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1、 我觉得有必要讲一堂关于精装修体系的课我觉得有必要讲一堂关于精装修体系的课 要用工业化的思维方式来思考批量精装修 要用做产品的思路来看待批量精装修 要用工业化的思维方式来思考批量精装修 要用做产品的思路来看待批量精装修 理解这些很重要！理解这些很重要！ 像造汽车一样造房子，像卖汽车一样卖房子； 你不是错过了精装修而是错过一个时代； 精装修设计是可控设计，决不是创意设计； 精装修对开发商来说，是对原来建造方式的完全否定； 企业能不能做好精装修，最重要的不是技术问题，而是领导者的观念问题。 像造汽车一样造房子，像卖汽车一样卖房子； 你不是错过了精装修而是错过一个时代； 精装修设计是可控设计，决不是
2、创意设计； 精装修对开发商来说，是对原来建造方式的完全否定； 企业能不能做好精装修，最重要的不是技术问题，而是领导者的观念问题。 批量精装批量精装1+2+3策略策略 1、一个好的体系、一种好的思路、一个好的执行团队、一个好的体系、一种好的思路、一个好的执行团队 2、二大重点阶段工作：精装板样设计研发、批量执行管理、二大重点阶段工作：精装板样设计研发、批量执行管理 3、三位一体运作模式：营销设计、供应、工程密切合作、三位一体运作模式：营销设计、供应、工程密切合作 今天要沟通的话题今天要沟通的话题 一、房地产企业批量精装现状分析一、房地产企业批量精装现状分析 二、标准化体系组成二、标准化体系组成
3、三、精装修标准化体系组建步骤与方法三、精装修标准化体系组建步骤与方法 四、批量精装修设计体系四、批量精装修设计体系 五、批量精装修标准分级体系五、批量精装修标准分级体系 六、批量精装修成本优化体系六、批量精装修成本优化体系 七、批量精装修品质管控体系七、批量精装修品质管控体系 八、精装修标准推广执行体系八、精装修标准推广执行体系 房地产企业批量精装修现状分析房地产企业批量精装修现状分析 政策一：政策一：1999年 关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见 目标： 年 关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见 目标：到2005年初步建立住宅及材料、部品的工业化和标准化生产体 系；到201
4、0年初步形成系列的住宅建筑体系，基本实现住宅部品通 用化和生产、供应的社会化。 几个体系几个体系 1、加强基础技术和关键技术的研究，建立住宅技术保障体系 2、积极开发和推广新材料、新技术、完善住宅的建筑和部品体系 3、健全管理制度，建立完善的质量控制体系 房地产企业批量精装现状分析房地产企业批量精装现状分析 政策解读与推动政策解读与推动 政策二：政策二：2002年商品住宅装修一次到位实施细则年商品住宅装修一次到位实施细则 精装房前提是一体化设计：细则强调，建造全装修住宅，首先要 实施土建设计和装修设计一体化。 逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房；规范装修市 场，促使住宅装修生产从无序
5、走向有序。积极推行住宅装修工业化生 产，提高现场装配化程度，减少手工作业，开发和推广新技术，使之 成为工业化住宅建筑体系的重要组成部分，住宅开发单位必须更新观 念，建造全装修住宅。销售成品房的价格中包含装修费用，并应在商 品房预售合同中单独标明装修标准。 房地产企业批量精装现状分析房地产企业批量精装现状分析 -政策解读与推动政策解读与推动 政策三：政策三：2008年关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知年关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知 完善扶持政策，推广全装修房 各地要继续贯彻落实关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干 意见（国办发199972号）和商品住宅装修一次到位实施导 则（建住房2
6、002190号），制定出台相关扶持政策，引导和鼓 励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。要根据本地实际， 科学规划，分步实施，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装 修成品房的目标。 房地产企业批量精装现状分析房地产企业批量精装现状分析 政策解读与推动政策解读与推动 政策推动、企业尝试及市场刚需求三股力量作用政策推动、企业尝试及市场刚需求三股力量作用 从无到有，从试探到过渡，再到目前的市场发展接 受，精装房走过了市场的空白期，从客户的完全不认可到逐 渐认可，到逐渐成为市场的发展方向，未来无疑将成为市场 的一种重要选择。 房地产企业批量精装现状分析房地产企业批量精装现状分析 发展情况发展
7、情况 精装房市场发展过程 简装（毛坯）房一 统天下 菜单式装修房崭 露头角 买房送装修成为市场热点装修、毛坯住宅平 分市场 装修住宅 成为市场 主流产品 90年代初，住宅在 交付使用之前普遍 经过简单的统一装 修，主要装修对象 包括墙面、卫生间、 厨房等，并配备一 些建议设施，如坐 便器、水槽、水龙 头等，此时的装修 房看似面面俱到， 但其实际装修标准 极低，建材品质较 差，人工水平不高。 1999年以来，建 设部开始引导装 修住宅。伴随房 地产市场的发 展，少量开发企 业尝试提供装修 住宅，由于开发 企业与消费市场 双方皆对全装修 缺乏信心，此阶 段装修住宅以菜 单式选择为主。 1999年
8、关于 推进住宅产业现 代化提高住宅质 量的若干意见 2002年开始，国家与地方 引导、规范装修住宅产业 的政策与事件密集出台， 装修住宅的抗性逐步下 降，装修房比重显著提升。 在开发企业对装修方式的 选择上，从成本角度考虑 ，菜单式装修方式逐步推 出开发企业的视野，开发 企业更趋向提供成本相对 低廉、操作相对简洁的全 装修住宅。同时又从规避 风险的角度，引入“买房送 装修”的概念，并收到众多 企业的模仿。2002年政策 商品住宅装修一次到位 实施细则 经过多年的运作， 开发企业对装修住 宅的操作方法日趋 成熟，装修对住宅 的溢价能力也在逐 步加强。再加以政 策的引导，以全装 修为代表形式的装
9、修住宅数量迅速上 升。按上海市2007 年计划推出10万套 装修住宅的目标， 即意味着每2套住 宅中便有1套式装 修房。 以近年装 修住宅比 重增长幅 度、以及 国外较先 进的房地 产市场状 况，毛坯 房被淘汰 的趋势已 然显见， 装修住宅 将成为主 流产品。 90年代初1997年2000年2005年2007年 经过房地产自身的发展和国家政策性的引导，精装房的发展在全国已经展开， 一线城市已经进入了相对成熟发展的阶段，其他城市也进入了起步阶段。同时，随 着消费者的生活理念和消费理念的发展，对精装房的理解和认识逐步加深，对其接 受速度也快速提高。 2009年2月，中国指数研究院做的关于购房者置业
10、偏好的调查结果显示，北京、 上海、深圳、广州等地购房者都普遍接受精装修房，接受度都超过了50。 房地产企业批量精装现状分析房地产企业批量精装现状分析 购房者对精装房的接受度购房者对精装房的接受度 据数据统计显示，精装房在全国主要城市楼市产品中所占比重正以每年10% 的幅度递增。在节能降耗、低碳经济、减少重复装修和二次装修的背景下，在有关 政府部门的大力倡导和支持下，精装修房已经日渐成为房产开发主流。在短短数年 时间内，精装房已占全国住房比例的20%，北京、上海、广州、成都、深圳5大城 市的精装修房在所有商品房的平均占比为41，而且增长趋势有增无减。调查显 示，目前北京成品住宅占到总量的25%，
11、上海占35%，广州占50%以上。随着市民 对住房质量要求的不断提高，成品住宅在新建住宅总量中的比例也逐渐加大，大有 取代毛坯房交付使用之势。 全国主要城市精装房所占比例分析全国主要城市精装房所占比例分析 房地产企业批量精装现状分析房地产企业批量精装现状分析 全国主要城市精装房近几年发展状况全国主要城市精装房近几年发展状况 全国情况来看，精修比例及数量呈上升趋势，参与的企业越来越多，但大部分 企业停留在毛坯加装修层面，或者停留在简单滥用国际品牌托精装档次及项目名 气，没有真正去研究。 房地产企业批量精装现状分析房地产企业批量精装现状分析 总结总结 二、标准化体系组成二、标准化体系组成 1、批量精
