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1、房地产抵押制度在市场经济条件下, 担保成为保障信用、促进交易的必要手段。房地产以其现实性、稳定性、保值性、安全性等特性成为普遍采用的担保抵押物。房地产抵押作为一种担保物权, 除具有一般抵押权所具有的特征如从属性、物权性、不可分性、特定性、物上代位性等外, 还有着自身的特征。其一, 房地产抵押是要式行为, 须签订书面合同。其二, 房地产抵押的标的是复合客体, 房地产抵押的标的, 既包括不动产, 又包括权利。其三, 房地产抵押具有期限性, 以土地使用权作为抵押时, 必须在土地使用权法定的出让期限内抵押一房地产抵押。一房地产抵押概述（一 ）概念以及种类282（二）抵押的范围282（三）房地产抵押权设
2、定283（四）管理284(城市房地产管理法和城市房地产抵押管理办法三方面)二房地产开发和交易最常见的抵押建设用地使用权和在建工程抵押（一） 建设用地使用权抵押（房地一致原则）286（二） 在建工程抵押 物权法180条规定：正在建造的建筑物可以用于抵押。另外需将其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产一并抵押。三相关的权利冲突房地产抵押中的权利冲突有很多，如：重复抵押及其权利冲突；房地产抵押权与租赁权的冲突；与建设工程价款优先权的冲突；与公权力之间的冲突；典权与抵押权的冲突等等。下面主要看论述其与典权和租赁权冲突解决1 房地产抵押权与租赁权的关系房地产租赁权追求的是地产的使用价值, 同时转移
3、房地产的占有,而房地产抵押权追求的是房地产的交换价值, 并且不要求转移房地产的占有。两种情况来分析:1. 1 房地产租赁权设定在先,房地产抵押权设定在后的情况买卖不破租赁, 即使将租赁物让与第三人所有, 设定其上的租赁关系对第三人来说仍然继续存在。在我国担保法第48条中规定:抵押人就已出租的财产设定抵押权的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。若抵押人未告知承租人及抵押权人的,也不影响两者的效力, 后设定的抵押权在实现时, 不应使租赁关系受影响, 因为基于租赁关系物权化的特征, 承租人亦具有对抗第三人的权利。当抵押房地产因抵押权的实现而由他人取得时, 租赁合同仍对新的产权人发生效力, 在租
4、赁期满前, 新的产权人不能解除租赁合同, 不能随意变动租金, 即房地产租赁权设定在先时给予租赁权以对抗抵押权的效力。1. 2 房地产抵押权设定在先,房地产租赁权设定在后的情况按照担保法的有关规定, 抵押人在设立抵押后仍可继续对抵押物进行使用和收益。在不影响抵押物的价值, 不妨碍抵押权人权利的实现的情况下,抵押人允许出租抵押物。因此,我国立法机关立法时应根据先物权优于后物权,物权优于债权的原则,注意维护房地产抵押权的效力,确立租赁权的效力以不损及抵押房地产价值、不影响房地产抵押权的实现为前提,赋予房地产抵押权人在特定条件下请求法院解除房地产租赁合同的权利。2 房地产抵押权与典权的关系所谓典权是典
5、权人通过支付典价而占有出典人的不动产所享有的使用收益为目的的用益物权, 典权的目的在于房地产的使用价值,典权与抵押权也为相容之权, 可以并存于同一房地产之上。然而,当典权人行使典权涉及典物上设定有抵押权时,或者抵押权人行使抵押权而抵押房地产上设定有典权时, 势必会发生典权与抵押权的冲突。需从两个方面来分析:2. 1 房地产抵押权设定在先, 房地产典权设定在后的情况在我国台湾地区,如果在已抵押的财产上设定典权,当抵押权实行时, 抵押物的拍卖因有典权的存在而无人应买或出价不足以清偿抵押所担保的债权,执行法院可以除去典权负担,重新估价拍卖。拍卖的结果,如清偿债权有剩余, 典权人的典价对于登记在后的权
6、利人,享有优先受偿权。既然抵押权的目的在于取得房地产的交换价值,无须占有转移房地产,为充分有效利用房地产,我国立法应借鉴台湾这一成熟的做法。2. 2 房地产典权设立在先, 房地产抵押权设立在后的情况典权设定后再设抵押权的,典权的效力优于抵押权,不受后设抵押权的影响。因为对典权人以典权设定抵押权时, 是以典权为标的物,而不是以典物为标的物,拍卖时, 仅能拍卖典权。不论是典权人还是出典人都可以在典物上再设定抵押。如果在已经设定典权的财产上设立抵押,在抵押权实行时,抵押物的拍卖不影响典权的存在, 由拍定人承受典权负担,取得出典人的地位。但指定人可以从出价中扣留典价,在将来以扣留的典价回赎典物,而抵押
7、人未受清偿的债权由原来的债务人继续负担。如果拍定人没有扣留典价, 则可以在将来回赎典物时,就此典价向原出典人求偿。四房地产抵押的立法完善三、房地产抵押制度的完善（一）房地产抵押设定的立法完善1.土地使用权的某一部分能否设定抵押就土地使用权的某一部分来说，如果确定四至范围、具有独立的交易价值并可以进行登记，完全可以与整块土地分离而成为抵押的标的。故笔者认为：如今由于大量农村人口涌入城市，出现了房屋无人居住宅基地荒芜的现象，而户主不想把宅基地出让，又想通过抵押来实现融资，但按我国法律规定宅基地使用权不得抵押。为了更好的实现土地价值，满足融资的需要，是否可以在立法中做出这样的规定:在这种情况下，允许
8、行使一定的抵押权，将其作为房地产抵押的一个标的物。另外也可以借鉴香港地区的土地使用权出让和抵押制度，使我国的土地资源得到更好的利用。2.房地产抵押权与土地使用权和土地所有权的冲突的立法完善德国学者认为：法律允许所有权人可以给与那些有造房意向的人一项权利，许可他们在自己的土地上建造房屋，但不使该房屋成为土地的重要成份。这样所有权人还保留对土地的所有权，作为补偿他获得所谓的地上权租金，而建筑物的所有权人则是地上权人且他可以像处分土地所有权一样，出让建筑物或在其上设定负担。这便产生了土地所有权与抵押权的冲突对于上述分析，笔者认为：基于我国的国情，可以借鉴国外相关立法设立地上权，但又不能违背我国宪法的
