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1、2018年,天津房地产市场年报,中指研究院天津分院 2019年01月,04,03,02,01,宏观政策,住宅市场,土地市场,展望2019,2,第一部分：宏观政策,政策深化 调整显现,3,2018政策调控全景图：供需两端政策频出,2016至2018年：119个地级以上城市（约431项政策）；68个县市（约68项政策）。海南、河北从省级全面调控。 4-9月均为政策高峰。4月海南全域收紧。5月住建部约谈地方、发文重申调控。6月西安、长沙、杭州、重庆开启新一轮调控潮。七部委开展30城楼市乱象整治。8月住建部再次约谈5城。9-11月加强市场监管，稳控楼市秩序，11月以来约束性政策锐减。,图：2016年以
2、来各月出台政策频次,01,4,中央调控基调的变化：房住不炒，平稳运行,上半年：政府工作报告进一步强调“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。 下半年：中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题坚决遏制房价上涨”。同时，在面对内外经济形势压力、房地产市场运行已相对可控的背景下，重大会议开始未提及楼市调控，更加强调“六稳”。,政策调控取得一定效果,确保房地产市场运行平稳,02,5,地方因城施策：一线调供给结构，二线完善人才政策，三四线调整棚改货币化安置比例,表：京沪深未来供地计划,二线城市 人才引进与调控协同需求过滤,一线城市 增加有效供给、合理调整住房供应结构,三四线城市
3、货币安置因地制宜调整,因地制宜调整货币化安置,明显提升共有产权住房、租赁住房在各类住房中的比重,与2017年单纯引进人才相比，更注重与调控政策协同,03,6,天津政策：多项政策并举，净化市场环境，保障政策的稳定性,04,7,第二部分：住宅市场,量价齐跌 市场趋稳,8,9,2018年天津商品住宅累计新批准上市1731.20万平方米，同比增长35.68%，供应速度加快。,数据来源：CREIS中指数据，,图：近五年天津商品住宅批准上市面积,01,商品住宅供应（年度）：累计供应1731.20万平米，为近五年最高,10,从供应月份来看，房企主要在2018年下半年释放供应面积，同比大幅增长。,数据来源：C
4、REIS中指数据，,图：2018年天津商品住宅批准上市面积,02,商品住宅供应（月度）：下半年供应面积释放大,11,市内六区的批准上市面积较少维持在10万平方米左右，其中和平区2018年新批准上市面积为0，其他区域新批准上市面积涨幅较大，其中滨海新区尤为突出； 从批准上市面积占比来看，环城四区供应最多，接近四成，其次是远效五区，占比为36%，滨海新区和市内六区新批准上市面积约占18%和7%.,数据来源：CREIS中指数据，,图：区域住宅市场批准上市面积,03,商品住宅供应（区域）：市内六区供应较少，远效五区和环城四区是供应主力,12,2018年天津商品住宅累计新批准上市1156.53万平方米，
5、绝对量基本与同期持平。,数据来源：CREIS中指数据，,图：近五年天津商品住宅成交面积,04,商品住宅成交（年度）：累计成交1156.53万平米，同期收窄1%,13,受“海河英才”影响，2018年5月份，成交量大幅上涨，在6月份达到峰顶，为168.27万平方米，此后成交面积出现下降趋势，基本维持在100万平方米左右。,数据来源： CREIS中指数据、,图：2018年天津商品住宅成交面积,05,商品住宅成交（月度）：年中成交顶峰，此后维持在100万平米左右,14,从成交波动来看，市内六区成交面积相对稳定且成交量较少，维持在5万平方米左右，其他各区成交面积涨幅较大； 从成交分布来看，市内六区成交量
6、较少，约占全市成交面积的7%，远郊五县成交面积约占全市成交面积的35%，环城四区和滨海新区成交面积分别占全市成交面积的38%和20%。,数据来源： CREIS中指数据、,图：区域商品住宅市场成交面积,06,商品住宅成交（区域）：环城四区和远郊五区为成交主力区域,15,2018年天津商品住宅成交均价15679元/，同比微跌0.84个百分点，较去年涨幅收窄18.81个百分点。,数据来源：CREIS中指数据，,图：近五年天津商品住宅成交均价,07,商品住宅均价（年度）：较去年微跌，为15679元/,16,纵观全年，天津住宅市场整体价格趋于稳定，在15000元/左右徘徊； 2018年下半年价格震荡下跌
7、，并未出现“金九银十”的房地产传统销售旺季； 12月价格出现上扬趋势，出现“翘尾”现象，这主要由于购房者的“羊群效应”心理造成的。,数据来源： CREIS中指数据、,图：2018年天津商品住宅市场价格,08,商品住宅均价（月度）：在15000左右徘徊，2月份价格最高,17,2018年天津各区县住宅市场均价保持稳定，其中和平区价格最高，保持在50000元/左右； 从价格梯度来看，市内六区（南开、河西、河东、和平、河北、红桥）为第一梯队，价格在3500050000元/之间，环城四区（西青、北辰、津南、东丽）和滨海新区为第二梯队，价格在1500025000元/之间，远效五县（蓟州、武清、静海、宝坻、
8、宁河）为第三梯队，价格在10000-15000元/； 从价格波动来看，市内六区价格相较其他各区波动较大，环城四区和远效五县价格相对稳定。,数据来源： CREIS中指数据、,图：天津各区县住宅市场价格,09,商品住宅均价（区域）：市内六区价格最高，环城四区次之，远效五县价格最低,18,天津市库存去化周期维持在1年以上，其中2018年下半年库存去化压力减少，但随着市场遇冷及新批准上市面积的增多，2018年12月，去化周期环比上升1.9个月； 从销供比来看，天津市商品住宅市场2018年下半年处于买房市场状态，存在供大于求现状。,数据来源：CREIS中指数据，,图：2018年天津商品住宅出清周期及销供
