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1、2011年镇江房地产市场年报目录前言4一、2011年政策回顾5（一）政策综述5（二）金融、货币政策6（三）税收政策7（四）保障性住房7（五）政策总结9二、镇江城建规划分析10（一）镇江“十二五”规划目标10（二）镇江重点规划10（三）镇江城建重大规划12三、镇江房地产宏观环境分析13（一）镇江经济环境分析13（二）镇江房地产市场环境13四、镇江市区土地市场分析15（一）镇江市区一级土地市场整体分析15（二）镇江市区2011年土地行情分析16五、镇江市区商品房市场分析22（一）镇江市区商品房市场历年量价走势分析22（二）镇江市区2011年商品房市场量价走势分析22（三）镇江市区商品房市场小结24
2、六、镇江市区商品住宅市场分析25（一）镇江市区2011年商品住宅市场分析25（二）各行政区域2011年商品住宅市场分析25（三）镇江市区2011年普通住房量价表现28（四）镇江市区2011年非普通住房量价表现29（五）镇江市区商品住宅市场小结30七、镇江市区2011年营业性用房市场分析32八、镇江市区2011年办公市场分析34九、品牌房企分析35（一）国内品牌房企前三季度排行榜35（二）镇江品牌房企成交情况分析36十、2011年同策镇江热销项目38（一）国信宜和38（二）招商北固湾39前言2011年，可以作为中国楼市的一个里程碑式的存在，从2009年下半年开始，长达两年的楼市政策调控，终于在2
3、011年下半年发挥成效。全国各地成交量大幅度萎缩，房价全面进入下行期。降价潮、退房潮此起彼伏。2010年是房地产政策的调控之年， 2011年则成为货币紧缩之年，相比于政策调控，银行货币紧缩对楼市的打压力度更加严厉。由于全国经济通胀的趋势依然没有得到遏制，同时人民币升值压力依然巨大，由此所产生的金融压力也全面开花。首先是银行屡次上调存款准备金率，中小型企业面临倒闭潮，市场经济氛围持续下滑，间接影响房地产市场投资性需求。同时，银行存款准备金率上调也迫使银行放贷量减少，大部分贷款购房者被拒之门外。另外，2011年银行频繁加息，屡次上调存贷款利率，结合楼市政策中首付比率的上调，直接提升市民购房门槛，导
4、致2011年全年成交量大幅度下跌。附：名词定义：镇江市区：含京口、润州、丹徒新区、镇江新区（丁卯&大港）四大行政区域；镇江全市：含京口、润州、丹徒新区、镇江新区（丁卯&大港）、丹阳、扬中、句容；普通住宅：144以下住宅商品房；非普通住宅：144（含144）以上住宅商品房；商品住宅：成交的所有住宅类，含保障安置房、限价商品房商品房：所有纳入成交系统的数据，含保障安置房、商业、办公、车位、生产用房、限价商品房、物管、配套、教育等用房；注：本报告数据均来自镇江市房产信息网（官方网站），统计时间截至2011年12月31日一、2011年政策回顾（一）政策综述房地产市场在2010年中央连续出台“新国十条”
5、、“新国五条”等调控政策市场依旧一路飘红，市场各方对调控政策已经免疫的背景下进入2011年。自2011年元月起国务院及相关部门在年内陆续通过税收、金融、土地等多个层面对房地产市场进行调控，甚至不惜动用行政手段进行限购的措施强力干预房地产市场。史无前例的政策调控年正式拉开大幕。政策一：“新国八条”二套房贷首付提至60%2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、调整完善相关税收政策等8条措施(以下简称“新国八条”)，其中，在合理引导住房需求方面，会议要求，各直辖市、计划单列市、省会城市
6、和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。评析：国八条是目前为止最为严厉的房产调控政策，国八条主要针对的主要还是投资性或者说是投机性的资本进入楼市，虽然此次将目标指向了买方，但实际受制约的是卖方。对楼市来说，是一个短期的调控方式，剥离市场原则的行政干预手段，今年下半年各地房地产市场量价齐跌调控影响凸显。但是，在需求旺盛，国内投资渠道单一的情况下，这种行政干预手段一旦结束，楼市还是会回归到市场的路线上。政策二：增加土地供应量2011年全国住房用地
7、计划供应21.80万公顷，与2010年全国住房用地供应计划（18.47万公顷）和实际供地量（12.63万公顷）相比，分别增加18%和72.6%，超过前两年年均实际供地量（10.17万公顷）。2011年，全国计划供应保障性安居工程用地和中小套型商品房用地17.13万公顷，占住房用地供应计划的78.6%，比去年提高2个百分点。计划供应保 障性安居工程用地7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与2010年计划（6.58万公顷）和实际供地（3.24万公顷）相比，分别增加 17.6%和138.9%。评论：增加土地供应量，政府准备从市场源头土地供应量上对房地产价格的进行控制，通过对成本的控制调整
8、整个市场价格的控制。在新增供应上，保障房的用地供应增长尤其较为明显。政策三：商品房销售明码标价从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。评论：明码标价主要是为了规范行业市场和整顿行业风气，房地产市场进入自我调整期政策四：住建部下发二三线城市限购标准，限购升级扩大至二三线城市7月底，住建部已向各省、市、自治区房地产主管部门下发通知，要求各地对照“五条标准”先行自查，并据此拟定需要纳入限购范围的二三线城市名单。其“五条标准”是：根据国家统计
9、局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格作一个比较，涨幅较高的二三线城市；今年上半年成交量同比增幅较高的城市；外地人购房比例较高的城市；群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。政策五：中央政治局坚持房产调控不动摇，为2012年楼市调控定下基调中共中央政治局12月9日召开会议，分析研究明年经济工作。中共中央总书记胡锦涛主持会议，并在会议上提出要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。评论：在目前市场成交量大幅萎缩，部分城市房价小幅波动的情况下，未来行业仍然以调控为主线。但是随着国内
10、宏观经济环境恶化，与地产相关的金融政策等预计明年会逐步放松，间接利好楼市发展。（二）金融、货币政策二套房首付比例提高至六成，利率提高至基准利率1.1倍对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。年内三次加息、六次上调存款准备金率央行分别在2月8日、4月5日和7月6日共三次加息，每次加息0.25个百分点，目前五年期贷款最高利率为7.05%。50万元房贷明年每月多还326元。同时年内6次上调存款准备金率，每次上调0.5个百分点，目前大型金融机构存款准备金率将达21.5%，创历史新高。3年后央行首次下调存款准备金率12月5日央行3年来首次下调存款准备金率0.
