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1、房地产开发与经营 作业第一章 绪论一、名词解释1房地产答：房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。2房地产开发与经营答：房地产开发有经营有两层含义：1）房地产开发是：房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。2）房地产经营是：指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。即房地产开发与经营是房地产业务经济活动的重要组成部分，是使房地产商品从开发、建设到生产竣工，并能够顺利进入市场，实现房地产商品价值，满足社会对房地产商品需求的经济活
2、动。3土地储备开发答：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。4房地产企业答：从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。5房地产项目定位答：是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品市场定位的过程。是为寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点，并使项目具有独特的市场定位，而进行分析和科学决策的过程。二、问答题
3、1对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。答：1）直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 2）职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。 3）直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合；缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。4）事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增
4、强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 5）矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾。2我国房地产企业的特征有哪些？答：主要有以下特征：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3房地产开发与经营有哪些特点？答：1）房地
5、产开发与经营难度较大；这主要是由房地产商品本身的特点所决定的。即房地产商品具有固定性、单件性、复杂性等特点。2）房地产开发与经营风险较大：这是由房地产商品的特殊性所决定的。即房地产的投资大，资金运转周期长。3）房地产开发与经营政策性强：由房地产的特点、地位和作用决定了其政策性强，或者说受政策的影响较大。即房地产商品的生产、流通与分配，直接关系到国计民生，是国民经济的龙头产业。4简述房地产开发与经营的程序和内容。答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。5简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。答：1）经济：国民经济发展、产业结构变化、城市
6、化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。2）政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等3）人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征 此外，文化环境、行业环境、技术环境等6房地产经营决策程序是什么？答：主要有六个基本步骤（1）发现问题；（2）确定目标；（3）拟制方案；（4）分析评价；（5）选择方案；（6）实施追踪。7. 简述房地产开发与经营决策的内容答：（1）财务策略；（2）生产策略：确定房地产企业的生产规模，明确开发或经营项目，生产量调节以及生产作业方式确定等；（3）市场开发策略：市场开拓型、市场渗透型、产品开发型以及多角型策略等；（4）价格策略：高价策略，低价策略，均衡
7、价格策略等。8简述房地产行业管理的主要内容。答：1）行政管理主要内容：一是企业设立时的注册登记；二是企业房地产从业相关资质的审批；三是房地产企业的行业监督检查。2）行业组织管理主要内容：一是行业专业管理；二是建立行业内部运行规则，促进行业内部各成员间的公平竞争；三是研究行业发展规划，开展学术研究与国际交流。四是为会员提供服务，提高行业的竞争力。三、论述题1阐述我国房地产价格上涨的原因。答： 1、初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛 初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾；一些地方政府对调控措施贯彻不力。2、地价上涨推动土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌
8、）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨。3、新建住宅成本的上升导致房价上涨。不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。4、房地产投资结构仍不尽合理。供给结构不合理导致供需脱节；中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬。5、房地产价格上涨的原因还在于消费者预期改变。人们对未来的经济预期是看好的。市场信息的不对称，媒体宣扬“房价还要继续上涨” ，进一步强化老百姓的心理预期。第二章 土地制度演变与出让方式一、名词解释1土地使用权出让答
