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1、福光酒店项目规划方案及经营估算编制人：秦 炜2012-3-31目录一、项目概况P3二、项目定位P3按主题元素来划分P3按经营模式来划分P3精品酒店消费者分析P6三、项目酒店功能定位P7住宿服务P7餐饮设计P7康乐服务P7四、酒店设备设施档次定位P8五、酒店设计布局和风格P9环境改造P9大堂和公共区域P9客房设计P9餐饮设施P10六、酒店经营管理规划P10酒店经营战略P10客务经营战略P10酒店市场推广及销售战略P10七、项目投资估算P10八、组织架构及人力成本P12组织架构P12人力成本P12九、酒店营业收入测算P14总 结P15一、项目概况福光酒店项目位于福州市鼓楼区湖前路58号，周边环境为
2、普通居民区，距离福州火车站及五四路CBD约3公里车程。该项目占地面积约3000平方米，地面建筑面积约5000平方米，地下建筑面积约800平方米。二、项目定位 依据福州经济的高速发展，酒店市场不乏高、中、低星级的传统酒店，所以该项目定位于具有个性特色的精品酒店将在市场竞争中处于强势地位。 什么是精品酒店(Boutique Hotel)? Boutique Hotel (精品酒店) 是指那些规模小而提供贴身管家服务的酒店。它以提供独特、个性化的居住环境和“一对一”贴身管家式的服务将自己与大型连锁酒店相区别。精品酒店类型不断细分，呈现出多样化发展的趋势。按主题元素来划分历史主题型以一定的历史文化元素
3、为主题；整个酒店的装修、设计、装饰及产品、服务上都围绕这一主题展开，意在体现酒店的历史积淀和文化内涵。时尚主题型通过建筑装潢来突显酒店的时尚特性，通常从家具的选择到空间细节处理都非常注重材质和色彩搭配；整个酒店意在突出设计师全新设计为住客带来舒适而有理念，以便为住客带来乐趣的居住体验。 按经营模式来划分大型酒店集团经营连锁化、规模化的经营模式不属于纯粹意义上的精品酒店，但作为大型酒店集团市场细分的产物，其产品开发、市场定位、经营理念与精品酒店的特质吻合。精品酒店集团经营独立精品酒店经营精品酒店政策管理日益规范化，市场呈现出良性竞争态势。2009年我国开始实行新版星级饭店评定标准，并增加了对精品
4、酒店评星的标准。新标准规定，“以住宿为主要经营业务，建筑和装修有独特风格，管理和服务有鲜明特色，拥有独特的客户群且获得市场广泛认同，平均房价连续两年高于五星级酒店的小型精品酒店，若其自身条件与标准规定的条件有差异，也能申请评定五星级酒店。”新规定实施明晰了精品酒店的界定标准，使得一些有名无实的“伪精品酒店”逐渐退出市场竞争，促进了精品酒店市场的良性发展。 经典案例：上海璞邸精品酒店（该案例作为经典精品主题酒店可作为新项目借鉴范例）简介- 上海第一家国际酒店集团接管的精品酒店，酒店将被法国雅高酒店集团管理但并不从属于旗下的品牌；- 酒店一共有8层，52个房间，靠近原法租界,建筑风格带有古老的欧洲
5、特色；- 其地理条件优越，距离城市时尚餐饮娱乐中心新天地和雁荡路步行街咫尺之遥；- 酒店内部强调欧洲法式风情，设计师将特有法式风格应用于每个房间和细节的装潢布置上。整个酒店豪华而不失个性。豪华而舒适的客房设计璞邸精品酒店根据不同客人的居住需求，提供五种类型的客房供人选择。- 豪华房、商务房、豪华商务房、商务套房、璞邸套房、客房内设施配置事无巨细地考虑到所有客人可能的需要，豪华舒适，给人以“家”的温馨、便捷；- 卧室：高速互联网连接(免费)、双线语音电话、70度旋转电视柜、配备32英寸液晶电视、5.1度比环绕音响系统、飞利浦DVD机、房间内个人保险箱、室内小酒吧及红酒架；- 办公区域：打印、 扫
6、描、传真和复印四合一的直线电话、齐全的文具用品、激光投影、无线接入的网络、室内的迷你吧台；- 厨房设备：微波炉、小冰箱等等；- 浴室：在浴室提供“芳香疗法”的卫浴用品、浴室配备按摩浴缸及“热带雨林”花洒、全棉与日式两种浴袍供您选择；- 其它设施：独立阳光区域、时钟与温度计、鸵鸟皮沙发、遥控百叶窗。周到而细致的酒店特色私密性- 酒店入口隐秘，不设大堂一切皆从保护客人的隐私、让客户不受到任何打扰的角度考虑；- 客人入住酒店也无需到前台check in，通过贵宾电梯直接进入预订好的房间即可；- 每层楼道的设计曲径通幽，设计师故意设计出许多视觉死角，避免通透直视，保护在楼层内行走客人的独立空间；- 在
