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1、房地产开发成本构成及费率测算一、土地开发成本构成 1、土地征用及拆迁费 新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。 2、土地购置费 双方在土地交易中发生的价款。3、出让金 国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。4、七通一平费 指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。 场地平整
2、勘察设计 临时设施 桩基工程 土建安装 管理费 七通一平费用单独施工、计算时计入。 利息 七通一平费用单独施工、计算时计入。5、耕地占用税6、耕地开垦费7、征地管理费 指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。 8、占耕地教育附加费9、新增建设用地有偿使用费10、南水北调费11、新菜田开发基金12、出让金业务费13、契税14、利息 目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。 二、建筑及安装工程费 1、建筑及安装工程费 指新建全
3、部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括： 人工费 直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。 材料费 工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。 机械使用费 工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。 施工管理费 为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括：- 工作人员工资- 工资附加费- 办公费- 差旅费- 检验试验费 设备购置及安装费 包括各种设备的购置及安装费。- 供热及换热站- 供电设备、安装（外接及配电室、配电箱费用
4、）- 电梯2、小区内公共服务及建设费 指按规划要求兴建 中小学校、幼儿园 健身设施或用房 医院 派出所 环境卫生用房 物业管理用房（保安监控室） 居委会 商店 停车场（洗车场） 其他服务设施3、小区内公共设施配套工程建设费 （单指工程施工费用） 道路 停车场 地面硬化 围墙 排水、排污管道 供水管道、二次加压 监控系统 供电线路、路灯 宽带及机房 有线电视 通讯线路 供热管道及换热站 园林、绿化 三、基础工程费 （主体工程基础费用）四、城市基础设施配套费1、渣土费2、人防费3、中学增建费4、城市基础设施配套费5、旧城改造费6、公建地费7、墙改费8、便道占用费9、环境保护监察费10、城市绿化费
5、五、前后期费用1、勘察设计费 2、监理费 3、招标费4、质检费5、测量、放线费6、价格评估费7、综合开发管理费8、房屋所有权登记费9、房屋所有权登记工本费10、物业前期费11、散装水泥限袋费12、工程质量监督费13、工程造价管理费14、安全监督费15、劳动定额测定费16、外省承包工程管理费17、施工图纸审查费18、预算费19、施工噪音管理费20、专家评审费 六、预备费1、热力补贴费2、供暖3、煤气集资4、煤气施工5、供电6、供水外接7、排污费七、经营管理费 企业运行项目管理过程中所发生的费用。1、监察审计费2、资质年审费3、营业执照年审费4、治安费5、卫生费6、行业管理部门培训费7、城市交通集
6、资费8、报刊费9、街道管理费10、计划生育管理费11、社会统筹12、教育基金 八、贷款利息 项目贷款或投资款项的计息，各银行是以复利计息的。九、不可预见费十、销售、广告费1、销售提成费用2、广告费3、销售营业税十一、各种税费 国家和地方政府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得税、印花税等。十二、总投资额十三、利润额【二】房地产开发成本构成都有哪些房地产开发成本构成都有哪些？分别占总成本的比例？开发成本包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用等。 其中： 1. (土地开发成本)土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置
7、费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。 2.前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等 3.建筑安装工程费，指以出包方式.自营方式支付给承包单位的建筑安装工程费等 4.基础设施费，开发小区内的道路，供水，供电，供气，排污，排洪，通讯，照明，环卫，绿化等费用。 5.公共配套设施费，指不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施发生的支出。 6.开发间接费用包括，组织管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊消等。 房地产开发成本的组成内容 从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成
