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1、 北京居然之家投资控股集团有限公司 2019 年度第一期中期票据信用评级报告 3 声明 一、本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托 关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联 关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本 次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实 性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评 级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、
2、准确性不作任 何保证。 三、本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按 照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本 次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部 评级程序做出的独立判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 五、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用， 并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能 作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 六、中诚信国际不对
3、任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的 中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给 第三方所产生的任何后果承担责任。 七、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债 券存续期内，中诚信国际将按照跟踪评级安排 ，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级， 根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并及时对外公布。 北京居然之家投资控股集团有限公司 2019 年度第一期中期票据信用评级报告 4 发行主体发行主体概况概况 北京居然之家投资控股集团有限公司成立于 1999年2月， 成立时注册资本为8,100
4、万元人民币， 主要投资者为张燕平、 高京、 孙维华等自然人股东。 经过数次股权变更，截至 2018 年 9 月末，公司总 股本达 8,639.38 万股，第一大股东为北京中天基业 投资管理有限公司（以下简称“中天基业” ） ，直接 持股比例达 72.98%。 公司实际控制人为自然人汪林 朋。 公司的主要经营范围是投资开办以“居然之家” 为统一字号，以中高端为经营定位，为顾客提供设 计、 材料、 家具、 家居用品、 进口食品及饰品等 “一 站式”服务，融家具建材品牌专卖店、家装设计中 心（乐屋） 、五金建材超市（丽屋） 、家居饰品（靓 屋） 、商务写字楼租赁（居然大厦） 、电子商务（居 然在线）
5、 、进口食品超市（安康）等多种业态为一 体的大型家居建材主题购物中心。通过多年发展， 公司已成为家居建材流通行业的领先企业。截至 2018 年 9 月末，公司在全国 29 个省及直辖市开设 并经营“居然之家”购物商场 244 家，总经营面积 达 903.38 万平方米。 截至 2017 年末，公司总资产为 311.93 亿元， 净资产为 84.25 亿元，资产负债率为 72.99%。2017 年公司实现营业总收入 98.25 亿元，净利润 13.93 亿元，经营活动净现金流 23.80 亿元。 截至 2018 年 9 月末，公司总资产为 455.30 亿 元， 净资产为 194.49 亿元，
6、资产负债率为 57.28%。 2018 年 19 月公司实现营业总收入 72.15 亿元，净 利润 14.20 亿元，经营活动净现金流 13.49 亿元。 本期本期中期票据中期票据概况概况 北京居然之家投资控股集团有限公司 2019 年 度第一期中期票据发行基础规模为 2 亿元，发行金 额上限为 4 亿元，期限 2 年，偿还方式每年付息， 到期还本。 募集资金用途募集资金用途 本期中期票据募集资金用途为偿还公司债务。 宏观经济和政策环境宏观经济和政策环境 2018 年，在内部去杠杆和外部贸易冲突的双重 压力下，中国经济运行稳中有变，GDP 增速逐季回 落， 全年 GDP 同比增长 6.6%，
7、虽然达到预期目标， 但较上年回落 0.2 个百分点。展望 2019 年，高杠杆 下经济转型所面临的阵痛持续，政策托底力度依然 有限，供需两端仍有放缓压力，预计全年 GDP 增 长 6.3%，上半年下行压力较大，下半年随着“稳增 长”政策效果显现或略有企稳。 图图 1：中国：中国 GDP 增速增速 资料来源：国家统计局 2018 年， 经济供需两端均有所放缓。 从需求端 来看，土地购置费支撑下房地产投资保持较快增长， 制造业投资回暖，但地方政府债务严监管导致基建 投资大幅下行，拉低投资整体增速；居民收入增长 放缓叠加居民部门高负债，社零额增速跌至个位数； 全球经济复苏走弱和中美贸易冲突持续，出口
8、压力 显现，外需对经济增长贡献率持续为负。从供给端 来看，工业生产缓慢回落，服务业生产走弱，工业 企业和服务业企业盈利增长均放缓，经济运行微观 基础恶化。从价格水平来看，通胀走势分化，CPI 中枢有所上移，大宗商品价格涨势趋缓带动 PPI 回 落。此外，严监管下社融收缩明显，流动性风险加 剧，信用风险抬升。 经济虽有下行，但积极因素仍存：第三产业对 经济增长的贡献率维持在 60%以上，最终消费对经 济增长贡献率接近 80%，产业与需求结构持续转型； 以高技术产业、战略性新兴产业等为代表的新动能 增长持续快于规模以上工业，工业内部结构优化； 民间投资保持较快增长，新动能投资占制造业投资 0.00
