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1、第10章 项目投资管理,10.1 房地产开发项目可行性研究 10.2 项目投资估算 10.3 项目投资财务评价,10.1 房地产开发项目可行性研究,10.1.1房地产开发项目可行性研究的含义及作用 10.1.2房地产开发项目可行性研究的内容 10.1.3房地产可行性研究的步骤,10.1.1 房地产开发项目可行性研究的含义及作用,1.房地产开发项目可行性研究的含义 房地产开发项目可行性研究是指在投资决策前,对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价,从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理,并对多个方案进行优选的科学方法。 可行性研究的目的是使决策科学化
2、、程序化,保证决策的可靠性,为项目的实施和控制提供依据或参考。,10.1.1 房地产开发项目可行性研究的含义及作用,2.房地产开发项目可行性研究的作用 (1)可行性研究是投资决策的重要依据 (2)可行性研究是编制设计任务书的依据 (3)可行性研究是项目资金筹措的依据 (4)可行性研究是开发商与各方签订合同的依据 (5)可行性研究是项目审批的依据,10.1.2 房地产开发项目可行性研究的内容,房地产开发项目可行性研究的内容因项目的复杂程度、环境状况和具体情况而有所不同,但一般包括三个方面的必要内容,即项目的必要性分析、项目实施的可能性分析及项目的技术和经济评价。可行性研究根据研究所处的阶段和研究
3、的详细程度,分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段。,10.1.2 房地产开发项目可行性研究的内容,房地产开发项目可行性研究的具体内容有以下几个方面: 1.项目概况 项目概况主要包括项目名称及其背景,开发项目所具备的自然、经济、水文、地质等基本条件,开发对象的社会经济发展前景以及项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标等。,10.1.2 房地产开发项目可行性研究的内容,2.市场分析和需求预测 在深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发项目的市场需求及市场供给状况,进行科学的分析并做出客观的预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等的预测。,10.1.2
4、 房地产开发项目可行性研究的内容,3.规划方案的优选 在对可供选择的规划方案进行分析、比较的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后方案,并对其进行详细描述,包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。,10.1.2 房地产开发项目可行性研究的内容,4.开发进度安排 对开发进度进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目,由于建设期长、投资额大,一般需要进行分期开发,这就需要对各期开发的内容同时做出统筹安排。,10.1.2 房地产开发项目可行性研究的内容
5、,5.项目投资估算 对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、期间费用及各种税费。要说明费用估算依据和估算范围。,10.1.2 房地产开发项目可行性研究的内容,6.资金的筹集方案和筹资成本估算 根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析。 7.财务评价 财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规,从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析并借以考察项目财务可行性的一种方法。,10.1.2 房地产开发项目可
6、行性研究的内容,8.风险分析 风险分析是可行性研究的一项重要内容,包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。 9.国民经济评价 国民经济评价是按照资源合理配置的原则,从国民经济的角度出发,用一套国家参数(包括影子价格、影子公司、影子汇率和社会折现率等)计算、分析项目对国民经济的净贡献,以评价项目经济合理性的经济评价方法。,10.1.3房地产可行性研究的步骤,1.组织准备 2.资料收集及市场调查 3.开发方案的设计、评价和选择 4.详细研究 5.编写研究报告书,10.2 项目投资估算,10.2.1 开发项目投资支出的估算 10.2.2 开发项目营业收入和成本的估算 10.2.3 开发项目费用
7、的估算 10.2.4 开发项目税金的估算,10.2.1开发项目投资支出的估算,1.房地产开发项目的投资支出内容 (1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价 (2)前期工程费 (3)基础设施费 (4)建筑安装费 (5)配套设施费 (6)开发间接费及管理费 (7)预备费,10.2.1开发项目投资支出的估算,2.开发项目投资支出的估算方法 通常在开发项目建议书阶段可采用单位土地、房屋面积投资估算法。 单位土地、房屋面积投资估算法,是根据已开发完成类似项目的投资支出和开发的土地面积(公顷或平方米)或房屋建筑面积(平方米),算出单位土地面积或房屋建筑面积所需投资支出,再将它乘以开发项目的土地面积或房屋建筑面积
8、,来估算开发项目投资支出总额的方法。,10.2.1开发项目投资支出的估算,2.开发项目投资支出的估算方法 为了提高开发项目投资支出估算的精确度,在开发项目可行性研究阶段应采用概算指标估算法。 概算指标是参照概算定额和各项取费标准,算出单项工程、设施投资支出,土地征用及拆迁补偿费或批租地价,前期工程费、开发间接费和管理费、预备费等,然后汇总计算开发项目投资支出总额的方法。,10.2.1开发项目投资支出的估算,【例10-1】某房地产开发企业,根据审定项目建议书,拟开发一个嘉园住宅小区,该小区占地面积2.5万m2,规划建造8栋6层住房,房屋建筑总面积为5万m2。嘉园住宅小区拟于2017年年初开工,2