11、5个百分点。此次调整后，大型金融机构的存款准备金率将降至21%，中小金融机构的存款准备金率将降至17.5%。镇江市公积金政策镇江市住房公积金贷款新政：一人可贷30万，夫妻可贷50万。新政从11月10日起正式实施镇江新区购房补贴鼓励创新人才入住镇江新区，新区发放购房补贴 补贴标准： 1、商品房：不足90平，补贴：1万一套； 90平以上，补贴1.5万一套。2、高层次学历（大学本科及以上、中级职称以上、工人性质技师以上）再上浮补贴。达到不足90平，补贴1.5万一套； 90平以上，补贴2万一套。3、购房时间的限定：2011年11月1日至2012年1月31日。 4、补贴房源不含回迁房、二手房。（三）税收
12、政策上海、重庆房产税改革试点1月28日，上海、重庆颁布房产税改革实施细则。上海房产税只收增量房 人均60平方米起征税率0.6%，全市上年度均价2倍以下0.4%，重庆房产税主征高档住宅 税率最高1.2%主要针对独栋商品住宅、超过成交均价2倍及外地人购买的第二套房。完善房地产相关税收政策国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署2011年深化经济体制改革重点工作。会议指出，调整完善房地产相关税收政策，加快推进住房保障体系建设。 会议确定了2011年改革重点工作，会议指出，调整完善房地产相关税收政策。加快推进住房保障体系建设。（四）保障性住房问责制问责制1000万套保障房签订“军令状”2
13、月24日，国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，将1000万套保障房建设任务分解到各地。地方政府在2011年的保障性安居工程建设任务，必须在10月31日前开工建设。住建部将联合监察部、审计署等部门组成联合检查组进行检查，对于未能按期开工的地方政府，视情况对其行政首长、负责人进行问责。n对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制为切实保证保障性安居工程用地供应，国土资源部决定今年对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制，由各级国土资源主管部门主要领导人负全责。各地保障性安居工程用地供应计划连同责任人名单由国土资源部向全国公示，并加强督促落实
14、。各地应尽快协调明确廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房和各类棚户区改造住房等用地计划并落实到具体地块，优先安排收回的国有土地和储备土地用于保障性安居工程建设。资金中央及地方政府注资5000亿，社会筹集8000亿今年完成的1000万套保障房建设需1.3万亿元资金，其中，中央政府和省级人民政府以及市县政府筹5000多亿元，剩余8000亿元通过社会机构投入以及保障对象或所在企业筹集。加快保障性房住房资金预算执行制度财政部、住房和城乡建设部印发了关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知，对各地加强保障性安居工程资金管理等工作提出了明确要求：一是切实加大地方公共预算用于保障性安
15、居工程资金规模。二、是确保住房公积金增值收益按规定用于保障性安居工程。三、是确保土地出让收益按规定用于保障性安居工程。四、是全面落实保障性安居工程建设和运营涉及的各项税费优惠政策。五、是创新财政支持公共租赁住房建设和运营方式。六、是加快各类保障性安居工程资金预算执行进度。支持地方投融资公司及其他公司发行债券优先用于保障房建设6月28日，国家发改委办公厅发布了关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知。发改委发布通知称，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和从事或承担保障性住房建设项目的其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。通知要求，募集资金应优先用于各地保障性住房建设，在满足当地保障性住房建设融资需求后，可用于当地其他项目建设。建设管理单列保障性住房用地国土资源部已印发关于下达2011年全国土地利用计划的通知，根据该计划，今年全国新增建设用地计划安排量比去年略有增加。保障房建设信息需公开；防范和纠正保障性住房建设，配置等环节的不正之风；鼓励央企参与保障房建设；加强保障房用地管理；加强保障性安居工程质量管理。（五）政策总结2011年政策对行业调控历史罕见，中央综合运用金融、税收、土地等手段，甚至动用行政限购的方式对行业进行调控，同时在控制通胀的主题下，与地产联系紧密的金融货币