8、本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时
9、，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。探秘房地产开发成本“戏法” 利润监管亟待加强记者进行了一番采访，了解到房地产开发“成本戏法”的某些奥秘。 土地成为“虚增成本”道具 房地产开发离不开土地，国家对土地实行“招拍挂”的初衷，在于体现市场公平，提高价格透明度。但记者在广西、湖南等地了解到，“招拍挂”反而成了某些开发商虚增成本的道具。 规模较小的项目，某些开发商在招投标过程中可以通过“内部渠道”了
10、解政府方面的土地价格“底线”“上限”，与有可能参与竞标的同行，在茶楼酒肆或者会议室里组成“价格同盟”，由一家公司以较低的价格竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格定出高价。 对于规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手，减少竞争压力“夺标”。 此外，在掌握从政府部门漏出的“风声”后，开发商在未来的黄金地段抢先“圈地”。如政府搬迁、城市发展规划等出台前夕，开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。 通过上述三
11、个办法拿到土地，都能降低成本。但为什么末了地价成本又都上去了呢？ “这就是手段了！”广西熟悉房地产行业会计内幕的人士江海强说，“招拍挂”之后，大部分房地产企业不会立即上交所有款项，往往会申请延期交款。根据国家规定，相关职能部门应向企业收取滞纳金，但滞纳金数额由职能部门说了算，这就留下了“操作”空间。“职能部门要求收取的滞纳金、罚款，到企业成本账里就提高了好几倍。” 建材、“人头”和规划都能做“成本文章” 建筑材料是开发商成本控制的重要筹码。钢筋、水泥、板材、管线等，某些开发商善于“恰到好处”地在几乎所有不影响工程质量安全的环节上使用价格相对低廉的产品。“尽管这部分材料成本低廉，但我们要求供货商
12、填写的发票是原来价格的2倍至3倍。”一些房产公司工程部门人员私下说。 凑人头数也是一个“绝招”。某些开发商搞来亲戚朋友甚至整村整族人的身份证来制造使用大量“农民工”和“技术工程师”的假象。在某些项目，农民工的工资甚至可以开到每月2000元至3000元，拿不出任何资质证明的“技术工程师”，每月开出的工资也达到8000元甚至10000元，大量的虚增成本开支从此而来。 此外，修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心，但这也是实现“成本飙升”的重要环节。一般来讲，大户型利润比中小户型高，所以在楼盘建设过程中，开发商有意将大户型面积进一步加大，将中小户型面积进一步压缩。竣工后在测量过程中，
13、通过有“内部关系”的职能部门，将这种同一楼盘不同户型面积“乾坤大挪移”，对外宣称在楼盘开发过程中，根据建筑实际情况进行的修订。这样一来，交房时大户型的面积一般都要比原来多5%以上。 房开商李萍告诉记者，如果是同一房价的大小户型，由于减少了水电管线、钢筋水泥的投入，大户型的成本也比中小户型要低1/5左右；而市场上往往大户型的售价要比同一地段中小户型价格高出1/4-1/5，大户型的利润空间会更大。 在上报测量的过程中，通过中小户型扩大大户型的成本，通过大户型的实际销售来获取利润，成为开发商赚取高额利润的主要手段。一位地产业内人士说，某些测量评估单位因为面临市场竞争压力，往往在测量开发商房屋面积时睁
14、一只眼闭一只眼，部分开发商玩弄成本增长也就成为轻而易举的事。 成本转移透支亏损假象 常年从事房地产开发的业内人士陈宗海说，目前大部分房地产企业都办了物业公司，而开发商往往通过将物业公司、其他楼盘成本集中到即将验收的楼盘上来，用“东墙成本西墙贴”的方式，造成房地产成本高的假象。一些在东部沿海和中、西部省区同时都有楼盘开发的开发商就更容易转移成本，极少遇上监管部门跨地域核实。 广西金虹律师事务所律师吉昆峰认为，某些地方政府在房地产“虚亏实盈”格局中也扮演着不光彩的角色：为了体现政绩，实现“财政年年增收”，很多城市下辖的区级政府鼓励房地产企业提前缴纳来年甚至未来几年的税收。长沙市一位部门负责人说，这
15、样做实际上将多期房地产开发税负集中释放，增加了当期开发成本，进而也就刺激了当期房价。而开发到了二期、三期，税已缴完，成本越来越低，房价反而随着大环境越卖越高。 深圳平石投资公司资深专业人士张天运等人认为，政府要确保对房地产的调控能力，除了运用金融杠杆，还必须一方面加强对开发商各类成本的详细统计、评估，将这些细节纳入房价是否虚高的考察体系中；另一方面，政府相关职能部门应该向购房者公开相关成本信息，这样才能实现房价的有效回归。 张天运认为，地方各级政府乃至县区政府，完全能够根据当地房地产价格和各种成本因素作出评估，核定房地产行业在本地区的平均利润率，向房地产开发商强制征收暴利税，并在下一次招投标过程中设置严格的利润门槛，才能确保房地产调控落到实处。业内人士曝光房地产开发成本清单 回报率近100%昨日，一位杭州的房产业内人士向记者传递了一份房产开发成本清单(表一)。从这份清单上看出，该开发商凭借该项目共
