原为停车和办公楼用途，框架式结构，楼体面积约1万平米。主楼地面建筑为7层，另有地下室1层，五楼有半层露台，七楼以上为屋顶，二、三楼为楼体停车场。酒店未来经营收入会主要以房间销售为主，餐饮、茶楼等为配套。筹备中的万锦酒店，在成都类似体量规模的酒店（九寨沟饭店、金荷花酒店、八宝酒店等）。其中：客房房间设计85间，含各类双床间31间，剩余为各类单
2、床间（包含机麻房间5间）（无窗户房11间，夹配电井房2间，占总房量的13%）。茶楼大厅和12个机麻包间（无卫生间）。餐饮早、桌餐区，约餐位80个。餐饮包间6个，餐位60个。自有停车场车位100个左右，车辆进出通道1个。主要设备：中央空调、冷热水锅炉、备用发电机、室内电梯2部2、项目地块优劣势分析】【1筹备中的万锦酒店地处成都市一环路西三段商圈内，临近花牌坊街-西月城街-八宝街商业中心。附近有博美装饰城、生资市场等商业集散地。（1）政策风险根据四川省旅游政策提倡导向看，以商务型酒店的投资建设，是对成都市城市功能设施的补充，提高了城市的旅游和会务资源的接待能力，能够得到政府支持，因此在政策方面不存
3、在任何风险。 （2）建设风险 依照目前的酒店筹建及筹备情况分析：A.现行的决策模式存在较大问题。筹建与筹备没有办法形成相互协作关系，内装设计公司、设备安装公司相关图纸等未到位，装饰设计和平面布局在缺乏市场论证的情况下进行，存在较多的功能性配置缺陷。主要功能设施如客房、茶房、餐饮的装修档次和服务定位不明确，在未来经营中，已形成隐患。部分功能设施如餐饮的非理性建设投入，将提高日后运营成本和折旧负担。B.从现有资料看，酒店的装饰风格、配色等不适合自身条件。装修选材等应考虑酒店作为服务性公共接待场所的特性，可预见在酒店运营后出现较高的维修问题，并降低客户认同度，且后期无法整改或整改代价巨大。C.虽然成
4、都市的酒店市场一直处于上升态势，但由于近三年以来，各类型酒店的不断涌入，加之酒店如果没有超前五年的硬件筹建思想，在经营上存在开业后短期内被赶超的风险。(3)突发事故和不可抗力风险A.成都市区地质结构稳定，08年地震亦未对其造成较大影响，气候温和，风调雨顺，属于自然灾害风险较少，宜于居住活动的理想地理区域。B.酒店地处少数民族聚集区，但周围治安一直稳定良好，多年来未出现尖锐的社会矛盾和民族矛盾，多年未发生恶性案件，所以在突发事件和自然灾害方面不存在可预见风险。5、酒店 SWOT 分析：（1）酒店优势A. 酒店附近以快捷式酒店居多，酒店建筑外观较附近快捷酒店大气，独栋楼体，与大多数同规模的商务酒店
5、相比有较好的外部特征。B. 功能设施优势。配置有专属的茶楼、餐饮、停车场等，功能区域较全，部分设备新装，技术优势明显。C.拥有良好的本地社会关系。D酒店步行过往人流量：平均50人/分钟。酒店过往车流量：平均90辆/分钟。(2)酒店劣势分析A酒店精装修未充分考虑日后酒店运营需要，缺少主题特色和价值感。B酒店装修时未对原楼体外墙进行改造，会导致整个楼体外观显旧。C在缺乏市场调研、市场分析等前期工作的情况下开始改造投入，直接导致了对顾客细分市场的认识模糊、产品定位模糊与经营盲目。从现阶段情况看，因投入不够和本体限制，已很难上升为特色精品商务酒店档级，日后将不可避免的加入到快捷酒店的客源竞争市场中。D
6、、在酒店为中心的500米范围内，存在同类型酒店近10余家（攀煤、布丁、如家、安逸158、抚琴宾馆、佳荣、凯宾、华龙宾馆（在建）、独山子石化接待处、绵阳宾馆（在建）。其中：拥有巨型分销渠道的酒店3家：快捷酒店安逸158、如家、凯宾。拥有小型分销渠道的酒店1家：布丁酒店。周边500米内，相似规模的酒店拥有房间数共1400余间。周边500米内，建设有星级酒店2家（成营、民族），房间300余间。周边500米内，同类型酒店较多，产品设计类同，客源定位集中，价格定位相似（120-220之间）。周边500米内，接待型酒店两家：攀煤、独山子石化接待处。周边500米内，华龙宾馆与绵阳宾馆在重新装修，与本项目规模
7、相当，两家均在翻新过程中。另有布丁酒店旁一楼体内有快捷型酒店在装修。E.价格竞争。价格竞争的压力主要来自两个方面：一是来自于市场高端的豪华酒店。因成都市西门片区高星级酒店投资过快、过热，导致豪华酒店供应过剩，容易发生降价行为，这种行为的后果使高星级酒店的客源市场及价格引向低端，掠夺中小型酒店的客户资源。二是来自商务、快捷酒店。酒店将面临如连锁品牌如家、安逸的直接竞争，整个酒店500米商圈内的各快捷酒店主力房型价格仅在120-220元之间，对酒店日后经营构成较大威胁。E、酒店市场不规范、压价竞争。这种不规范现象为各种酒店间的削价竞争提高入住率，但是收益方面下降。F、单体酒店缺少客源分销渠道。与如
8、家、安逸158、布丁等连锁酒店相比，酒店运营后，除了常规上门客源和直销等客源外，将很难拓展出其它的销售渠道，与连锁酒店成熟的网络预订分销渠道相比，差距明显。G、酒店设计时缺少会务功能。成都市场的会务需求是非常大的，会议可以带动酒店的餐饮、住宿等综合收入，现100-200之间的会议是主流市场。(3)机会分析A. 酒店随着成都市一环路商圈建设进程的加快，抚琴老城区整体居住和商业环境正在逐步提升。B. 成都市的旅客和公务客人流量日益逐渐加大，抚琴区域外来人口逐渐居多。C. 居民收入水平增长，改善外出生活条件的欲望强烈。D. 与西山子石化等办事处临近，可以获得部分少数民族客源。E. 酒店位于抚琴小区，
