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1、城市房屋拆迁探索与思考广安区重点办（2009年5月26日）当前，我国正处于传统农业社会向现代工业社会的转型时期，城市规模品味不断提升。为了提高城镇居民的生活水平、改善城市面貌、完善城市功能、促进经济社会发展，使得对旧城区及近郊城市房屋进行拆迁改造成为了城市发展的必然选择。房屋是人们安身立命的根基，关系到群众的切身利益，如何在拆迁过程中既维护公共利益的实现，又能让个体利益主体得到最大限度的法律保护，这是一个涉及到城市的有序发展和社会和谐稳定的重要问题。一、城市房屋拆迁存在的主要问题近年来，随着城市建设步伐的加快，全区拆迁量也逐年增加，大大改善了居民的住房条件。同时，因房屋拆迁而引发的纠纷也屡见不
2、鲜。要想有效地解决这一问题，现有的拆迁制度存在如下问题： （一）拆迁性质不清2007年出台的物权法第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。但对于什么是“公共利益”，物权法中却未明确予以规定，导致现实工作中拆迁项目的公益性和商业性没有有效区分，混淆了国家行为与企业行为，容易使矛盾焦点转移。（二）拆迁户补偿期望值过高部分被拆迁户不支持政府的拆迁改造工作，以上一部分群众希望通过拆迁来彻底改变现有的经济状况，种种原因造成期待值和实际值差异过大，拆迁困难重重。（三）政府扮演双重角色政府目前在房屋拆迁时扮演了两个角色：一方面，政
3、府是土地所有权的代理人，该土地上的居住者仅仅拥有使用权；另一方面，政府又是公共利益的代表者。即政府既是一方当事人又是裁判员，监督员。这使得政府做出的决定难以令拆迁群众信服，不利于化解危旧房拆迁中的矛盾。二、做好拆迁工作的措施（一）严格依法规范拆迁程序保障拆迁工作的公平、公正、公开需要健全拆迁程序，这其中包括建立和完善四个程序：首先是公共利益认定程序；其次是建设规划程序；然后是土地使用权的回购程序；最后是拆迁程序。因为拆迁程序是同普通居民联系最为紧密的。1、引入听证制度。由政府召开公开的听证会说明征收行为的必要性和合理性。如果被征收方对政府征收本身提出质疑，可以通过司法途径表达意见，使政府做出最
4、能保护老百姓利益的征收行为。2、严格开发单位的市场准入制度。房地产开发行业一面涉及国家土地，一面涉及公民的房屋所有权，若不法商人混迹其中，势将关系重大。因而在市场准入方面，政府对于未履行正当手续、未按时交纳土地出让金的开发商，应拒绝其发展业务，而且一旦发现违法活动或开发中有不法行为，应依法处罚。 4、进一步健全申诉制度。按照以前的法规，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决，房屋拆迁管理部门是被拆迁人的由同级人民政府裁决。当事人对行政裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。但在实际操作中，执行的力度却不大，而且
5、让利益相关方的房屋拆迁管理部门做主要的裁决者，存在不足之处。要进一步健全申诉制度，为弱势群体提供一条有效的救济渠道。（二）严格依法规范拆迁程序城市房屋拆迁管理条例物权法，综合城市房屋拆迁和集体土地房屋拆迁的总体情况来看，拆迁主要遵循以下程序：（1）拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。房屋拆迁许可证是启动房屋拆迁的法律依据，是拆迁人获准房屋拆迁的证明文件。拆迁人在申请房屋拆迁许可证时，必须向拆迁管理部门提供建设项目批准文件，建设用地规划许可证，国有土地使用权批准文件，拆迁计划和拆迁方案及办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明等资料。拆迁管理部门对申请的资料进行认真的审查，
6、严格把关。对不符合条件的拆迁项目，不发给房屋拆迁许可证；对符合条件的才发给房屋拆迁许可证。因此，核发房屋拆迁许可证之日，是整个拆迁过程中十分重要的日子，标志着拆迁工作的正式启动与实施。从此之后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋；改变房屋、土地用途和租赁房屋。也就是说，拆迁许可证核发之后，被拆迁房屋就不能再改变。以房屋拆迁许可证核发之日表现的房屋市场价格，无论是对拆迁人还是被拆迁人来说，都是比较合理的。（2）房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就
7、补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。（3）拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。（4）拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行（5）拆迁补偿安置不能达成协议，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起个月内向人民法院起诉。（6）拆迁人取得裁决书后就可以进行强制拆迁。强制拆迁