9、018年年底完工。根据概算定额及有关取费标准估算各项投资支出和分年投资支出如表10-1所示。,10.2.1开发项目投资支出的估算,表10-1 开发项目投资支出估算简表 开发项目名称:嘉园住宅小区 单位:万元,10.2.1开发项目投资支出的估算,对于用银行借款或发行债券资金开发的项目,还要计算开发期间的借款或债券利息。在计算开发期间银行借款利息时,要先确定项目投资支出中各年人民币借款和外币借款数额,然后按借款利率计算开发期间各年人民币借款利息和外币借款利息。,10.2.1开发项目投资支出的估算,【例10-2】假如上述嘉园住宅小区开发项目在2017年7月月初向银行借入3 000万元,2018年年初
10、再向银行借入6 000万元,年利率为8%,以年为计息期,借款合同规定于2019年年末偿还,则 开发期间2017年银行借款利息为 借款利息=3 000（6/12）8%=120(万元) 开发期间2018年银行借款利息为 借款利息=(3 000+120+6 000)8%=729.6(万元) 开发期间各年银行借款利息总额为 借款利息=120+729.6=849.6(万元),10.2.1开发项目投资支出的估算,除了计算开发期间的银行借款利息外,还要计算开发期后的银行借款利息和还本付息总额。因为开发期后的银行借款利息,是不计入投资支出的,所以也应分年计算银行借款利息。 【例10-3】上述嘉园住宅小区开发项
11、目的借款合同规定在2019年年末偿还,则还要计算2019年的银行借款利息。 借款利息=(3 000+6 000+849.6)8%=787.97(万元) 2019年年末偿还银行借款的本息总额为 本息总额=3 000+6 000+849.6+787.97=10 637.57(万元),10.2.1开发项目投资支出的估算,除了计算开发期间的银行借款利息外,还要计算开发期后的银行借款利息和还本付息总额。因为开发期后的银行借款利息,是不计入投资支出的,所以也应分年计算银行借款利息。 【例10-3】上述嘉园住宅小区开发项目的借款合同规定在2019年年末偿还,则还要计算2019年的银行借款利息。 借款利息=(
12、3 000+6 000+849.6)8%=787.97(万元) 2019年年末偿还银行借款的本息总额为 本息总额=3 000+6 000+849.6+787.97=10 637.57(万元),10.2.2 开发项目营业收入和成本的估算,1.商品房屋营业收入和成本的估算 (1)商品房屋营业收入的估算 商品房屋营业收入即房屋销售收入。 其计算公式为 商品房屋营业收入=房屋销售面积每平方米建筑面积房屋价格 (10-1),10.2.2 开发项目营业收入和成本的估算,【例10-4】如上述嘉园住宅小区拟开发房屋,经调查测算,在2018年能预售1.5万m2房屋,开发完成后的2019年能销售2.5万m2房屋,
13、2020年能销售其余1万m2房屋。每平方米建筑面积房屋平均售价为6 500元,预售一次性付款按房价的98%即6 370元计算。则在各个年份商品房屋营业收入为 2018年营业收入=6 3701.5=9 555(万元) 2019年营业收入=6 5002.5=16 250(万元) 2020年营业收入=6 5001=6 500(万元),10.2.2 开发项目营业收入和成本的估算,(2)商品房屋经营成本的估算 商品房屋的经营成本主要是房屋开发期间的投资支出(在会计中也叫开发成本)。 商品房屋经营成本计算公式: 商品房屋经营成本=房屋销售面积每平方米房屋建筑面积投资支出 (10-2),10.2.2 开发项
14、目营业收入和成本的估算,(2)商品房屋经营成本的估算 【例10-5】如上述嘉园住宅小区商品房屋开发项目总建筑面积为5万m2,2018年年末房屋开发完成后的投资支出总额为18 849.6万元(包括开发期间借款利息849.6万元),则 每平方米建筑面积投资支出=18 849.6/5=3 769.92(元) 各年包括开发期间借款利息的商品房屋营业成本为 2018年营业成本=3 769.921.5=5 654.88(万元) 2019年营业成本=3 769.922.5=9 424.80(万元) 2020年营业成本=3 769.921=3 769.92(万元),10.2.2 开发项目营业收入和成本的估算,
15、2.出租房屋营业收入和经营成本的估算 (1)出租房屋年营业收入的估算 出租房屋年营业收入即出租房屋年租金收入。出租房屋年租金收入,决定于房屋的租金,而房屋租金的高低,主要决定于房屋的价格。 【例10-6】上述嘉园住宅小区开发的房屋,按每平方米建筑面积6 500元价格计算,它的售价为32 500万元,在年利率8%、房屋使用年限为50年的情况下,如果用来出租,则每年应回收的资金在不考虑残值和清理费用时,可按年利率8%、回收期限50年的资金回收系数来估算。 出租房屋年应回收资金=32 500(A/P,8%,50) =32 5000.081 7=2 655.25(万元),10.2.2 开发项目营业收入
16、和成本的估算,2.出租房屋营业收入和经营成本的估算 出租房屋租金除了考虑房屋投资支出外,还要考虑修理费、房产税、保险费、土地使用税,以及今后房地产市场对出租房屋的供求等因素。在实际工作中,也可用市场比较法加以估算。出租房屋的租金,一般按使用面积计算。 【例10-7】如上述嘉园住宅小区开发的房屋,共有使用面积4万m2,根据该小区附近相同结构多层房屋租金,最高的为年每平方米使用面积750元,低的为年每平方米使用面积650元,如按年每平方米使用面积租金700元计算,这个开发项目如能将房屋全部租出,则在2019年及以后各年出租房屋年租金收入,即年营业收入为 年营业收入=7004 =2 800(万元),10.2.2 开发项目营业收入和成本的估算,(2)出租房屋年经营成本的估算 出租房屋的经营成本是指出租房屋经营业务有关的各项支出,一般包括下列各项费用: 业务人员工资。 职工福利费。 办公费。 出租房屋折旧费。 差旅交通费。 修理费。 低值易耗品摊销。 保险
