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1、第一章绪论1.1 论文的研究背景及意义随着电脑的普及，传统的房地产管理已越来越不能满足当代房地产信息管理的需要，故针对现在开发商品房的管理的基本要求，利用当前比较流行的delhpi语言和目前企业运用广泛的SQL数据库作为后台数据库，设计了本系统。本系统是对现代的房地产信息管理进行模拟，利用了对象嵌入技术，实现了售房信息、客户资料等各项信息的一般管理。随着生产社会化趋势的扩大，科学技术的进步、人类知识总量的增长速度不断加快、以及市场竞争的日益激烈，人们对信息的人士产生了根本性的变化。信息被列为与物质、能源并列的人类社会发展的三大资源之一。信息化水平已成为衡量一个国家现代化水平和综合国力的重要标志
2、。我国也正处于改革开放进一步深化的环境下，因此我们应该抓住机遇，充分利用信息，扎实的做好信息管理系统的基础工作，建设开发较为先进的应用系统，加快我国信息化建设的步伐。近几年来，社会生活节奏日益加快，人们生活水平的不断提高，房地产行业也随之进一步火热，同时也随之不断地发展。为了更好地服务于广大乘客，各大软件公司先后搭建了各类信息管理系统，诸如叫天下同一系统，客服系统等，逐渐形成了数字化售房的管理概念，即以网络化管理为基本模式，信息文化改变着人们教育、工作方式和思想观念。从而根本上实现了服务于广大购房者，提高房地产公司各项工作的安全性和质量，为房地产公司创造经济效益。人类正进入信息时代，计算机的发
3、展正在改变人们的工作，生活，思维和学习方式。从WTO开始，中国的各行各业已走进一个全面竞争的时代，一个现代人要适应这个社会就只有不断学习和提高自己。而delhpi可以直接开发同时运行在windows和linux平台上的应用程序。其最大的优势就是语言是纯面向对象的语言，而且几乎完全平台无关性，可以不做任何修改的应用在windows和linux系统上。而SQL数据库运用得当可以是数据库系统效率更高，而且有着强大的功能，性能稳定。现在房屋销售企业之间竞争比较激烈，在一般房地产企业中，需要能实时和正确地控制销售情况、收费情况，这样，一个能够实现房屋销售服务管理规范化、自动化的房屋销售管理系统就显得非常
4、重要了。房屋销售管理系统就是为了适应这种需求而设计的。房屋销售直接影响到一个房地产企业的收益，而且要有很大的投入，即要好的服务，又节约投资，这是一对矛盾。要想很好地解决，必须要有正确及时的数据作为保证，在现在以市场和服务为本的市场竞争中，为企业提供坚强的后盾。房地产信息管理系统的开发与设计便可以有效的实现对房地产信息的掌握，对其进行充分的利用，提高企业的竞争力，达到更高的销售业绩，更好地完成销售任务，同时也可以通过这个信息管理系统对员工的业绩进行分析与评比。1.2 国内外研究概况及发展趋势现如今的房地产信息管理系统是针对传统房地产企业管理模式与业务手段中逐渐表现出的效率低下、信息滞后、规范与执
5、行力差等特点，利用先进的IT信息技术，结合房地产企业自身管理思想和模式，参考一系列大型房地产企业管理经验，帮组房地产企业实现在波动的大环境下，保持稳定、健康的可持续性发展的信息化管理软件，有强大的信息存储量，有效且高效的查询搜索功能，有针对性的对信息进行筛选和截取，得到效率最高的工作方式，并且直观的表现出销售业绩和内容，达到公平、公开、公正的要求。1.3 论文研究的意义、主要内容与论文结构1.3.1 论文研究的意义2009年的疯狂，此番发布的报告显示，全国重点监测城市居住用地的同时点地价房价比均值已达到3129，在长三角、珠三角以及环渤海等地区的一些城市，其比例更高。报告称，天津、上海、南京、
