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1、 1 签购房合同先问签购房合同先问 1010 个问题个问题 - - -五分钟分辨合同陷阱五分钟分辨合同陷阱 一、一、 房子房子可以可以卖了卖了吗吗？ 看有没有两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许 可证。一定要看原件。要看清楚您所预购的房屋是不是在预 售范围之内，这个呢一般在售楼部都有张贴复印件及悬挂原 件。 商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预 售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合 同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备 案手续。确保将来顺利的办理产权证。 二、二、 房产证房产证什么什么时候时候下来下来？ 必须要求承诺办理产权证的时间。明确房产证办理
2、的具 体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。出卖人应当 协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起日内， 办理产权登记手续。(第一阶段，开发企业应当在交付使用 后日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报 送产权登记机关；第二阶段的日里，由买受人办理产权 登记手续) 2 三、三、 房屋面积的房屋面积的是多少是多少，是是咋算咋算的的？ 1建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自己 分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。具体做法：a,应在 条款中写明建筑面积，建筑面积中含公用面积的组成部分及 具体平米数、 使用面积平米数、 建筑面积与使用面积的比例。 b,公摊面积：和开发商约定清楚，不仅要
3、有一个笼统的 公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公 摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时 候是公用的面积。 c,其他：所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位 置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。另 外房子宏观规划（主要是外部环境）要详细约定。 面积差异的处理方式：一种是双方自行约定，约定使用 面积不能大于 1%，或者 0.5%；另一种，约定面积误差比绝 对值在 3%以内的据实结算房款，面积误差比绝对值超过 3%， 开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。某些开发 企业将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实 结算” ，此点必须注意不接
4、受，约定清楚。 四、四、 房屋质量房屋质量出问题出问题怎么怎么办办? ? 要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生 间的装修标准、等级，建材配备清单、等级，屋内设备清单， 3 水、电、气、管线通畅，门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级 等。同时，合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质 期等。(下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等 问题) 注意：涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套 建筑正常运行的承诺时，合同要求双方对有关承诺的违约责 任作出处理约定。避免笼统地写上“由出卖人继续完善”或 是“由买卖双方协商解决” ，或干脆空白不填。另外要注意 楼盘小区内的规划及配套是否与广告
5、说明相符。如户型、绿 化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页” 或“附条件合同”的形式签订。 下列情况，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合 同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付使 用； 房屋交付使用后， 房屋主体结构质量经检验确属不合格； 因房屋质量问题严重影响正常居住使用。交付使用的房屋存 在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖 人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行 或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由 出卖人承担。 注意查看交付标准：多数开发企业选择的是第一种交付 标准，即“该商品房经验收合格” 。而国务院城市房
6、地产 开发经营管理条例中已明确规定，住宅小区等群体房地产 4 开发项目应当进行综合验收，分期开发的应当分期验收，否 则不得交付使用。确保将来顺利的办理产权证。 五、五、 房子房子什么什么时候时候交房交房和和假如假如违约违约了了咋办咋办？ 在预售合同中应予明确交付时间。比如交房装饰标准、 物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任。注意开发商 利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。对于一些不合理 的、缺少依据的收费，如发展商聘请律师的费用、委托中介 费、银行手续费等，拒付。要清楚您所预购的房屋是不是在 预售范围之内，应注意：如要购买地下车库应注明地下车位 的范围、车位号、预售面积、预售价款，维修费
7、、物管费等 等。 还应明确假如按揭办不下来的话，双方的责任。现在买 房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办 下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开 发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是 综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什 么。应注意：一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是 万分之几，还是百分之几。 六、六、 开开发发商商有有没有没有拿拿不可不可抗力抗力來來推卸推卸责任责任？ 不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客 5 观情况，比如说地震、发洪水等等，一般开发商通常把不可 抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者
8、重 大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规 和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定 为不可抗力。建议一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预 见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内， 不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。 七、七、 补充补充条款条款是是什么什么用意用意？签订签订前前要要三思三思。 由于补充协议大多含有建筑、 房地产、 法律等专业术语， 一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商 签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将 补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由 于补充协议是由开发商拟定的，保
9、护购房人的条款很少，因 此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条 款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购 房人最好不要和开发商签订补充协议。 八、八、 中间中间不想不想要要了了，有没有有没有机会机会可以可以退房退房呢呢？ 如果出现以下八种情况，购房人可提出退房。 1.实测面积与合同约定面积误差绝对值超过 3%。 楚您所 预购的房屋是不是在预售范围之内。 6 2.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同 约定的退房日期。 3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空 间尺寸、朝向的。 4.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的（故意 隐瞒未取得预售许可证的
10、除外） 。 5.开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量 严重影响房屋正常使用的。 6.不能或不能按期办理产权过户的。 7.购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协 商一致的。 ，一个是预售许可证。一定要看原件。要看清。 8.合同中约定的其它退房条件出现时。 九、九、 还有还有没有没有其他其他需需要要注意注意的的事项事项? ? 在签商品房买卖合同时，应在所有空白处划线；双 方另有约定的，在每句话末了盖章或者划线。 在签订正式购房合同后，最好对该合同进行复印备份， 并由房地产公司销售负责人签名确认，直至该合同由房地产 公司到房管部门备案，以便日后出现纠纷时作为证据。 房产合同编号只能在
11、房管部门内部的联网中才能查到， 即只有内部工作人员才能查到。一般的房产网是查不到的， 只能查房屋代码。问一下。 7 十、十、 开发开发商商有没有有没有塞给塞给我我不平等条约不平等条约？有有，那那赶紧赶紧投诉投诉. . 有的开发企业竟单方在合同中这样规定， “出卖人逾期 交房日， 买受人有权解除合同； 买受人逾期付款日， 出卖人有权解除合同” “出卖人逾期交房的付违约金， 买受人逾期付款的付违约金” 。双方权利、义务不对等 的严重程度可见一斑。 当涉及屋面使用权、外墙使用权约定时，少数企业将其 约定为“归出卖人”是完全不合理的。基于建筑物区分所有 权的法律理论，建筑屋面之所有权、外墙之所有权均应
12、当归 房屋买卖双方共同所有，房地产开发商在物业售完后依然无 偿、无限期保留该物业屋面使用权和外墙使用权，明显有悖 公正。开发商的补充条款只表明了开发商的态度，如不接受 可以不签合同，或者就这些条款增加自己的限制条件。 消费者发觉自己签订了“不平等条约” ，也不要自认倒 霉，可与经销商或开发商协商，找消费者协会协调，到工商 和建设主管部门申诉，或通过法律途径解决购买中遇到的问 题。根据中华人民共和国民法通则和最高人民法院关 于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见 的有关规定， “一方当事人利用优势或者利用对方没有经验， 致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以 认定为显失，一个是预售许可证。一定要看原件。要看清。 公平。 ” 中华人民共和国消费者权益保护法也规定了 8 格式合同中不公平、不合理的内容无效。因此，购房者可以 在行为作出之日起一年内向当地人民法院请求变更或撤销 该合同或合同中显失公平的条款。 另外在此说一点，大家在签订认购协议书时，也特别要 注意一点，就是：自签订认购协议书之日起在 X 日内交付房 款及首期款并与卖方签订购房合同，若买方不能在规定时间 内交款并签订合同，则视为弃权要赔偿定金。 （在此没有就 因双方合同条款协商不成而不能订合同的责任全部转嫁到 购房者头上） 。因此，请各位打算签订购房认购协议时，一 定要看清楚。
