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1、房地产及建安企业税收自查重点问题清单（一）企业所得税和土地增值税1.销售开发产品收取的款项和价外费用未按规定入账，隐匿收入。2.销售开发产品不按规定确认销售收入，推迟实现销售，造成少缴企业所得税。3.向特殊客户销售开发产品收取价款低于正常销售价款未做纳税调整，例如某房地产企业以六折优惠向当地某领导亲戚销售商品房，某房地产企业老板以子女名义购本公司商品房只象征性支付购房款。4.以自建开发产品作为拆迁补偿或以房抵债等应视同销售行为的，未按规定做纳税调整及正确申报纳税。5.以银行按揭方式销售开发产品收取的价款，未按规定确认计税收入。6.以分期收款方式销售开发产品收取的价款，未按规定确认计税收入，例如
2、合同约定12月1日收款，实际1月1日收款，12月1日未计收入。再如合同约定12月31日收款50万元，但客户到期破产无力支付房款等情形。7.销售未完工开发产品取得的收入未按规定申报纳税，产品完工后未及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额。8.收到政府土地返还款未正确计算收入少交企业所得税和土地增值税。9.售后回租不按规定确认收入或不按规定取得租金可扣除凭证直接冲减收入少缴企业所得税。10.虚列拆迁补偿费、虚增成本。11.编造合同、协议，虚列、多列或重复列支开发成本。12.混淆成本核算对象，未按配比原则结转开发产品成本，减少转为自用的或出租的开发产品成本或提前结转成本等人为地造成利润向后
3、推迟，少缴企业所得税和土地增值税。13.混淆期间费用和开发成本、开发间接费用的列支范围，扩大土地增值税扣除项目成本。14.采取预估成本、预转成本、按计划成本结算、按比例法结算等手段增大商品房成本，造成少缴企业所得税和土地增值税。15.取得不符合规定发票入账，多列成本费用，例如虚构绿化成本、虚构劳务成本，找地方代开发票套现弥补非正常开支等。16.不按规定确认清算项目和清算单位，造成成本混淆少清算土地增值税。17.土地增值税清算应区分不同产品类型核算的未按规定核算，减少清算税额。18.对于售价较高、毛利较高及成本不足的项目，以较低的应税所得率核定征收企业所得税或以较低的核定征收率征收土地增值税。1
4、9.不同融资渠道融资所支付融资成本未取得符合税法规定的扣除凭证或虚增融资成本，减少应纳税所得额或增加土地增值税扣除项目成本。20.电视、家具等可移动设施计入土地增值税扣除项目成本少清算土地增值税。21.不合理工资列支和三项经费超过规定标准未作调整，造成少缴企业所得税；应计入期间费用工资、福利费计入开发间接费用调剂土地增值税扣除项目成本，少清算土地增值税。22.采用不同会计科目列支实际业务为业务招待费、广告宣传费或赞助费、礼品支出未按规定纳税调整，造成少缴企业所得税。23.借给关联方的资金不收取利息，未作纳税调整，造成少缴企业所得税。24.列支与生产经营无关的费用。25.报销企业股东的个人和家庭
5、生活费用。如个人的电话费、水电费、交通费、餐饮费、家用电器、服装、高档消费品等。26.发生的办公用品、会议费、差旅费等费用没有明细清单或相应记录，存在虚列行为。（二）营业税1.预收售房款、定金、押金、保证金等不及时入账或挂“其他应付款”等往来账，未按时申报缴纳营业税。2.商品房抵建筑工程款，以房抵债，直接减少“开发产品”未按规定申报营业税。3.代收代付的价外费用、手续费、管理费等挂“其他应付款”等往来账，未申报营业税。4.出租房屋、车位、商铺未按规定缴纳相应税款。5.转让土地使用权，中途转让开发项目未按规定申报营业税。6.销售给内部职工和关联方商品房，销售价格明显偏低，又无正当理由，申报时未作
6、纳税调整。7.关联方之间将商品房无偿赠与、无租使用，申报时未作纳税调整。8.取得非金融单位的利息收入直接冲减“财务费用”未按规定申报营业税。9.销售不动产兼装修行为（精装房）将收取的装修及安装设备费用冲减安装成本，未全额申报缴纳营业税。10.售后返租等销售行为，冲减租金未全额申报缴纳营业税。11.分解售房收入，将部分售房款不开发票，隐匿收入。12.按揭销售，在银行按揭贷款办理转账后作“短期借款”。13.在包销过程中，采用开发商按实收开票，包销商再开收据收现金，造成三方偷税。14.地下车库、仓库、地面停车位等，对外销售时，不开发票，隐匿收入。（三）个人所得税1.发放工资、奖金，支付集资利息，未按
7、规定代扣代缴个人所得税。2.股东分红或利润分配增加股东个人投资额，未按规定代扣代缴个人所得税。3.为职工个人购买商业保险，未按规定代扣代缴个人所得税。4.在福利费、工会经费等科目中支付给个人的应税项目，未按规定代扣代缴个人所得税。5.公司管理人员在两处以上取得收入，未按规定合并申报。6.员工的旅游费未并入个人收入按规定代扣代缴个人所得税。7.在“应付工资”等科目为员工支付个人所得税，未按含税金额计算。8.私车公用发放的交通补贴未按规定计算个人所得税。9.职工低价购房未按规定计算个人所得税。10.楼盘促销活动赠送礼品未按规定扣缴个人所得税。11.股东股权转让未按规定申报缴纳个人所得税。12.报销企业股东的个人和家庭生活费用。如个人的电话费、水电费、交通费、餐饮费、家用电器、服装、高档消费品等未扣缴个人所得税。（四）其他税种1.建筑安装合同、租赁合同、广告合同、设计合同、保险合同、银行借款合同未按规定申报缴纳印花税。2.实收资本、资本公积未缴少缴印花税。3.取得土地使用权，在开发期未按规定及时申报缴纳城镇土地使用税。4.公司自用房及出租房租金收入未按规定申报缴纳房产税。