7、管理方面，非酒店客人是禁止进入酒店的，所有酒店会员都有一份访客名单以便会客；- 酒店提供的天然按摩熏香和SPA洗浴用品成为酒店重要特设服务。每个套房都有一位“沐浴管家”；细节性- 根据季节、时令、SPA功效等情况帮助客人挑选的熏香，提供专业按摩，让客人在自己的房间内享受SPA；- 考虑到不同客人睡眠习惯，酒店提供8种枕头菜单，可以根据具体情况挑选具有治疗作用，并且符合人体工程学原理的记忆枕头；- 酒店充分考虑到部分客人有携带宠物出游的习惯，安排携带宠物的客人入住专门设计的宠物客房，其他客人无需担心会受到“宠物毛发过敏”或气味的困惑；- 中西结合，中国古典的华丽与法国风情的浪漫完美地融合在酒店的
8、装潢设计中。艺术性- 胜于艺术博物馆；- 艺术品全部在酒店各处展示。客房内墙上、架上的油画，走廊里的各种雕塑，餐厅里的装饰画等等都是国内外的当代艺术品；- 顶级艺术品随处可见，客人可直接向酒店询价购买。悉心而体贴的管家式服务服务人员配备 客人数与管家的数量比为1:2.5,这意味着在璞邸的每位客人都有2.5个管家为之提供专门的服务。管家服务内容 客人抵达前：管家根据客人习惯、爱好将客房布置成个性化的“家”;根据客人需求安排车辆迎接，并帮助客人办理入住手续； 客人入住后：悉心安排客人生活，为客人提供一键式服务，随叫随到、全程陪护;除了寝室的伺候仆人外，管家兼具食品的营养师，运动的个人陪教，旅游的私
9、人导游和商务活动的临时秘书等职责； 客人离店前：为客人再次确认了机票、根据需求安排不同的车辆送机，同时在客人允许的情况下提早为客人打点好行李； 客人离店后：将客人行程习惯建立档案，不定期以邮件的形式向客人问候，同时为客人的下次光临作准备。管家服务目标- 管家服务的目标是为客人打造“A home away from home”,即“家外之家”的感觉；精品酒店消费者分析精品酒店的目标客户群主要由极少部分的高端消费人群构成 高收入：精品酒店的资源特点决定了消费客人必须拥有殷实的经济基础和较高的消费能力； 高声望：拥有好的教育背景和职业声望、在人生和事业的发展中得到认可与尊重社会精英； 高标准：对物质
10、和精神生活有更高的要求，眼光独到，注重细节和专属性高端人士的群体特征； 高品质：倡导健康、有质量的生活方式;不断追求创新，乐于接受新的事物、并不断从事业和生活中获得新的体验和个人成就。高端消费人群的消费特点 从对产品的偏好上看，高端的人群愿意花更多的钱去优先购买、体验优质的产品和服务。 - 通常他们较多关注产品本身的品质内涵和专业表现，而不刻意追求形于外的流行和时尚； - 同时他们更注重个性化、专属性的服务，追求细节的完美和精神上的愉悦与归属感；从消费决策过程上看，高端人群在对自己感兴趣的商品进行购买决策往往表现的更加理性- 比起被动的广告宣传来说，他们更愿意自己花心思做功课，主动收集商品信息
11、，进行产品比较；- 由于他们时间宝贵，方便、快捷、超出预期的产品属性和服务对他们而言，具有重要的吸引力；- 价格因素不是他们考虑的重点,一旦他们消费、体验了优质的产品和服务之后，很容易对自己购买的品牌产生好感与共鸣，并成为忠实消费者；- 当产品和服务在高端人群心中产生共鸣，他们会开始关注该产品和服务的品牌价值；- 相对一般大众消费者而言，一旦该品牌的产品和服务获得了来自高端人群的认可，在今后的很长一段时间里，他们都将成为该品牌最忠实的消费者和最有效的宣传者。三、项目酒店功能定位项目酒店作为特色精品酒店将为顾客提供优美舒适的住宿环境，商务活动环境和其他高档次的配套服务。住宿服务方案一：（3F、4
12、F、5F、6F）客房类别主要有四种，即标准双人房20间、标准单人房15间、商务房7间和豪华套房1间，总房间数43间。方案二：（2F、3F、4F、5F、6F）在方案一的基础上将二楼区域改建为26间标准房及1间商务房，合计酒店房间总数为70间。餐饮设计中餐与多功能厅（2F）- 设多功能厅2个，中餐宴会时可设25围台和15围台的宴会厅，会议时可供150人和100人会议（课桌式），实用面积分别为270平方米及200平方米；- 中餐零点设5间PDR，为三大两小；- 如住宿服务项目采纳方案二，中餐与多功能厅规划取消。 西餐厅（1F） 设西餐厅一个，可以容纳60人同时进餐，提供西餐自助和散点服务。 大堂咖啡
13、厅（1F） 大堂设咖啡厅一个，能容纳32人就座。 红酒俱乐部（-1F） 红酒俱乐部设于酒店副一楼。康乐服务 器械健身中心（2F露台）利用二楼露台建玻璃房设器械健身中心。 舍宾、瑜伽中心（3F露台） 利用三楼露台建玻璃房设舍宾、瑜伽中心。银行和商品服务（1F） 酒店预留银行营业点和小型商场。VIP专区（7F）利用七楼单体建筑及露台设VIP专区，提供餐饮、棋牌、茶室、高尔夫推杆练习等个性化服务。四、酒店设备设施档次定位 作为高端精品酒店，在设备的选择和设施建设方面必须有充分的新颖性和高度的前瞻性，为今后的经营工作打下良好基础。为了吸引高端市场；为了使销售有较理想的价格，必须高度重视设备设施质量，有较高的起点。大堂 大堂要气派、豪华，投入要充分，地