8、分为两种：即行政强制拆迁和司法强制拆迁。由于行政强制拆迁有强大的行政权力支持，具有高效、快捷的特点，因而在城市房屋强制拆迁中被广泛运用。城市房屋行政强制拆迁是指行政机关在被拆迁人不履行生效行政裁决中确定的搬迁义务时，依照法定的权限和程序，迫使被拆迁人履行裁决规定义务的行为。但我国迄今为止尚未制定相关的行政程序法、强制执行法等，对行政强制执行缺乏统一的程序规定,这是造成目前城市房屋强制拆迁纠纷矛盾尖锐化的根源。根据条例第十七条规定，实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。该条款的规定，使公证在城市房屋强制拆迁中扮演了重要的角色，同时又使公证面临着巨大的挑战和风险
9、。下面笔者拟就城市房屋行政强制拆迁的相关程序和公证在城市房屋行政强制拆迁中的价值体现及应注意的问题进行阐述：（3）拆迁补偿（一）补偿的对象：拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。（二）补偿的标准：补偿安置是城市房屋拆
10、迁中的核心内容，拆迁活动所涉及的民事法律关系主要表现为补偿安置，补偿安置的基础和依据是被拆迁房屋价格的评估，评估价是货币补偿标准的依据，是作出裁决的依据。城市房屋拆迁管理条例（以下简称条例）第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”这一规定确定了等价有偿的拆迁货币补偿标准的基本原则，估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。通过评估确定补偿价格，既科学、合理，也便于被拆迁人理解，有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，也有利于简化拆迁补偿安置程序。城市拆
11、迁补偿主要包括以下几部分：拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。（三）强调拆迁工作
12、人员的法律培训法律及政策的贯彻和落实需要依靠拆迁工作人员来具体实践，拆迁工作人员是直接参与整个拆迁过程，与群众面对面接触的人。群众对政府的印象主要表现为对拆迁工作人员的印象，所以拆迁工作人员的法律素养就显得至关重要。因此，要进一步强化对工作人员或执法主体的法律知识培训，进行职业道德和行业纪律教育，着力提高他们的业务能力和思想素质。内容主要是拆迁方面的重点法律法规。1、宪法是国家的根本大法。2004年宪法修正案第二十二条第三联单款对征用权作了规定:“国家为了公共利益的需要，对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”该条款体现了对国家征用权的限制。征用权的行使需要三个要件：一是公共利益的需要。
13、二是正当的法律程序。三是公正、合理的补偿。2、物权法第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”第一百二十一条：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿”。3、城市规划法第二十九条：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”第三十四条“任何单位和个人必须服从城市人民政府根据规划作出的调整用地决定。”如果说宪法赋予了国家因公共利益可以征收公民财产的权利，那么城市规划法确立了在城市建设需要的前提下，可以拆除公
14、民私有房屋的原则。因此，符合城市规划是实施拆迁的必备条件。 4、城市房地产管理法第十九条“国家对土地使用权，在合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”（四）加强拆迁户法律法规的宣传教育 纠纷的发生与当事人的法治意识和法律素养也有密切关系。法治意识强和法律素养高的人，不但通晓自己在拆迁活动中的权利和义务，还熟悉维护自身合法权益的手段，遇事理智，沿法治轨道行为。加强拆迁法律法规的宣传教育的目的，就是加强拆迁当事人的法治意识，提高法律素养，使当事各方自觉遵循法治轨道参与拆迁
15、，以及解决可能发生的纠纷。加强拆迁法律法规教育的方式，既可以是常规的，即通过广播电视、报刊等媒体举办专题知识讲座，或以张贴宣传画、散发宣传单册等行使开展，也可以是有针对性的，针对某一拆迁项目被拆迁人、拆迁人、拆迁实施单位等集中上课。 （五）加强司法监督和媒体监督各职能部门加强协调和配合，加大对城镇房屋拆迁中违法违规案件的查处力度。加强对政府在城市拆迁中行政行为的监督。尤其是检察机关应加强对政府及有关行政主管部门违反城市规划以及审批程序，盲目扩大拆迁规模以及滥用职权强制拆迁现象的查处。严格责任，加强对在拆迁中不按规定程序进行拆迁和连续发生严重损害群众利益导致恶性事件的部门和直接责任人的责任追究。坚持正确舆论导向，发挥媒体监督作用，鼓励和引导电视、广播、报刊、网络媒体对违规审批、盲目拆迁损害群众利益的行为进行曝光。下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除！教育机构劳动合同范本 为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。一、_ 培训学校聘请_ 籍_ (外文姓名)_ (中文姓名)先生/女士/小姐为_ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。二、合同期自_ 年_ 月_ 日起_ 年_ 月_ 日止。三、受聘