6、杭州等城市地价占房价比已经超过40。2010年全国城市地价变化趋势时强调，金融与税收政策的调整将作用于房地产市场，并直接影响地价走势。一线城市居住地价增长将趋于平稳，须防止二、三线城市地价跟风上涨。1-3月，房地产开发企业本年资金来源16250亿元，同比增长61.4%。其中，国内贷款3674亿元，增长44.3%；利用外资99亿元，下降33.7%；企业自筹资金5602亿元，增长47.8%；其他资金6876亿元，增长91.8%。在其他资金中，定金及预收款3749亿元，增长84.7%；个人按揭贷款2193亿元，增长122.8%。1-3月，全国商品房销售面积15361万平方米，同比增长35.8%。其中
7、，商品住宅销售面积增长34.2%。1-3月，商品房销售额7977亿元，同比增长57.7%。其中，商品住宅销售额增长55.2%。由此可知建立完善的房地产信息管理系统是十分必要和迫切的，房地产行业已成为我国支柱产业之一，利用计算机对房地产信息进行掌握，对购房人群进行调查与实时监控，对购房需求进行调查和管理，有效地对房地产行业进行宏观调控，进一步提高房地产行业的现代化，规范化和实用化，提高人员的利用率，使销售管理走向有效健康的发展。1.3.2 论文研究的主要内容本次设计的主要内容是房地产信息管理系统，通过软件实现对客户信息，房屋信息，销售信息还有系统的管理，完成多种查询，删除，添加，修改打印等功能。
8、本次系统的开发主要是满足房地产信息的管理，提高销售业绩，掌握实时资讯，了解客户的基本要求等，要求提供信息的准确和高效，使管理工作顺利而且高效的完成，具有良好的实用价值，实现房地产行业的现代化、高效化、规范化和自动化管理。1.3.3 论文的结构本文组织结构共分为六章：论文第一章为绪论部分，本章分析了房屋销售管理系统的国内外现状与发展，阐述了课题的来源、背景、目的和意义，最后阐明本论文的结构。论文第二章主要是房屋销售管理系统的需求分析、可行性分析和数据字典，完成论文前期工作的介绍，通俗易懂。论文第三章主要是系统概要设计，包括系统总体框架设计和功能模块设计，通过整体的框架让人有一个直观的了解，得到全
9、面的信息。论文第四章主要是数据库的设计，给出了本系统的数据流图、实体关系图及数据表等，通过图表的方式，更加直接地了解整个系统的运作过程。论文第五章主要是系统详细设计及实现，包括各个功能模块的设计、流程图和界面实现。论文第六章主要是软件测试及调试。论文第七章主要是对这次毕业设计的总结与展望。第二章需求分析2.1 系统功能需求分析通常房地产开发公司都会使用一套房地产信息管理系统来规范化公司的各种事务，如楼房销售信息管理，楼房信息管理，客户信息管理等。本系统对于房地产管理主要有以下功能：（1）身份管理：分别通过验证两种身份验证登录系统，分别是管理员和客户身份，并且设置不同的权限，例如管理员则具有对楼
10、房信息的修改添加等功能。（2）楼房信息管理：管理开发商中各种楼房的各种信息，包括楼房信息的添加，修改，删除和查询等。（3）客户信息管理：管理客户信息，包括客户信息的添加，修改和删除查询等功能。（4）销售信息管理：通过管理员的权限进入客户预定信息中，对客户楼房的预定进行审核、查询、删除等功能，最终确定交易信息。（5）系统管理：数据备份和数据恢复、用户密码修改和退出系统等功能。2.2 数据库功能分析本系统是典型的信息管理系统（MIS），其开发主要包括后台数据库的建立和维护以及前端应用程序的开发两个方面。对于前者要求建立起资源的一致性和完整性。对于后者则要求应用程序具有“功能完备，使用方便，易于扩展
11、”等特点。根据系统要求实现的功能，需要建立房屋信息表：对于楼房信息的登记管理；客户信息表：对于客户信息的登记管理；销售信息表：对于销售信息的登记管理；客户预定信息表：主要用于销售信息和客户信息之间的关联；用户表五个表：用于区分登录权限。2.3 系统数据流图本系统是一个面向房屋销售企业的管理系统。管理员可以通过本系统管理相应的房屋信息、房屋销售信息等。用户进入房屋销售管理系统之前需要进行权限验证，只有合法的用户才能进行相应的管理操作；普通客户登录之后只能查询和修改自己的信息，浏览房屋信息及房屋预定。在该系统中，管理员权限包括房屋信息管理、客户信息管理、房屋销售管理和系统管理，通过这些权限，管理员
