房地产开发成本5795580220

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1、房地产开发成本的组成内容地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用等。为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所

2、发生的各项费用支出。3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为以下六大类成本项目：1.土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。2.前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等。3.建筑安装工程费：指以出包方式、自营方

3、式支付给承包单位的建筑安装工程费等。4.基础设施费：开发小区内的道路，供水，供电，供气，排污，排洪，通讯，照明，环卫，绿化等费用。5.公共配套设施费：指不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施发生的支出。6.开发间接费用：包括组织管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊消等。另外，要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发

4、工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。附：2006年杭州某楼盘开发成本及利润表1：杭州某楼盘成本清单项目名称 计算

5、式金额(万元)一、土地面积(出让面积) 141.19亩( 94133平方米)二、可建房面积(主要部分)多层公寓 94560平方米占62.78%小高层公寓 40000平方米占26.56%沿街商铺 4000平方米占2.66%半地下汽车库 17280平方米小计 167890平方米三、容积率 1.6四、销售额多层公寓 7800*94560 73756.8小高层公寓 8000*40000 32000沿街商铺 12000*4000 4800汽车库 8100小计 118656.8五、项目成本(万元)1、地价投标价165万/亩 241362、配套费 37933、建安工程造价 171984、建设与准备费 196

6、25、财务费用 26886、销售广告费 118656.8*2.5% 2966.427、营业税 118656.8*5.85% 6941.428、不可预见费 54831*1% 548.31项目成本合计 60232.84六、利润 118656.8-60232.84 58423.96七、所得税 58423.96*33%-19279.9八、净利润 58423.96-19279.9 39144.05一、土地开发成本构成 1、土地征用及拆迁费 新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、

7、私房征购费等。 2、土地购置费 双方在土地交易中发生的价款。3、出让金 国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。4、七通一平费 指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。 场地平整 勘察设计 临时设施 桩基工程 土建安装 管理费 七通一平费用单独施工、计算时计入。 利息 七通一平费用单独施工、计算时计入。5、耕地占用税6、耕地开垦费7、征地管理费 指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人

8、辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。 8、占耕地教育附加费9、新增建设用地有偿使用费10、南水北调费11、新菜田开发基金12、出让金业务费13、契税14、利息 目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。 二、建筑及安装工程费 1、建筑及安装工程费 指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括： 人工费 直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。 材料费 工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料

9、的摊销费。 机械使用费 工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。 施工管理费 为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括：- 工作人员工资- 工资附加费- 办公费- 差旅费- 检验试验费 设备购置及安装费 包括各种设备的购置及安装费。- 供热及换热站- 供电设备、安装（外接及配电室、配电箱费用）- 电梯2、小区内公共服务及建设费 指按规划要求兴建 中小学校、幼儿园 健身设施或用房 医院 派出所 环境卫生用房 物业管理用房（保安监控室） 居委会 商店 停车场（洗车场） 其他服务设施3、小区内公共设施配套工程建设费 （单指工程施工

10、费用） 道路 停车场 地面硬化 围墙 排水、排污管道 供水管道、二次加压 监控系统 供电线路、路灯 宽带及机房 有线电视 通讯线路 供热管道及换热站 园林、绿化 三、基础工程费 （主体工程基础费用）四、城市基础设施配套费1、渣土费2、人防费3、中学增建费4、城市基础设施配套费5、旧城改造费6、公建地费7、墙改费8、便道占用费9、环境保护监察费10、城市绿化费 五、前后期费用1、勘察设计费 2、监理费 3、招标费4、质检费5、测量、放线费6、价格评估费7、综合开发管理费8、房屋所有权登记费9、房屋所有权登记工本费10、物业前期费11、散装水泥限袋费12、工程质量监督费13、工程造价管理费14、安

11、全监督费15、劳动定额测定费16、外省承包工程管理费17、施工图纸审查费18、预算费19、施工噪音管理费20、专家评审费 六、预备费1、热力补贴费2、供暖3、煤气集资4、煤气施工5、供电6、供水外接7、排污费七、经营管理费 企业运行项目管理过程中所发生的费用。1、监察审计费2、资质年审费3、营业执照年审费4、治安费5、卫生费6、行业管理部门培训费7、城市交通集资费8、报刊费9、街道管理费10、计划生育管理费11、社会统筹12、教育基金 八、贷款利息 项目贷款或投资款项的计息，各银行是以复利计息的。九、不可预见费十、销售、广告费1、销售提成费用2、广告费3、销售营业税十一、各种税费 国家和地方政

12、府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得税、印花税等。十二、总投资额十三、利润额各地建安成本统计（不妥之处请网友指正）建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入。建安成本是房价中相对稳定的部分，按照国外一般情况，建安成本一般占房地产总开发成本的70%，其它的地价及税、费三项仅占房价的30%左右。而在国内，这个数字

13、是颠倒的。以北京为例，根据有关报道，建安成本费用占普通住宅期房预售成交均价的10.6628.77，建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71，而土地使用权出让金一项，就占了普通住宅期房预售成交均价的31.48，也就是说，老百姓购房款的30多，系政府土地使用权出让金，这也从另一侧面反映出房地产价格畸高问题。今年来，随着物价水平的整体上涨，建安成本也大幅提升。根据有关调查报告的数据， 2005年，普通高层住宅的建安成本每平方米1407.5元，2006年小幅上涨至1429.5元，2007年上涨至每平方米升至1524.1元。今年春节过后，在钢材、水泥等建材的带动下，建安成本升至1734.1

14、元，三年多来，上涨幅度达35。普通小高层住宅的涨幅同样显著，三年的涨幅达44。2005年普通小高层住宅的建安成本每平方米为1045元，2006年上升至1170元，2007年涨到1213元，目前则为每平方米1460.2元。仅以水电安装成本为例，2005年为每平方米150元，而目前则上升至每平方米200元。另外，由于今年以来，各地房地产市场普遍低迷，而建安成本却持续上涨，因此不少开发商在建安成本的控制上做足了工夫。一般建安成本控制，大部分开发商主要从以下几个方面去控制：一、加强对工程施工图设计质量的审核；二、优先工程施工队伍；三、加强施工图预算的编制和审核；四、认真作好图纸会审工作；五、施工技术措施的研究和论证；六、重视材料的确认与价格管理；七、设备采购宜采用甲供形式；八、现场签证制度必须严格；九、按合同约定控制资金支出 。具体不再赘述。以下为各地的建安成本。如数据有不实之处，欢迎各位网友留言指正。也欢迎各位继续补充你所知道的各地建安成本！北京多层：1100-1300左右；小高层：1400-1600左右；高层：1800-2100元。青岛市多层：950元/平方米；小高层：1380元/平方米；高层：1850元/平方米；商业的价格一般在1500-2000元/平方米左右。