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1、新金山项目投资估算及资金筹措计划第一节 建设项目的大体概况与投资经营方案一、 新金山项目概述1、 项目概况：该项目位于唐家湾情侣北路（南段）南侧、金山总部基地东侧，经珠海市规划国土局批准，用地功能为住宅（二类），实际建设用地面积20000平方米，计容积率建筑面积率为50000平方米。出让年限为住宅70年。该地块最终以楼面地价5,000元/平方米，总地价250,000,000元。（表1） 【项目主要技术经济指标】内容指标内容指标建设地点唐家湾情侣北路（南段）南侧、金山总部基地东侧规划总用地面积20000m2总建筑面积59000m2计容积率面积50000m2建筑密度18%建筑容积率2.5住宅面积5
2、0000m2绿地率40%地下室面积9000m2居住总户数600户根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积50000m2，另外不计容积率之地下室建筑面积6000m2，共 530个车位，项目总建筑面积56000m2，拟建15栋10层住宅（二类）。二、 项目投资方案（一）投资组合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为 40737.44万元，整个建设经营期为2年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。
3、本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入 5733.43万元 计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。本项目开发总投资（含贷款利息）共计 40737.44 万元，自有资金25000万元，占总投资的61.37%，销售收入再投入用于投资合计 5733.43万元，另需贷款额合计 10000万元。（二）资金动作方式 在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上
4、建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。1、自有资金 整个项目的自有资金为25000万元，占总投资的 61.37 % ，分2年投入。详见表2 （表2 ） 自有资金年度投入表 (单位:万元)第一年第二年15800.5059199.4952、银行贷款 银行长期贷款共有二笔，共计10000万元，占总投资 24.55% ；从第一年起到第二年止每年借一笔。(表:6-1-3) 银行贷款年度投入表 (单位:万元)第一年第二年010000 3、销售收入再投入。 销售收入再投入按销售收入的 5.9% 计算，从项目有销售收入最后第三年开始
5、，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的0 ,下半年为整个销售收入的5.9%,总销售收入再投入为5733.43万元，占总投资的14.07%。(表:6-1-4) 销售收入再投入年度投入表 (单位:万元)第三年上半年下半年05733.43第二节 项目投资估算及资金筹措计划一、 新金山项目投资与成本费用估算（一）开发成本估算（1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金25000万元人民币。（2）前期工程费：408.38万元，详见本项目前期工程费估算表（见表6）。（表6） 前期工程费估算表 (单位:万元)序号项目计算依据计价（万元）1规划设计费建
6、安工程费3%211.2332可行性研究费建安工程费0.15%10.563水文、地质、勘察费建安工程费0.15%10.564筹建开办费建安工程费2.5%176.03合计408.38(3)建安工程费：7041.1万元。（见表7）（表7） 小高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 (单位:万元)工结构：框架结构墙体：蒸压加气混凝土砌块外墙装饰：纸皮砖程层数（地下/裙楼/塔楼）：11F屋面：无机保温砂浆保温土方运距：特地下室层高/裙楼层高/标准层高：3.1m门窗：铝合金门窗桩、基础：征建筑面积：楼地面：水泥砂浆找平经工程造价（元）单方造价（元/m）1408.22 主体工程直接费（元）采用计价依据20
7、10定额计价济分部分项工程地基与基础工程主体工程装饰工程给排水工程强弱电工程通风空调工程其它指分项造价（元）2746932.86 1225403.57 83069.41 251150.42 标单方造价（元/m）898.23 400.70 27.16 82.13 占总造价比例（%）63.7828.451.935.83主材消耗量人工（工日）钢筋（T）枋板材（m）混凝土（m）模板（m）水泥（T）砂（m）15025.74 177.11 38.62 1180.03 11529.75 196.13 480.59 价格（元）84.00 5526.00 1207.00 539.00 57.63 480.00
8、95.00 单位消耗量4.91 0.06 0.01 0.39 3.77 0.06 0.16 工程开工日期：工程竣工日期：材料采用时间：附注小高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价1408.22元/平方米建安工程费： 小高层建安工程费=1408.2250000=7041.1万元（4）基础设施费（红线内外工程费）：858.26万元，（详见表7）。（表：6-3-3） 基础设施费估算表 (单位:万元)序号项目计算依据金额（万元）1供电工程65万元/公项20000=1301302供水工程15万元/公项20000=30303电信工程7万元/公项20000=14144煤气工程7万元/公项20000=141
9、45绿化工程5.4万元/公项20000=10.810.86道路工程42.13万元/公项20000=84.2684.267排水工程37.6万元/公项20000=75.275.2合计500+358.26=858.26858.26注：本项目是一个高绿化花园小区，在原来的绿化成本内再增加500万建设中心花园（5）公建配套设施费：1310万元,详见表:6-3-4（表8） 公建配套设施费估算表 (单位:万元)序号项目建筑面积（平方米）单价（元/平方米）金额（万元）1幼儿园100015001502卫生院100014001403文化活动中心150017002554物业管理处2001300265会所300017
10、002106公厕10015005107垃圾压缩站2001300268变电站120015001809煤气调压站5016008合计1310（6）开发期间税费：890.67万元,详见表9。（表9） 开发期间税费一览表 (单位:万元)序号类别计算依据交纳税额（万元）1配套设施建设费建安工程费6%422.472建筑工程质量安全监督费建安工程费0.4%28.163供水管网补偿费住宅：0.3T/人,600元/T住宅:43.24供电用电负荷费住宅:4KVA/户,480/KVA住宅:115.25其他建安工程费2%140.826物业管理基金建安工程费2%140.82合计890.67(7)不可预见费。288.53万
11、元,取上面1-5项之和的3%不可预见费=（0+408.38+7041.1+858.26+1310）3%=288.53万元（注：第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性）（8）开发成本。35656.27万元,以上1-7项小计:开发成本=25000+408.38+7041.1+858.26+1310+890.67+288.53=35796.94万元二、开发费用估算1、管理费用：1038.53万元,取上面1-5项之和的3%(25000+408.38+7041.1+858.26+1310) 3%=1038.53万元2、销售费用：2893.95万元,详见表10。（表10） 销售费用估算表
12、(单位:万元)序号项目计算依据计价（万元）1广告宣传及市场推广费(96465)销售收入1%964.652销售代理费(96465)销售收入1%964.653其他销售费用(96465)销售收入1%964.65合计2893.953、财务费用：1004.01万元,详见贷款还本付息表4、开发费用：4936.49万元,前面1-3项之和三、总成本费用汇总及分摊表本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表（表：6-3-7）（表： 6-3-7） 投资成本费用估算汇总表 (单位:万元)成本项目总额（万元）1开发成本 35796.94（1）土地成本25000（2）前期工程费408.38（3）建安工程费7041.1（4）基础设施费858.26（5）公建配套设施1310（6）开发期间税费890.67（7）不可预见费288.532开发费用4938.49（1）管理费用1038.53（2）销售费用2893.95（3）财务费用 1004.01 3合计 40733.43注：投资分摊的原则：总原则：所有的总投资均应分摊到可售（可租）的面积中去。细则：（1）按计算投资的各项成本来分摊 （2）各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊 （3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊
