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1、土地市场的这波行情，该如何判断？ 近期热点城市土地市场明显升温，特别是 3 月以来，热点一二线和强三线城市土地竞拍市场普遍回暖，如 3 月 21 日，合肥共出让 6 宗住宅用地，其中三宗地块溢价率超 100%；29 日，杭州一宗住宅用地经过 166 轮报价，最终成交总价超过 30 亿元；4 月 23 日，武汉单日成交 7 宗住宅地块，揽金超 200 亿元。土地市场高温背后的驱动因素是什么？而随着土地竞拍的升温，房企又会面临哪些风险？未来又将如何应对？针对这些问题，本文将逐一进行探讨。 土拍热：竞拍热度提升，地价及溢价率明显上行 特征一：热点城市宅地集中热拍，地价显著上涨 图：2016 年至 2
2、019 年 4 月全国 300 城住宅用地成交楼面均价与溢价率月度走势图 注：4 月数据截至 4 月 25 日，下同。 数据来源：CREIS 中指数据， 全国 300 城整体住宅用地成交楼面均价及溢价率均有所回升，3、4 月以来表现尤为显著。2019 年以来宅地市场整体明显升温，全国 300 城住宅用地成交楼面均价持续上涨，2 月成交楼面价同比结束了连续 11 个月的下跌态势，3 月同比涨幅进一步扩大，4 月楼面价同比涨幅保持在 20%以上，绝对价格已达历史单月次高水平，仅较 2017 年 9 月最高水平低400 元/平方米。溢价率也现底部回升态势，3 月 300 城住宅用地平均溢价率为 23
3、.6%，较去年同期提升 2.6 个百分点，较今年 2 月提升 13.0 个百分点，4 月宅地平均溢价率较 3 月继续提升。 表：2019 年以来热点城市单日住宅地块集中成交情况 城市 成交时间 宗数 规划建筑面积 （万） 成交金额（亿元） 成交均价 (元/) 平均溢价率 (%) 苏州 4 月 24 日 6 80 145 18140 33.2 太原 4 月 24 日 9 260 48 1833 10.0 武汉 4 月 23 日 7 230 225 9791 15.2 杭州 4 月 16 日 4 34 112 32933 28.2 合肥 3 月 21 日 6 123 124 10121 118.1
4、 数据来源：CREIS 中指数据， 3 月以来部分城市集中推地，其中苏州、武汉、杭州以及合肥单日成交金额均超 100 亿元，以合肥为例，3 月 21 日合肥共成交 6 宗住宅用地，成交楼面均价超 1 万元/平方米，平均溢价率达到 118.1%，企业拿地积极性显著提高，市场热度明显回升。 图：2019 年以来热点城市高价地成交情况 城市 地块名称 区县 规划建筑面积(万) 成交价 (亿元) 溢价率 (%) 成交楼面价 (区域最高价) (元/) 成交日期 郑州 红梅街南、川杨路西 高新区 13 7 53.7 5235 2019-01-11 广州 天河区黄埔大道东地块 天河区 10 37 45.0
5、37465 2019-02-28 济南 二环南路以北地块 市中区 3 4 60.0 14401 2019-03-06 成都 金牛区茶店子街地块 金牛区 10 17 76.4 17200 2019-03-12 宁波 鄞州区 A1-6 地块 鄞州区 4 8 37.9 20750 2019-03-14 南通 海门市秀山路南地块 海门市 6 7 51.3 11272 2019-03-20 广州 荔湾区地块 荔湾区 6 20 23.2 34665 2019-04-01 无锡 新吴区江溪路地块 新吴区 8 11 79.4 13637 2019-04-03 南昌 青云谱区兰宫北路地块 青云谱区 8 9 77
6、.0 10638 2019-04-08 杭州 望江单元地块 上城区 11 52 30.0 45325 2019-04-16 绍兴 东至马臻路地块 越城区 7 11 42.4 14614 2019-04-16 常州 怀德中路南侧地块 钟楼区 5 8 86.3 15665 2019-04-18 常州 东方西路南侧地块 天宁区 22 23 54.3 10571 2019-04-18 重庆 两江新区两路组团宗地 渝北区 9 11 38.2 11748 2019-04-25 数据来源：CREIS 中指数据， 从单个地块来看，今年以来热点城市的区域内高价地块频出，部分地块已接近甚至超过全市楼面价最高水平，
7、特别是 3 月以来，高价地块成交数量明显增多。经梳理，目前广州、杭州、成都、济南等一二线热点城市以及位于城市群内部的南通、绍兴、常州等城市均有高价地块出现，如广州天河区和荔湾区成交的两宗地块，楼面价均超过 3 万元/平方米，刷新区域楼面价，其中天河区地块也刷新了广州全市的楼面价记录；杭州成交的一宗上城区地块，楼面价超 4.5 万元/平方米，为区域最高水平，与全市单价地王（位于下城区，楼面价 45368 元/平方米，成交于 2016 年 3 月）的楼面价基本持平。 特征二：土地流拍热象退潮 图：2018 年至 2019 年 4 月全国 300 城住宅用地流拍宗数占比情况 注: 流拍宗数占比=流拍
8、宗数/（流拍宗数+成交宗数） 数据来源：CREIS 中指数据， 300 城住宅用地流拍宗数占比回落至低位。2019 年以来，300 城宅地流拍宗数占比逐月下降：1 月流拍占比为 8.5%，较去年 12 月下降 5.2 个百分点，2 月流拍占比下降至 6.1%，3 月流拍占比为 1.8%，已降至 2018 年以来的最低水平，4 月以来流拍占比虽有回升，但仍处于较低水平，截止 4 月 25 日，共流拍 28 宗住宅用地，22 宗位于三四线城市，热点一二线城市仍受企业关注。 整体来看，2019 年春节后，特别是 3、4 月，土地市场热度确实有明显回升，其中一二线城市热度普遍提高，这背后的驱动因素到底
9、是什么？ 原因追踪：资金短期充裕、补仓意愿高，收敛聚焦热点城市 部分大型房企短期补货意愿强烈 一方面，2016 年以来房地产市场持续高位运行，土地储备快速去化，房企备储需求较为旺盛；叠加在行业竞争愈发激烈的背景下，部分大型房企坚持稳中有增的规模扩张战略，在提升销售目标促动下，需大幅增加土地储备，综合来说，2019 年房企整体补货意愿较为强烈。另一方面，2018 年土地市场经历理性调整，部分城市地价出现一定回落，且不乏有2018 年流拍地块调整要求再次入市，整体出让条件符合房企预期，受 2019 年春节后政策改善迹象带动市场预期向好影响，房企普遍认为短期内为拿地最佳窗口期，导致集中抢地情绪蔓延。
10、 融资环境改善下，企业资金压力得到缓解 自 2018 年末，监管层逐步调整和优化企业融资政策，如：加快公司债审批节奏、支持符合条件的企业申报发行优质企业债券等，在此影响下企业发债热度有所回升。2019 年一季度，房企融资继续呈现回暖迹象。Wind 数据显示，一季度，房企信用债发行总规模 1745 亿元，较去年同期增长 76.4%。公司债发行规模 820 亿元，同比翻番；海外债发行规模 216 亿美元，同比增长 20.5%。此外，在政策支持下，房地产 ABS 和公募 REITs 等创新类融资也取得了显著发展。整体来看，受益于融资环境的改善，企业资金压力有所缓解，拿地意愿亦随之逐渐恢复。 行业投资
11、更加聚焦一二线热点及强三线城市 伴随房地产市场调控的深入，城市间的分化更加明显，行业进入精细化竞争阶段，作为房企的“粮仓”，房企土地储备规模和布局对业绩的影响持续加大。同一二线城市相比，我国大部分三四线城市基本面尚未有明显优势，人口吸引力不足。随着棚改总规模和货币化安置比例的下调，其市场或将面临较大的调整压力。在此情况下，一二线及强三线城市普遍成为多数房企 2019 年的投资重心，武汉、郑州等城市今年以来成交的住宅用地总金额和总面积均位居全国 top10。中海、万科和保利等房企均表示今后将继续聚焦于一二线城市。而从实际拿地数据来看，2019 年一季度，大型房企战略布局多个一线及热点二线城市。如
12、：绿地和中海在上海积极补仓；融创、万科和华侨城等企业在天津、福州和西安等地拿地金额领先。 图：2019 年 1-4 月全国住宅用地成交面积和金额 top10（市本级） 排名 城市 土地出让金(亿元) 排名 城市 规划建筑面积(万) 1 杭州 612 1 武汉 947 2 武汉 603 2 西安 788 3 北京 594 3 天津 770 4 天津 491 4 郑州 625 5 苏州 455 5 昆明 615 6 上海 299 6 太原 585 7 福州 293 7 青岛 481 8 郑州 275 8 大连 456 9 佛山 246 9 南宁 419 10 西安 238 10 菏泽 395 数据
13、来源：CREIS 中指数据， 短期土地市场供不应求导致竞拍热度加剧 受 2018 年下半年土拍持续遇冷影响，多地政府推地节奏放缓。2019 年一季度，全国300 城宅地供应规划建筑面积同比下降，其中 3 月降幅超三成，市场供应规模明显缩减，而此时房企补货需求集中爆发，导致短期宅地市场显著供不应求，进而加剧了竞拍热度的提升。其中，土拍热度较高的南京、杭州、武汉等地 3 月宅地供应面积同比降幅均在四成左右。进入 4 月后，为缓和当前宅地市场竞拍情绪，政府推地节奏开始加快，据中指数据库数据显示，4 月 300 城宅地供应规模同比增长 15.6%，环比大幅增长七成以上，但是仍不能明显缓和目前企业高涨的
14、拿地情绪。 土地市场本次回暖主要源于市场在经历一定时期的调整后，受短期预期缓和导致补货意愿强烈、房企资金充裕，以及供地规模缩减、房企聚焦一二线等多因素综合影响。但值得注意的是，在目前“稳房价”总基调下以及房地产市场仍处在调整周期等背景下，土地竞拍热度持续提升需受到特别关注，尤其是对于房地产开发企业而言，若贸然追高投资，则会面临一定的风险。 房企风险：追高投资，资金安全存压 房企资金压力犹存，追高投资将加剧资金风险 从货币政策最新变化看，房企融资持续宽松的可能性降低。2019 年 4 月 19 日中共中央政治局会议继续定调“积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要松紧适度”，同时再次强调“房住不炒”定位，重提“结构性去杠杆”，结合人民银行一季度例会上“把好货币供给总闸门”的提法，目前经济运行好于预期，全国货币政策难有继续大规模宽松空间。2019 年春节后土地市场热度的明显提升与房企融资改善关系密切，考虑到土拍热对整体市场预期的影响力及“房住不炒”的调控定位，预计松紧适度导向下房地产行业货币金融管理将更加审慎，房企融资持
