《房地产会计与财务管理 包红霏第9章》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产会计与财务管理 包红霏第9章（102页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第9章 筹资管理,9.1 筹资管理概述 9.2 资本成本 9.3 杠杆利益与风险衡量 9.4 资本结构决策,9.1 筹资管理概述,9.1.1 房地产开发企业筹资动机 9.1.2 房地产开发企业筹资原则 9.1.3 筹资类型 9.1.4 房地产开发企业筹资渠道 9.1.5 房地产开发企业筹资方式,9.1.1房地产开发企业筹资动机,1.扩张筹资动机 是指房地产开发企业因扩大生产经营规模或追加对外投资的需要而产生的筹资动机。 2.偿债筹资动机 是指房地产开发企业为了偿还债务而引起的筹资动机。 3.混合筹资动机 是指同时具有扩张、偿债两种动机的筹资动机。,9.1.2房地产开发企业筹资原则,1.规模适当
2、原则 2.筹措及时原则 3.来源合理原则 4.方式经济原则,9.1.3 筹资类型,1.按资金权益性质划分 筹资可分为自有资金筹集和借入资金筹集。 自有资金亦称自有资本或权益资本，它主要包括资本金(即实收资本或股本)、资本公积金、盈余公积金和未分配利润。 借入资金亦称借入资本或债务资本，它主要包括银行借款、公司(或企业)债券和各种应付款项等。 混合性资本是指兼具权益性资本和债务性资本双重属性的长期资本类型，主要包括发行优先股筹资资本和发行可转换债券筹资资本。,9.1.3 筹资类型,2.按资金的使用期限划分 筹资可分为长期资金筹集和短期资金筹集。 长期资金是指使用期限在一年以上的资金。在一般情况下
3、，房地产开发企业的自有资金均属于长期资金；借入资金中的长期借款、长期应付债券和长期应付款项等也属于长期资金。 短期资金是指使用期限在一年以内的资金，主要有短期借款、短期应付债券和各种商业信用等。,9.1.3 筹资类型,3.按筹资活动是否以金融机构为媒介划分 筹资可分为直接筹资和间接筹资。 直接筹资是指房地产开发企业不经过银行等金融机构，直接向资金的供应者筹资。 间接筹资是指房地产开发企业借助银行等金融机构而进行的筹资。,9.1.3 筹资类型,4.按筹资来源划分 筹资可分为内部筹资和外部筹资。 内部筹资是指房地产开发企业在企业内部通过留用利润而形成的资本来源。 外部筹资是指房地产开发企业内部筹资
4、不能满足需要时，向企业外部筹资而形成的资本来源。企业外部筹资可采用的方式较多。,9.1.4房地产开发企业筹资渠道,筹资渠道是指客观存在的筹措资金的来源方向与通道。目前，我国房地产开发企业筹资渠道主要包括： 1.国家财政资金 2.银行信贷资金 3.非银行金融机构资金 4.其他企业资金 5.居民个人资金 6.企业自留资金 7.国外和我国港澳台地区资金,9.1.5房地产开发企业筹资方式,筹资方式是指可供房地产开发企业在筹措资金时选用的具体筹资形式。我国房地产开发企业目前基本的长期筹资方式主要有以下几种： 1.吸收直接投资 吸收直接投资是房地产开发企业以协议等形式吸收国家、其他企业、个人和外商等直接投
5、入资本，形成房地产开发企业资本金的一种筹资方式。吸收直接投资不以股票为媒介，是非股份制房地产开发企业筹集自有资本的一种基本方式。,9.1.5房地产开发企业筹资方式,(1)吸收直接投资的种类 按投资者的不同分别形成国家资本金、法人资本金、个人资本金和外商资本金； 按出资形式的不同可分为吸收现金直接投资、吸收实物直接投资和吸收无形资产直接投资。,9.1.5房地产开发企业筹资方式,(2)吸收直接投资的条件 除了可以吸收资金外，还可以吸收实物资产或无形资产。 但企业通过吸收直接投资而取得的实物资产或无形资产，必须符合生产经营、科研开发的需要，在技术上能够消化应用，必须进行资产评估。,9.1.5房地产开
