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1、房地产销售工作中，有什么投资可以保证让你在短短一个月内就实现三倍、五倍甚至十倍的获利呢？我们或许投资汽车、珠宝，让工作获得便利和愉悦；我们或许投资房产，希望升值套现；我们或许投资“位置”及“装修”，以求通过“终端为王”、“地段第一”来打动顾客等等。但投资之后，你是否可以肯定地回答你的投资符合答案呢？恰恰相反，很多时候，这些方面的高投入带来的却是高负担。原本看似合情合理的投资，却很容易被竞争对手模仿而失效。销售服务是产生差异的主要手段，而销售策略与形式同样是很容易被模仿；只有销售服务中人的因素代表公司形象和服务意识的物业顾问所表现出来的思想、行动和意识才是竞争对手难以复制的！因此，物业顾问才是提
2、升门店业绩最重要的因素，他们是为地产企业实现“从商品到货币最惊险的一跳”的一线战士，是真正接触市场终端脉搏的、每天接触顾客的人，他们的态度与能力直接决定着地产企业的销售成败。对物业顾问素质和能力提升的投资才是真正经受得起“百倍、千倍回报”测试的投资。数量庞大的物业顾问一般受教育程度较低，综合素质相对较差，他们工作的重要性与自身技能水平较低成为了一对矛盾体。而很多房地产企业却忽视了对这些一线物业顾问的培训，未经培训的物业顾问就像没有经过训练的士兵匆匆提枪上阵一样，结果可想而知，业绩也就无从谈起。因此，未经培训的物业顾问是房地产企业最大的成本和利润流失的黑洞，房地产企业要弥补这个黑洞，找到有效提升
3、销售业绩的解决之道，就是要找到一种简单有效、易于执行、且成本较低的培训方式。据统计，许多有着多年工作经验的房地产一线物业顾问竟然没有接受过一次专业系统的培训，他们就像黑夜中苦苦摸索的前行者，销售服务全凭惯性和运气，甚至很多人天天都在犯最基础的错误，他们在门店无所事事或者用不正确的方式与顾客沟通，每天重复着错误的销售心态、错误的语言和错误的销售技巧，他们自己及其管理者却浑然不觉。其实销售是一门语言、思维、行为高度结合的技术，销售是有技巧的，而且是可以规范的。但物业顾问数量庞大，且工作繁忙，企业要对其进行培训并不是一件容易的事情。一直以来，我们都在研究如何才能让房地产企业省钱、省事、省心地对物业顾
4、问进行培训？如何才能让没有机会参加培训的物业顾问可以利用闲暇随时随地进行自助性学习？通过企业培训部门与学员的强烈建议，以及多年的实践与总结，我们从实战中提炼出一套行之有效的、可以让物业顾问进行自学、反复对照练习的简易教程，并编写成本书，力争做到“授人以鱼”(话术范例)与“授人以渔”(方法技巧)相结合，让物业顾问易学、易懂、易用，受到了房地产企业、地产中介公司与物业顾问的广泛欢迎与一致好评。本书首先对物业顾问接待顾客的流程进行了规范,划分为寻机开场、顾客需求挖掘、带客看楼、客户跟进、顾客拒绝应对、价格异议处理、签约成交及售后服务等八个步骤，然后对各个步骤中物业顾问每天都会遇到却又难以应对的问题进
5、行收集、分析和研究，总结出房地产物业顾问在工作中经常碰到却又难以应对的、极具代表性的88个销售实战情景，每个销售情景均以客户需求为出发点，以导购的沟通技能为线索，按“常见应对”、“引导策略”、“话术范例”、“方法技巧”和“举一反三”等结构逐一讲述，为物业顾问提供正确的回答策略和语言模板，并总结出可供应用的方法和技巧，最后还要让物业顾问举一反三，真正掌握正确的销售语言与销售技巧，从而快速、持续地提升业绩。实战情景训练情景1：顾客站在盘源架前说：“我随便看看”常见应对1.好的，您请随便看吧（估计不出30秒，顾客就会离开） 2.您好，这是我的名片，有需要的话可以进来了解一下。（顾客倍感压力，30秒左