9、：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2土地使用权划拨答：指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。3土地使用权转让答：指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权在转移的行为。4土地征用答：国家为了建设及兴办社会公益事业的需要，采取行政手段，依照法定程序和审批权权限将集体所有的土地，有偿转为国有土地的一项措施。5土地储备制答：为加强对土地一级市场的统一管理, 政府依照法定程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和
10、城市规划,对通过收回、收购、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发,并予以储存,以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。二、简答题1对土地使用权出让方式做出比较。答：1、出让程序不一样。2、适用范围不同：协议出让适用于公益、福利事业，科研文教，非盈利的机关、团体及某些特殊用地；招标出让使用于优化土地布局的地段，重大工程的较大的地块；拍卖出让适用于区位条件好、功能便利的繁华地段，土地利用上有较大灵活性的地块。3、优缺点：协议出让：选择受让人的自由度大，不利于公平竞争；招标出让利于公平竞争，给出让方留有选择的余地；拍卖出让利于公平竞争，方法简便易行，出让方不易控制最高价。2土地使用权转
11、让必须符合哪些条件？答：1、土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利的内容；2、按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。3、按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑工程的，要完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，要形成工业用地或者其他建设用地。3简述土地使用权出让和土地使用权转让两者的区别？答：区别如图表所示：区别出让转让行为主体政府及土地管理部门境内外经济实体及个人法律关系法律关系不平等，具有垄断性法律关系平等市场层次一级市场，可以转让二级市场，转让受到限制年限按合同规定，不超过国家规定合同年限已使
12、用年限转移方式协议、招标、拍卖出售、交换、赠与4房地产项目土地费用包括哪些费用?答：包括土地征用费用、土地出让金、耕地占用税、劳动力安置费及有关的地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁房支出等。5简述土地使用权转让的程序。答：1、转让申请；2、签订转让合同；3、转让合同公证；4、缴纳土地出让金和土地增值税；5、土地使用权变更登记。6简述划拨土地使用权的特点。答：1、划拨土地使用权的取得具有行政性；2、划拨土地使用权具有无偿性；3、划拨土地使用权具有无期限性；4、划拨土地使用权的流转具有限制性。7简述协议出让土地使用权的特征。答：1、非市场出让，没有竞争者；2、政府对低价较易控制；3、价格和
13、使用范围受到限制。8划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费包括哪些？答：1、土地补偿费；2、安置补助费；3、地上附着物及青苗补偿费；4、拆迁补偿费；5、其他费用 。9我国土地使用制度存在的问题有哪些？答：（1）土地双轨制，划拨（历史遗留和新划拨）和商业出让并存；（2）管理和监控水平低；（3）土地市场不统一，土地杠杆失灵；（4）权力滥用，乱批开发区，越权批地；（5）转轨中土地收入的流失；（6）市场上开发水平良莠不齐，关系强、水平低的非专业开发商多；（7）滋生腐败；三、论述我国现阶段土地使用制度的特点答：1）批租制：由于我国实行土地公有制，不论是国有土地还是农村集体所有的土地，其所有权均不允许买
14、卖，在土地交易过程中发生转移的只是土地使用权，而且这种使用权还是有年限的。虽然土地使用权可以依法出让和转让，也就是所谓的批租，其实质不过是土地使用权的长期出租而已，只不过租金一次性缴清罢了。所以说，在我国的土地制度中，不存在真正的土地买卖，只存在长时期的土地使用权出租，即批租制。2）垄断制：第一层含义，我国实行的土地公有制只允许政府和集体组织等公有团体拥有土地，这本身就是一种垄断。 第二层含义，在土地交易市场上，只有政府一个土地供应者，其他任何一个机构和团体都不允许向市场提供土地。即使集体经济组织作为土地的所有者，也不能提供。农村集体经济组织的土地若要转变成可在市场上交易的开发建设用地，必须通
15、过国家征用，由集体土地转变成国有土地后，方为合法。政府在法律上和名义上垄断了土地的供应。3）双轨制：所谓的双轨制就是指依据土地用途和目的的不同实行不同的土地取得方式的土地供应制度。一般而言，非赢利性和带有公益性质的土地用途可以以划拨方式取得，而赢利性土地用途，则必须通过出让方式取得。第三章 房地产市场调研1房地产市场有哪些特殊性？答：因为产品具有固定性；产品具有唯一性；产品的耐久性；决定了房地产市场具有双重属性（消费、投资）；且房地产市场是不充分市场2简述房地产供给的特点？答：1、市场供应缺乏弹性，短期内难以增加房地产市场供应。2、市场供应的异质性，产品的位置、环境、新旧、配套等不同，市场细分有必要性。3、市场供应的区域性，产品的固定性导致“地产地销”。4、市场调节的不完全性，住房保障的存在：经济适用房、廉租房；土地的垄断性；政府的宏观调控。5、市场需求的广泛性，房地产是生存、享受、发展的基本物质条件。6、市场需求的多样性，消费需求、经营需求和保值需求；经济收入、生活质量、使用目的、文化观念的不