6、发企业筹资方式,(3)吸收直接投资的程序 1)确定吸收直接投资的数量。 2)选择吸收直接投资的具体出资形式。 3)签署决定、合同或协议。 4)取得资金。,9.1.5房地产开发企业筹资方式,(4)吸收直接投资的优缺点 其优点有： 1)吸收直接投资所筹资本属于企业的自有资本，与借入资本相比较，它能够提高房地产开发企业的资信和借款能力。 2)吸收直接投资不仅可以取得一部分现金，而且能够直接获得所需的先进设备和技术，能尽快形成生产经营能力。 3)吸收直接投资的财务风险较低。,9.1.5房地产开发企业筹资方式,(4)吸收直接投资的优缺点 吸收直接投资的缺点主要有： 1)资本成本高。 2)该融资方式没有以
7、证券为媒介，产权关系有时不够明晰，也不便于产权交易。 3)投资者资本进入容易出来难，难以吸收大量的社会资本，融资规模受到限制。,9.1.5房地产开发企业筹资方式,2.发行股票 股票是股份公司为筹集自有资金而发行的有价证券，是公司签发的证明股东所持股份的凭证，它代表股东对股份制公司净资产的所有权。 (1)股票的特点 1)永久性 2)流通性 3)风险性 4)参与性,9.1.5房地产开发企业筹资方式,2.发行股票 (2)股票的分类 1)按股东权利和义务的不同，股票可分为普通股和优先股。 2)按股票是否记名，股票可分为记名股票和无记名股票。 3)按股票是否标明票面金额，股票可分为有面额股票和无面额股票
8、。,9.1.5房地产开发企业筹资方式,2.发行股票 (2)股票的分类 其他分类： 按投资主体的不同进行分类，可分为国家股、法人股、个人股和外商股； 按发行对象和上市地点的不同，可分为A种股票、B种股票、H种股票、S种股票、N种股票、T种股票等； 按发行公司的经营业绩，可分为绩优股、绩差股； 按流通股数的大小，可分为大盘股和小盘股等。,9.1.5房地产开发企业筹资方式,2.发行股票 (3)股票的发行 1)发行的动机 筹集资本金 扩大影响 分散风险 公积金转化为资本金 兼并与反兼并 股票分割,9.1.5房地产开发企业筹资方式,2.发行股票 2)股票发行的条件 房地产企业申请公开发行股票，应当符合下
9、列条件： a.具备健全且运行良好的组织结构。 b.具有持续盈利能力，财务状况良好。 c.最近3年财务会计文件无虚假记载，无其他重大违法行为。 d.证券监督管理机构规定的其他条件。,9.1.5房地产开发企业筹资方式,2.发行股票 2)股票发行的条件 股份有限公司增资申请发行股票应具备下列条件： a.前一次发行的股份已募足，并间隔1年以上。 b.公司在最近3年内连续盈利，并可向股东支付股利。 c.公司在最近3年内财务会计文件无虚假记载。 d.公司预期利润率可达到同期银行存款利率。,9.1.5房地产开发企业筹资方式,2.发行股票 3)股票发行的基本程序。 公司设立发行股票的基本程序 a.发起人认购全
10、部股份，交付股资。b.提出募集股份申请。c.公告招股说明书、制作认股书，签订承销协议和代收股款协议。d.招认股份，缴纳股款。e.召开创立大会，选举董事会、监事会。f.办理设立登记，交割股票。,9.1.5房地产开发企业筹资方式,2.发行股票 3)股票发行的基本程序。 增资发行股票的基本程序 a.做出增资发行新股的决议。b.由董事会向国务院授权的部门或省级人民政府提出增资发行股票的申请并经批准。c.公告新股招股说明书和财务会计报表及附属明细表，与证券经营机构签订承销合同，定向募集时向新股认购人发出认购公告或通知。d.招认股份，缴纳股款，交割股票。e.召开股东大会改选董事、监事，办理变更登记并公告。
11、,9.1.5房地产开发企业筹资方式,2.发行股票 4)股票发行的方式。股票发行方式是指公司通过何种途径发行股票。它可以按照不同的标准进行分类。 按照股东是否需要出资，分为有偿增资发行、无偿增资发行和有偿无偿并行增资发行三种。 按照股票是否公开发行，分为公开间接发行和不公开直接发行两种方式。 5)股票推销方式。股票推销方式是指股份有限公司在发行股票时所采取的股票销售方法，一般可分为自销和承销两类。,9.1.5房地产开发企业筹资方式,2.发行股票 6)股票发行价格。股票发行价格，是股份公司发行股票时，将股票出售给投资者所采用的价格。股票发行价格通常由发行公司根据股票的面额、每股税后利润、市盈率的大