6、右将离开） 3.外面天气热，进来坐坐，我给您详细介绍一下（顾客赶到过分热情，搭讪几句便离开）引导策略当看到顾客站在店门门口观看“盘源架”时，物业顾问的通常做法是立即起身来到门口，对顾客说“先生/小姐，请问有什么可以帮到您的？”而顾客经常会说：随便看看！顾客这样说通常有两个原因：一是顾客闲逛而至，想了解一下目前房地产市场的行情，真的只是想随便看看而已，二是顾客在该门店的盘源架上还没有看到他想买或租的房子，不想过早地接触物业顾问，不管是哪种情况，顾客的心理都对物业顾问建起了一条心理防线，任何不恰当的言行举止都可能导致顾客立即离开。 遇到这种情况，物业顾问一定要用话术让顾问在30秒内立即对物业顾问的
7、话题感兴趣，并接受物业顾问的邀请，来到店内坐下详谈，从而进一步了解顾客的真实需求。否则，顾客会子30秒内离开。话术范例范例一：物业顾问：“先生/小姐，请问有什么可以帮到您？”（物业顾客开始接近顾客）顾客：“我随便看看！”（顾客建起心理防线，想摆脱物业顾问）物业顾问：“哦！昨天有个业主要出国，委托我们放了一个盘，不知道您有没有兴趣进来了解一下？”（物业顾问立即抱出一个小便宜，通常人都会感兴趣，会顺从物业顾问的安排，入店了解一下）。注意：此处，物业顾问没有用“买”而是用有没有兴趣进来了解一下，来减轻顾客的压力，以达到让顾客入店的目的。范例二：物业顾问：“先生/小姐，请问有什么可以帮到您？”（物业顾
8、客开始接近顾客）顾客：“我随便看看！”（顾客建起心理防线，想摆脱物业顾问）物业顾问：“哦，昨天有个业主放了一个超值盘，他因急着用钱，降了5万，不知您有没有兴趣来了解一下？”（物业顾问立即抛出一个业主着急筹钱，便宜了5万元钱的小便宜）范例三：物业顾问：“先生/小姐，请问有什么可以帮到您？”（物业顾客开始接近顾客）顾客：“我随便看看！”（顾客建起心理防线，想摆脱物业顾问）物业顾问：“哦，昨天有个客人因急着要调到外地工作，委托我们放了一个盘，不知您有没有兴趣进来了解一下？”（工作紧急调动，让顾客产生乘机压价，占小便宜的想法）方法技巧故做巧合声，向顾客抛出“小便宜”1. 出国式：以业主出国因而放盘为由
9、，让顾客以为有便宜可捡；2. 筹钱式：通常以业主生意筹钱降价等为由，让顾客想捡便宜货；3. 生病式：以业主家人需要钱治病等为由，让顾问产生捡便宜的心理。物业顾问以“不知有没有兴趣进来了解一下”来缓冲顾客心理压力。物业顾问引导顾客入店、坐下并提供优质服务，详细了解顾客需求。举一反三当顾客对你说“随便看看”时，你的话术还有哪些？1.2.3.情景2顾客指着盘源纸问：“这套6035万的房子是怎样的?”常见应对1.这是某某花园的B栋7楼，电梯楼，高层单位，靠近马路。（靠近马路，过早地暴露房屋缺点，让顾客失去兴趣，从而失去接近顾客的机会）2.这是无电梯的7楼单位（顾客可能会想，我还是想买电梯楼，没兴趣）3
10、.这是某某街的，有钥匙，我可以现在带您去看楼。（顾客还没有了解清楚情况，物业顾问就要求顾客看楼，顾客会觉得唐突，搭讪几句后可能拒绝物业顾问）引导策略当顾客现在店门口的盘源架前问物业顾问：“这套6035万的房子是怎么样的？”表面顾客已经注意到了这个楼盘，想了解一下房子的相关情况，但这并不表明顾客对这套房子有兴趣或喜爱，现阶段顾客的心理只是想了解一下而已，如果此时物业顾问不管三七二十一就急忙介绍房子的话，通常会抓不住顾客需求重点，从而使顾客失去兴趣，开始疏远甚至离开物业顾问。 遇到这种情况，物业顾问如果在前三句话不能吸引顾客的兴趣，顾客对这套房子的喜爱将降至冰点，物业顾问也将失去接近这个顾问的机会
11、。如何能够有效地引发顾客兴趣呢？物业顾问可遵循“卖点直击”法则，直接将这套房子的最大卖点介绍给顾客，并在介绍时营造一种受欢迎的态势，在这个过程中，物业顾问切忌太过罗嗦的直白式全面介绍，而是通过突出卖点引发顾客兴趣。话术范例话术范例一 物业顾问：“先生/小姐，请问有什么可以帮到您？”（物业顾客开始接近顾客）顾客：“请问6035万的房子是怎么样的？”（顾客用手指着盘源纸问，表面顾客已经注意到这套房子吗，想了解一下，在没有了解这套子的情况下，顾客的心理师不会产生兴趣的。）物业顾问：“哦！这套房子阿，就在后面这个小区，我刚带客人看完回来，南北对流，并且有入户花园，挺大的，面积只计一半，大概有5平方米是