9、规定即土地所有权不允许买卖。 （二）房地产抵押权登记制度的完善抵押制度作为交易中常用的担保方式，对促进交易，保障债权实现和债务履行，预防和减少不必要的交易风险，具有十分重要的作用。房地产抵押是财产担保中最常用的方式。根据法律规定，以房地产作抵押担保的，应当办理房地产抵押权登记。抵押制度应适应市场经济的发展需要而不断发展，房地产抵押权登记制度也应适应房地产市场经济的发展需要和法治进程而不断完善。四、总结在现代经济生活中，房地产抵押现象逐渐常见，如何通过立法完善房地产抵押的管理，减少房地产抵押行为中产生的纠纷，值得经济学者们继续关注。房地产抵押城市房地产管理法房地产抵押，是抵押人以其合法的房地产以
10、不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。1、可抵押的房地产。依抵押权理论，只有抵押人有处分权的可依法流通且具有独立交换价值的财产，方可成为抵押权客体。城市房地产管理法规定，以下两类房地产可以设定抵押权：(1)依法取得的房屋所有权连同该房屋所占用范围内的国有土地使用权。该类抵押权客体比较宽泛，其所指的土地使用权，包括出让、划拨等各种国有土地使用权。(2)以出让方式取得的国有土地使用权。该类土地使用权在无地上房屋或地上房屋未建成时可单独成为抵押权客体，而划拨土地使用权则只能同地上房屋一同成为抵押权客体。2、程序。设
11、定房地产抵押时，抵押人所持有的土地使用权证书、房屋所有权证书是标志抵押人具有设定抵押资格的书面凭证。因此，城市房地产管理法规定，房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。3、划拨土地上房地产的抵押。以划拨方式取得的土地使用权不得单纯设定抵押，但如果该土地上有房产，以房产设定抵押时需同时抵押房屋所占用的划拨土地使用权。这时由于抵押人对土地无处分权，需按划拨土地使用权转让的规定，报有审批权的人民政府审批，同时由于抵押人对土地无完全收益权，故设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当
12、于应缴的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。4、新增地上物处置。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，因新增房屋与抵押财产无法实际分割，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。PPT一、房地产抵押的概念和法律特征(一)概念：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 (二)特征： 1、房地产抵押法律关系比较复杂。 2、房地产抵押不转移抵押财产的占有。 3、房地产抵押属于要式法律行为。二、房地产抵押权的标的：-物权法F180(1) 房屋和其他地上
13、附着物。(2) 依法享有处分权的国有土地使用权。【注意】房地一体主义(3) 依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。(4)乡(镇)村企业的厂房等建筑物(5)预购商品房(6)在建工程不得设立抵押的房地产有以下几种：(1)土地所有权；(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地的使用权(法律允许的除外)；(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体及其他社会公益性的房产；(4)所有权、使用权不明或有争议的房地产；(5)依法被查封、扣押、监管的房产；(6)依法不得抵押的其他房地产三、房地产抵押权担保的范围 1、主债权2、利息3、违约金4、损害赔偿金5、实现抵
14、押权的费用四、房地产抵押登记房地产抵押登记的具体程序如下：【抵押合同签订之日起30日内，去房管部门去登记】 1、申请 2、受理 3、发证 房地产抵押以登记为生效要件。五、房地产抵押权的实现(一)房地产抵押权实现的条件不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形(二)房地产抵押权实现的方式 协议折价（不能损害其他债权人的利益，1年内撤销权）、拍卖、变卖优先受偿(三)房地产抵押权实现中的特殊要求1.租赁与抵押并存时如何处理？F190第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 2.再抵押情形的债权实现
15、？F199第一百九十九条 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿： （一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿； （二）抵押权已登记的先于未登记的受偿； （三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。 下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除！教育机构劳动合同范本 为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。一、_ 培训学校聘请_ 籍_ (外文姓名)_ (中文姓名)先生/女士/小姐为_ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。二、合同期自_ 年_ 月_ 日起_ 年_ 月_ 日止。三、受聘方的工作任务(另附件1 )四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。五、社会保险和福利：1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附2 )2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_ 至_ 的来回机票(金额不超过人民币_