12、小进行测算，与证券经营机构协商确定后，报国务院证券管理机构核准。在测算时一般用下列计算公式： 新股发行价格=每股税后利润市盈率 (9-1),9.1.5房地产开发企业筹资方式,2.发行股票 (4)股票上市 股票上市是指股份有限公司公开发行的股票，符合规定条件，经过申请批准后在证券交易所作为交易的对象，进行挂牌交易。经批准在证券交易所上市交易的股票，称为上市股票，其股份有限公司称为上市公司。,9.1.5房地产开发企业筹资方式,2.发行股票 (5)普通股筹资的利弊 1)普通股筹资的优点。与其他筹资方式相比，普通股筹资主要具有如下优点： 普通股筹资没有固定的到期日和固定的利息负但。 筹资风险小。 发行
13、普通股能增加公司的信誉。 筹资限制相对较少。,9.1.5房地产开发企业筹资方式,2.发行股票 (5)普通股筹资的利弊 2)普通股筹资的缺点有： 资本成本较高。 分散公司的控制权。 公司过度依赖普通股筹资，会降低普通股的每股净收益，引发股价的下跌，进而影响公司其他融资手段的使用。,9.1.5房地产开发企业筹资方式,3.利用留存收益 留存收益是指企业从历年实现的利润中提取或形成的留存于企业的内部积累，它主要包括盈余公积和未分配利润。 与其他筹资方式相比，除了具有股票筹资方式的优点外，留存收益还具有不发生取得成本的优点。 其缺点主要表现在：保留留存收益往往会受到一些股东的反对；保留留存收益过多，股利
14、支付过少，可能不利于股票价格的上涨，影响房地产开发企业在证券市场上的形象，增加企业今后增发股票和发行债券的筹资难度。,9.1.5房地产开发企业筹资方式,4.银行借款 银行借款筹资是指房地产开发企业根据借款合同从有关银行或非银行金融机构借入所需资金的一种筹资方式。 (1)银行借款的分类 1)按照借款的期限长短，银行借款可分为短期借款、中期借款和长期借款三种。 2)按照借款的条件，银行借款可分为信用借款、担保借款和票据贴现三种。 3)按照提供贷款的机构，银行借款可分为政策性银行贷款和商业银行贷款和其他金融机构贷款。,9.1.5房地产开发企业筹资方式,4.银行借款 (2)银行借款的程序 1)提出申请
15、。 2)银行审批。 3)签订合同。 4)取得借款。 5)归还借款支付利息。,9.1.5房地产开发企业筹资方式,4.银行借款 (3)借款利息的支付方式 1)利随本清。利随本清又称收款法，是指在借款到期时向银行支付利息的方法。 2)贴现法。贴现法是指银行向房地产开发企业发放贷款时，先从本金中扣除利息部分，到期时借款企业再偿还全部本金的一种计息方法。 3)定期等额还本付息法。定期等额还本付息法是指在贷款期内连本带息均按相等金额分期偿还的方法。分期偿还计划可按季、半年或一年制订。,9.1.5房地产开发企业筹资方式,4.银行借款 (4)银行借款筹资的利弊 1)银行借款筹资的优点 筹资成本低。 筹资速度快
16、。 借款弹性强。 便于利用财务杠杆效应。 不改变房地产开发企业的控制权。 2)银行借款筹资的缺点 财务风险较大。 限制性条款较多。 筹资数额有限。,9.1.5房地产开发企业筹资方式,5.债券筹资 债券是债务人为筹集资金而发行的，约定在一定期限内还本付息的一种有价证券。 在我国，非公司制企业发行的债券称为企业债券，股份有限公司和有限责任公司发行的债券称为公司债券。 从性质上讲，债券与借款一样是房地产开发企业的债务，发行债券一般不影响企业的控制权，发行的企业无论盈利与否必须到期还本付息。,9.1.5房地产开发企业筹资方式,5.债券筹资 (1)债券的分类 1)按有无抵押担保，将债券分为信用债券、抵押债券和担保债券。 2)按债券是否记名，将债券分为记名债券和无记名债券。 3)按债券是否可以转换为股票，将债券分为可转换债券和不可转换债券。,9.1.5房地产开发企业筹资方式,5.债券筹资 (2)公司债券的发行 1)债券发行的条件。 股份有限公司的净资产额不低于人民币3 000万元，有限责任公司的净