12、送的。（物业顾问立即用“有入户花园，南北对流”的卖点来吸引顾客，在介绍入户花园时，物业顾问特意用面积只计一半，相当于有5平方米的送的来进一步引发顾客的兴趣。）”范例二：物业顾问：“先生/小姐，请问有什么可以帮到您？”（物业顾客开始接近顾客）顾客：“请问6035万的房子是怎么样的？”（顾客想了解这套房子）物业顾问：哦！这套房子阿，昨天收的盘。今天已经有两个客人看了，挺好的，可以看到全线江景的，并且还送一个30的大露台、（物业顾问用江景，送大露台的卖点来引发顾客的兴趣）范例三：物业顾问：“先生/小姐，请问有什么可以帮到您？”（物业顾客开始接近顾客）顾客：“请问6035万的房子是怎么样的？”（顾客想
13、了解这套房子）物业顾问：“今天怎么这么多人问这套房子（自言自语）”。这是后面这个小区的，我刚带客人看完，房屋非常实用，采光，通风一流，而且还是双阳台，实用率非常高（通过自言自语说今天很多人看，引起顾客注意，顾客心理想很多人看，一定是好才会多人看，这种话术可以引发顾客立即去看楼的欲望，此外，物业顾问用通风，采光一流，双阳台，实用率非常高的卖点来强化顾客兴趣）方法技巧营造“受欢迎”的态势1. 刚看完，如：这套房子阿，我刚带客人看完2. 多人看，如：这套房子阿，昨天收的盘，今天已经有两个客人看过了3. 多人问，如：今天怎么这么多人问这套房子，这套房子物业顾问立即抛出该套房子的最大“卖点”引发顾客的兴
14、趣专业素质非常重要，物业顾问应对自己门店的所有盘源及广告盘盘源的细节熟背下来，切忌对盘源不熟悉，给顾客留下不专业的印象。举一反三当顾客指着盘源纸问：“这套6035万元的房子是怎样的”请你列举三种不同话术：1.2.3.请你总结你所在区域顾客通常感兴趣的房屋三大卖点？1.2.3.情景3顾客前来找你，说是王某某介绍来找你买房的常见应对1.您好，请问有什么可以帮到您的？（顾客是别人介绍来找你的，此话易让顾客产生疏远感）2.您好，请问您要买什么样的房子？（盲目发问，顾客会觉得你太势力，是个生意人）3.您好，王某某以前在我这买过房，您是他朋友吧？（寒暄，套近乎，让顾客舒解压力，产生亲近感）引导策略顾客是之
15、前的老客户王某某介绍来找你买房。通常在这种情况下，顾客对物业顾问是有所认知的，他的认知是通过物业顾问之前成交的客户王某某介绍获取的，他此次来找物业顾问买房的原因也主要是因为王某介绍的某些因素让他决定来找你的。换句话说，王某某的介绍的这些方面在顾客买房的影响因素中，顾客觉得是非常重要的，而恰恰是王某某的介绍，让顾客觉得物业顾问在这方面做的非常好，顾客是满怀信心才会来找物业顾问的，因此，这时物业顾问必须了解到老客户王某某室如何介绍的，否则，物业顾问在此之后的售楼工作将处于被动状态，甚至走向相反的方向，最后导致顾客失望而去。 在这种情况下，物业顾问必须通过话术来达成两个方面的目的，一是说明及强调顾客经老顾客王某某介绍来找物业顾问买楼是明智之举，二是了解老客户王某某室如何对顾客介绍物业顾问的，然后根据老顾客王某某介绍的方面来重点该向该顾客进行介绍及推荐。话术范例范例一：顾客：“请问钟诚（物业顾问的名字）先生在吗？”（顾客一上门就直接找物业顾问）钟诚：“我是钟诚，请问您是？”（陌生人找，物业顾问通过询问先确认一下对方身份）顾客：“我叫李琦，是您之前的顾客王五介绍我来找您的”（顾客道明身份）钟诚：对对，王五去年九月份在我这里买了一套房子，我们公司大概有一半的客人都是老客户介绍来的，王五能介绍您来，真让我感到高兴，（通过公司大概有一半的客人是老客户介绍来的，强调公司服