9、比,10,市场去化：去化周期维持在1年以上，处于买方市场状态,19,天津2018年住房成交结构中，90-140为主力房源，比去年同期上涨3个百分点，刚需改善仍为购房的主要目的。,数据来源：CREIS中指数据，,图：2018年天津商品住宅成交总面积段分布,11,成交结构：刚需改善为主，90-140平米为主力房源,20,天津2018年住房成交单价集中在10000-30000元/平米之间，约占成交套数的82%，同比上升10%。,数据来源：CREIS中指数据，,图：2018年天津商品住宅成交单价段分布,12,成交结构：成交单价集中在10000-30000元/平米,21,第三部分：土地市场,供需增长 零
10、溢价率,22,23,图：2018年天津住宅土地市场概览,01,2018年天津住宅土地市场概览,24,总的来看：2018年天津土地市场新增住宅用地共推出151宗，总规划建筑面积为1873.22万平米，同比上升46.22%，成交107宗，总规划建筑面积为1318.26万平米，同比上升19.14%。,数据来源： CREIS中指数据、,图：2018年天津土地市场供需情况,02,住宅土地供需（年度）：较同期上升幅度较大,25,分月份来看：年末推出成交占比较大，是拿地投资主要时期。,数据来源： CREIS中指数据、,图：2018年天津土地市场供需情况,03,住宅土地供需（月度）：年末是拿地的主要时期,26
11、,从四大区域来看，供应主力区域为远郊五县，供应占比为47%；其次为环城四区，供应占比为32%；滨海新区供应占比为17%；市内六区供应占比为4%。,具体来看，供应土地最多的区域为、滨海新区，供应面积均为三百万平米以上水平。,图：2018年天津各区县土地供应情况,04,土地供应（区域）：远效五县为供应主力区域，供应占比为47%,27,数据来源： CREIS中指数据、,从四大区域来看，成交主力区域为远郊五县，成交占比为42%；其次为环城四区，成交占比为37%；滨海新区成交占比为17%；市内六区成交占比为4%。,具体来看，成交土地最多的区域为、滨海新区，成交面积均为两百万平米以上水平。,图：2018年
12、天津各区县土地成交情况,05,土地成交（区域）：远效五县为成交主力区域，成交占比为42%,28,数据来源： CREIS中指数据、,2018年受土地成交区域影响，天津土地成交平均楼面价为7281元/平米，同比下跌29.32%。土地平均溢价率为3.75%，同比下降77个百分点，天津土地市场“零溢价率”成为主流。,数据来源： CREIS中指数据、,图：2018年天津土地成交楼面价,06,成交楼面价（年度）：成交价7281元/平米，较去年同期下跌近三成,29,纵观全年，天津成交楼面价在2月份达最高为11384元/平米，此后逐步趋稳；溢价率走低，“零溢价”成为趋势。,数据来源： CREIS中指数据、,图
13、：2018年天津土地成交楼面价,07,成交楼面价（月度）：成交楼面价趋稳，溢价率走低,30,08,成交楼面价（区域）：南开区成交价最高，津南区溢价率最高,31,数据来源： CREIS中指数据、,09,2018年全国土地出让金排行榜TOP15,32,2018年天津出让土地收入1059.2亿元，迈入千亿城市，在中指研究院监测的城市中排名第10位。,数据来源： CREIS中指数据、,图：2018年天津土地市场各月成交情况,全年成交107宗，12月份成交最多，3月份成交最少；年中、年末集中放量。,10,成交宗数：年中、年末成交较多，3月成交最少，12月份最多,33,数据来源： CREIS中指数据、,图
14、：2018年天津土地市场延期情况,图：2018年天津土地市场无限延期情况,图：2018年天津土地市场流拍情况,图：2018年天津土地市场停牌情况,11,未成交宗数：停牌、流拍、延期轮番上演,34,数据来源： CREIS中指数据、,12,土地成交区域分布图,35,数据来源： CREIS中指数据、,13,住宅用地成交总价TOP10,36,数据来源： CREIS中指数据、,14,住宅用地成交楼面均价TOP10,37,数据来源： CREIS中指数据、,15,住宅用地成交溢价率TOP10,38,数据来源： CREIS中指数据、,图：2018天津土地市场拿地总价TOP10,图：2018天津土地市场拿地面积
15、TOP10,图：2018天津土地市场楼面均价TOP10,16,2018年房企在津拿地排行榜,39,数据来源： CREIS中指数据、,第四部分：展望2019,市场趋稳 格局稳定,40,政策,价格,供需,政策,去化,价格,天津市坚持“房子是用来住的，不是用来炒”的定位，建立房地产市场调节的长效机制，以稳房价、稳预期为目标，净化市场环境，加快解决中低收入人群的住房困难。未来一段时间，天津市将继续保持政策的稳定性,天津市商品住宅均价将会进一步调整，未来一段时间价格将会逐步趋稳，不会出现大涨大跌的情况。,天津市商品住宅成交规模保持相对稳定，考虑到三四季度房企供应放量增长的情况，这种交易稳定背后的市场环境发生了变化，整体市场量价回落的格局正在形成；区域内供需结构短期内不会发生变化，继续维持目前格局。,供需,01,结语,去化,随着天津市住宅市场供需面积趋于稳定及政策的稳定性，天津市住宅市场去化周期变化趋于稳定。,41,02,未