12、可以对房屋信息进行修改、添加、删除等功能，对于销售管理中，只能进行审核和删除等功能。管理员管理数据流图如图2.1所示。管理员房屋信息管理客户信息管理销售信息管理系统管理图2.1管理员管理数据流图在系统中，普通客户权限能查询和修改自己的信息，浏览房屋信息及房屋预定等，对于房屋信息表中可以通过查询等功能进行模糊查询，精确查询等，根据自身要求进行筛选，同时在预定房屋的过程中需要管理员审核完毕后，信息才会反馈到信息表中。普通客户管理数据流图如图2.2所示。普通客户房屋信息管理客户信息管理销售信息管理系统管理图2.2普通客户管理数据流图2.4 可行性分析可行性分析（Feasibility Analysi
13、s）也称为可行性研究，是在系统调查的基础上，针对新系统的开发是否具备必要性和可能性，对新系统的开发从技术、经济、社会的方面进行分析和研究，以避免投资失误，保证新系统的开发成功。可行性研究的目的就是用最小的代价在尽可能短的时间内确定问题是否能够解决。该系统的可行性分析包括以下几个方面的内容：1、技术上的要求：在技术上要求比较的专业，需要计算机专业的知识同时要求了解售楼的过程和售楼的专业知识信息时代的到来，人们对信息处理的需求越来越高，从而使管理信息系统开发技术得到了充分的发展与完善，使得开发本系统在技术可行性成为可能。本系统使用Delphi 7.0结合SQL Server 2000数据库进行开发
14、，技术要求不高，开发人员容易上手。目前，管理信息系统已经应用到了各个不同管理领域，有许多成功的经验可以让我们在设计和实施的过程中得以借鉴，极大地降低了开发的风险。所以，建立一个房屋销售管理信息系统在技术上是可行的。2、经济上的要求：对于售楼公司来说高效的售楼系统本身就是一种优势提高售楼的销量。关于售楼公司节省成本。目前计算机广泛应用于各个领域，尤其是在数据处理方面表现出了巨大的优势，甚至每个公司、每个用户都有计算机，利用计算机将各种复杂的数据，都制作成数据库，交由计算机来管理。用计算机管理数据，可免除人为的疏忽，并且运算速度快，可靠性提高。利用计算机对数据进行管理，会带来很大的好处，这使得创建
15、一个好的信息管理系统成为一个必要的工作。但是，建立房屋销售管理信息系统在经济上是否可行呢?一方面，随着计算机技术的发展，硬件设备价格不断下降，建立房屋销售管理系统的费用并不是十分昂贵的。通常一个小型的房屋销售管理信息系统只需要几台普通计算机，以及少量的辅助设施，即使加上开发时产生的各种费用也不会是很高的，一般情况下完全可以承受。另一方面，建立房屋销售管理系统以后，由于企业的日常业务比较固定，后期的运行维护费用将会是比较低的。而且由于计算机的使用，降低了管理人员的劳动强度，提高劳动效率，甚至可能节约人员成本，减少由于手工管理的失误带来的损失。所以，建立一个房屋销售管理信息系统会对管理过程带来较好的影响，所需经济投入也不会太大，在经济方面完全是可行的。3、社会上要求：防止客源流失、 准确地销售控制 、全面客户服务 、有效业绩考核 、准确的往来帐务、 明确广告投放 、及时准确的数据反馈 、 灵活强大的统计分析。界面设计时充分考虑管理人员的习惯，使得操作简单，数据录入迅速、规范、可靠，统计准确，制表灵活，适应能力强，容易扩充。4、 销售上要求：开发潜在的消费群体通过，CRM等新的系统提高潜在消费者的开发及对现有的消费者的跟踪调查。5、 管理上要求：除了以上各项客观要求，主观上还需要操作者即管理人员的利用与支持。(