12、装修组织体系、批量精装修组织体系 2、批量精装修设计体系、批量精装修设计体系 3、批量精装修分级标准体系、批量精装修分级标准体系 4、批量精装修成本优化体系、批量精装修成本优化体系 5、批量精装修品质管控体系、批量精装修品质管控体系 6、批量精装修推广执行体系、批量精装修推广执行体系 体体 系系 组组 成成 批量精装修组织体系建立批量精装修组织体系建立 标准化体系标准化体系 -批量精装修组织体系建立批量精装修组织体系建立 个人建议精装修组织体系个人建议精装修组织体系 标准化体系定义及组成标准化体系定义及组成 -批量精装修组织体系批量精装修组织体系 万科集团 成立专门公司万创进行精装修标准研发与
13、推广执行 中海集团 抽调设计精英组成临时项目进行精装修标准研发与推广执行 金地集团 未成立专门部门，各区域公司自行负责 绿城集团 集团成立精装修设计管理部，相关部门以配合方式进行 龙湖地产 集团成立精装修设计管理部，相关部门以配合方式进行 。 标准化体系定义及组成标准化体系定义及组成 -批量精装修组织体系批量精装修组织体系 如何选择设计合作伙伴？如何进行研发管理？如何选择设计合作伙伴？如何进行研发管理？ 经常出现的问题经常出现的问题 1、精装部品无法深化下去（广州某公司案例广州某公司案例） 2、成本分配不合理或超出太多（深圳某公司案例）（深圳某公司案例） 3、设计没考虑批量执行（某冲项目突事件
14、：工艺）（某冲项目突事件：工艺） 4、没考虑采购体系实际情况（万科（万科广州某项目广州某项目&北京星河湾） 。 北京星河湾） 。 批量精装修设计体系批量精装修设计体系 设计管理工厂化执行设计管理工厂化执行主要特征主要特征 是生产管理的精细化，分工明确，职责到人； 是物料供应的标准化，物料按每件产品每道工序所需进行定时、定 点、定额的供应和控制； 是现场管理的规范化，现场功能区域划分明确，物料置放统一规 范； 是设计工艺节点的规范化制图要求。 精装工程就可以把每户看做一件产品，按工序的先后进行流水线式 的生产，并按工厂化的管理模式进行全方位的管理。 批量精装修设计体系批量精装修设计体系 如何选择
15、设计合作伙伴？如何进行研发管理？如何选择设计合作伙伴？如何进行研发管理？ 讨论！讨论！ 1、我们目前组织构架在批量装修中遇到了什么问题？、我们目前组织构架在批量装修中遇到了什么问题？ 2、结合以上三种方式哪一种形式更合适企业现阶段需求！、结合以上三种方式哪一种形式更合适企业现阶段需求！ 建议建议 为了更好控制成本及效果，前期可找合适的专业精装单位进行战略 合作研发或执行！ 为了更好控制成本及效果，前期可找合适的专业精装单位进行战略 合作研发或执行！ 精装修标准化体系组建步骤与方法精装修标准化体系组建步骤与方法 精精 装装 产产 品品 研研 发发 及及 标标 准准 化化 流流 程程 方案立 项
16、施工图 内部体验 样板房 内部客 户体验 应用于 产品设 计 公开客 户体验 调研 标准产品库 装修标准分 级体系 供方资源库 工程管理标 准库 成本规 划 批量精装修设计体系批量精装修设计体系 阶段阶段主要工作内容主要工作内容注意事项注意事项 研发立项阶 段 研发立项阶 段 根据企业实际情况确定研发计划根据企业实际情况确定研发计划 确定研发方式与成果清单、项目标准与 企业标准确定、相关费用预算 确定研发方式与成果清单、项目标准与 企业标准确定、相关费用预算 格式无关紧要，基本信息不可缺格式无关紧要，基本信息不可缺 研发合作伙伴选择注意点研发合作伙伴选择注意点 设计研发阶 段 设计研发阶 段 出研发设计图、成本优化分析、样板间 施工、软装设计 出研发设计图、成本优化分析、样板间 施工、软装设计 批量精装设计可能出现的问题批量精装设计可能出现的问题 成本核算时合约部的配合成本核算时合约部的配合 内外评估体 验