9、 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 2012-03 2012-09 2013-03 2013-09 2014-03 2014-09 2015-03 2015-09 2016-03 2016-09 2017-03 2017-09 2018-03 2018-09 % GDP现价：累计同比 GDP不变价：累计同比 北京居然之家投资控股集团有限公司 2019 年度第一期中期票据信用评级报告 5 比重提升，投资结构继续改善。 当前中国经济的下行是长期因素与短期因素 共同作用的结果，是中国经济由高速增长转向高质 量发展不得不经历的过程，是高杠杆下的经济转型 所必
10、须面临的阵痛。在此经济下行与结构转型期， 结构性问题和风险仍需要高度警惕。短期来看，需 重点关注三大问题：其一，投资依旧面临多方面放 缓压力，或将对经济下行产生较大的影响；其二， 通缩压力下，企业盈利或继续恶化，制约企业扩大 再生产，加剧经济下行；其三，新动能的发展面临 发达国家遏制加剧和财政收入增长放缓、财政资金 支持力度或减弱等不利因素，能否继续快速发展存 在不确定性。从中长期来看，需警惕四方面宏观风 险：全球经济回调和国际金融市场波动给中国经济 带来冲击的风险、经济下行和财政收支压力加大背 景下的地方政府隐性债务风险、货币信贷传导机制 不畅导致的实体经济信用风险、经济下行期就业质 量下滑
11、和失业增多的风险。 在当前经济转型与结构调整关键期，宏观政策 面临高杠杆等多重约束，依托基建、房地产投资稳 定经济增长的传统路径难以为继，宏观政策调整尤 需注重稳增长、防风险、促改革的多重平衡。2019 年，政策将继续边际宽松、动态求稳，稳增长、稳 杠杆思路延续，总体呈现“稳监管、宽货币、宽信 用”特征。从货币政策来看，未来仍有降准可能， 政策利率或小幅下调，流动性有望合理充裕；财政 政策加力提效，考虑专项债后的“赤字率”或将出 现较大幅度提升。 此外， 金融监管将以 “稳” 为主， 避免力度和节奏不当加大对金融体系的冲击。 中诚信国际认为，经济转型与调整是长期过程， 多重约束下宏观政策“托底
12、”力度依然有限，大国 博弈背景下外部不确定性仍存， 2019 年中国经济下 行压力将继续显现。但是，中国经济迈向高质量发 展的方向并未改变，未来随着改革开放政策效应的 持续释放，中国经济长期平稳健康发展仍具备一定 基础。 行业及区域经济环境行业及区域经济环境 房地产销售房地产销售 2015 年以来， 随着一系列扶持购房需求政策的 陆续推出以及央行的连续降息，市场需求开始逐步 释放，房地产市场需求转暖，全国商品房销售金额 和销售面积同比增速分别在 2015 年 5 月和 6 月由 负转正。2015 年，全国商品房销售额和销售面积分 别为8.73万亿元和12.85亿平方米， 同比增长14.4% 和
13、 6.5%。2016 年 19 月，在政府“去库存”的大 基调下，整体政策环境保持宽松，房地产市场明显 复苏，销售势头强劲，当期全国商品房销售额和销 售面积同比分别大幅增长 41.3%和 26.9%至 8.02 万 亿元和 10.52 亿平方米，尤其是一线城市、部分热 点二线城市（南京、苏州、杭州、厦门等）以及发 达城市群的卫星城市(惠州、东莞、昆山、廊坊等) 地区市场销售表现尤其突出。但为抑制房价快速上 涨， 9 月底以来， 国内多个城市推出楼市调控政策， 商品房销售增幅有所放缓，全年销售额和销售面积 同比涨幅分别收窄至 34.8%和 22.5%，规模分别达 11.76 万亿元和 15.73
14、 亿平方米。2017 年，受楼市 调控政策的影响，商品房销售增速持续放缓，当期 全国商品房销售金额和销售面积分别为 13.37 万亿 元和 16.94 亿平方米，同比涨幅分别收窄至 13.7% 和 7.7%。2018 年，在三、四线城市价格上升的带 动下，全国商品房销售金额和销售面积仍然保持增 长，同比分别增长 12.2%和 1.3%至 15.00 万亿元和 17.17 亿平方米，虽然当期销售额增速仅同比减少 1.5 个百分点，但面积增速同比减少 6.4 个百分点， 为 2015 年以来最慢增速。 图图2：近年来近年来全国商品房销售情况全国商品房销售情况 单位：亿元、单位：亿元、万平万平方方米
15、、米、% 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 (20) 0 20 40 60 0 50,000 100,000 150,000 200,000 商品房销售额（亿元，左轴） 商品房销售（万平方米，左轴） 商品房销售额增速(%,右轴) 商品房销售面积增速(%，右轴) 北京居然之家投资控股集团有限公司 2019 年度第一期中期票据信用评级报告 6 商品房销售价格方面，自 2015 年 4 月至 2016 年 9 月，伴随着市场需求的回暖带动房地产销售价 格企稳回升， 70 城市价格指数实现连续的环比增长， 且环比增幅在 2016 年 3 月份以来明显加大，2016 年 39 月价格指数环比涨幅的
16、平均值已达 1.06%， 达到近年来的高点，部分新房库存较少的城市面临 房价上涨过快的压力。但随着 2016 年 9 月底以来 楼市调控政策密集出台，并于 2017 年 3 月起加码 升级，价格指数环比涨幅开始呈现明显缩窄，从 2016年9月份环比涨幅1.80%的高点降至2017年9 月份的 0.2%，2017 年 912 月价格指数环比涨幅有 所回升，但幅度仍然较小。2018 年，在需求端的带 动下， 价格指数环比涨幅较 2017 年整体明显回升， 整体保持在较高水平。 图图3：近年来全国：近年来全国70个大中城市新建商品住宅价格指数环比个大中城市新建商品住宅价格指数环比 单位：单位：% 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理 2015 年以来， 虽然全国商品房销售情况持续好 转，但由于新开工和竣工面积依旧维持在较高水平， 因此全国商品房待售面积依旧攀升，2015 年末为 7.19 亿平方米，较 2014 年末继续增加 0.97 亿平方 米，其中住宅待