9、小区内流动人口和各单位办事处较多，能够获得一定消费群体。(4)外在威胁A. 物价上涨导致的经营成本提高。B. 周边120-180房价酒店较多，已在当地形成固定价格消费观念。C. 新酒店项目的仍在陆续开业，观察附近楼体情况，预计还将会在本酒店项目运营后，短时间内陆续涌现出类似规模的酒店。D. 星级酒店的竞争。附近星级酒店因二环路修建导致自身入住率下降，而产生的削价竞争，导致客源分流。二、酒店主要功能区预分1楼4楼5楼6、7楼酒店总层数7层，另有地下1层。共有面积约10889平米。楼层功能区-1F（约760平米）员工食堂、员工更衣室、高压控制室、泵房、发电机房、各部门值班室、倒班室和办公室、内部会
10、议室1F室内约1720平米外围：停车场、员工车棚、保安岗、消防监控室、餐饮库房、总库、行政办公室一楼大厅：前厅总服务台及办公室、早餐自助区、餐饮包间、公共卫生间、大堂休息区、礼宾台、行李房、大厅公共卫生间2F约1720平米停车场、PA工作间、公共卫生间3F约1720平米停车场、客房低耗品库房、公共卫生间4F约1720平米各类客房41间（标间9间，1.5米床19间，1.8米床11间，两开间房2间），其中：无窗房11间。客房工作间约19平米。5F室内约760平米室外约960平米茶楼大厅，茶楼包间12个、茶楼吧台及小库房，公共卫生间，露台。各类客房10间（含5个有机麻房间）（1.5米床6间，1.8米
11、床4间），工作间约19平米，消毒间和布草房约6平米（建议打通后用于茶楼消毒间，但需要通风设施和水电）。6F约760平米各类客房17间（标间6间，1.5米床1间，1.8米床5间，大小床标间5间）。客房工作间两个，各约5平米。（有一个房间内夹配电室，建议改为工作间）7F约760平米各类客房17间（标间6间，1.5米床1间，1.8米床5间，大小床标间5间）。客房工作间两个，各约5平米。（有一个房间内夹配电室，建议改为工作间）主要房间类型房型四楼五楼六楼七楼合计备注标准间9111131大小床5间15米床1961127含电井房2间18米床1145525两开间房22合计4110171785三、酒店预提供的
12、主要服务功能1、前厅服务总台：提供宾客的C/I、C/O、查询、预订、电话预订、留言、叫早、夜间退房查房大堂经理：问询、解决客人各类疑难问题、跟踪VIP客户在店消费情况、投诉处理、带客参观总机：转接内外电话、问询服务、联系各服务点转达客人需求、叫早2、餐饮服务大厅服务：按照客人要求设计宴会现场、满足客人各类形式的宴会服务、酒水服务、结帐服务包间服务：为包间客人提供优质的包间服务、结帐服务、毛巾服务、酒水服务茶楼服务：茶水服务、包间服务、无线宽带3、客房服务：楼层服务员：房间清洁、退房查房、为客开门消毒服务：杯具消毒、杯具更换公区保洁和保养：公区清洁、环境卫生消毒、垃圾处理、地毯大理石等设施保养4
13、、安全服务保安员：停车收费服务、问询服务、秩序维护监控中心：24小时安全消防监控5、其它服务24小时热水、无线或有线宽带、光纤电视注：以上各岗位服务项目为酒店各岗位常规服务项目，可根据实际经营情况进行增减。四、酒店开业应办理的证照序号证件名称主管单位备注1组织机构代码技术质量检验局企业法人2税务登记证税务局（国税、地税）前期还有银行开户、企业代码、工资核定等手续3工商营业执照工商行政管理局4烟草专卖许可证烟草专卖局领取营业执照后办理5卫星收视许可证文化局6电梯使用许可证技术质量检验局验证7排污许可证环保局污水处理方案主平面图和工艺流程图，水质排放达标，与市政排污管道连接，工程由市政施工8消防安
14、全验收许可证公安消防9锅炉使用许可证技术质量检验局10文化项目经营许可证文化局KTV、背景音乐，无此功能则不办理11食品卫生许可证卫生局客房与厨房设计图，现场审查。噪音和空气污染项目测试。员工食堂、中餐厅等均要有12从业人员健康证金牛区防疫站13特种行业许可证公安局由公安部门指导协调，消防安全验收合格，配备与酒店规模相适应的保安人员、房间服务人员，具备安全管理措施和规章制度14餐厨垃圾清运城管15用工单位登记，不定时工作制劳动和社会保障局营业执照副本、法人代码证16室外广告宣传许可城管市容审批17社保开户社保局18旅游局行业管理登记旅游局19特种用水审批水利局注：以上手续因各地规定不尽相同，须了解清楚，避免因漏办而受到行政处罚。五、酒店岗位设置、人员配制及工资预测1、方案一：每月8天休假（精品型商务酒店配置）部门岗位人数档级月合计年合计社保月合计年合计后勤高级管理116,000 16,000 192,000 1,000 1,000 12,000 总助18,000 8,000 96,000 800 800 9,600 会计兼审计14,200 4,200 50,400 7
