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1、2017年西藏房地产估价师理论与方法：房地产投机考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、确定房改“三改四建”基本内容的是。 A：1991年11月，国务院办公厅下发的关于全面进行城镇住房制度改革的意见 B：1994年7月18日国务院下发的关于深化城镇住房制度改革的决定 C：1998年7月3日发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 D：2003年8月12日国务院下发的国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 E：房地产估价机构必须加盖公章 2、城市详细规划
2、分为控制性详细规划和_。 A土地性详细规划 B环境性详细规划 C管理性详细规划 D修建性详细规划3、_是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。 A土地利用总体规划 B城市规划 C土地开发 D城市建设 4、人防工程的地下室面积_建筑。 A属不应分摊的共有 B属应分摊的共有 C不属共有 D属物业公司所有的5、下列关于保险职能的说法有误的一项是_。 A分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位
3、和个人，使损失分散给众人 B融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸收更多的保险费收入创造条件 C在各种保险中，政策性保险最能体现分配职能 D保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力 6、房地产需求的交叉价格弹性是指_。 A房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比 B房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比 C一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比 D在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度 7、某宗房地产交易总价为50万元
4、，其中在交房一年前支付10%的定金，首付30%，一年后交房时支付20%，交房半年后支付30%，一年后支付剩余的10%，年利率为6%，则房地产一次付清的价格为_万元。 A44.7 B47.63 C47.93 D50 8、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7。则该宗房地产的现时收益价格为万元。(说明：建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分) A：85.45 B：87.16 C：88.50 D：88.90 E：工业用地的监测点评估价
5、格 9、毒品属于。 A：允许流通物 B：禁止流通物 C：限制流通物 D：一般流通物 E：执行层的组织协调 10、债券的偿还性、收益性、流动性和安全性之间具有关系，一般情况下很难同时兼顾。 A：相逆性 B：相关性 C：相联性 D：统一性 E：执行层的组织协调11、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业_的一个百分比。 A有效毛租金收入 B净经营收入 C潜在毛租金收入 D税后现金流 12、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用_。 A条形基础 B独立基础 C箱形基础 D桩基础 13、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅
6、的价格下降，这是因为_。 A市场不景气 B该别墅区的环境条件变差 C该别墅区的单位开发成本降低 D开发商获得满意的利润即可14、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6，按季计息。则该项目建造成本的利息是万元。 A：755.54 B：772.84 C：1400.88 D：1433.90 E：借款合同 15、甲某将其房屋赠给其子乙某，则双方应持原产权证及相关证明到当地房地产管理部门申请办理房屋产权_登记。 A初始 B变更 C转移 D他项权利 1
7、6、房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/(年末收取)。出租运营费用为每年50元。假设折现率为5，风险补偿为200元，则该房地产的期房价格为元。 A：3300 B：3324 C：3335 D：3573 E：工业用地的监测点评估价格 17、一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是_。 A房地产学会 B房地产行业协会 C房地产管理部门 D政府 18、某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元，现需要将其调整到2008年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为796，747，767，8
8、50，892，92.5，981(以2006年1月1日为100)。该宗房地产2008年10月1日的价格为元。 A：2 40222 B：2 30222 C：2 20222 D：2 10222 E：工业用地的监测点评估价格 19、_是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。 A购买价格 B权益投资比率 C空置率 D运营成本 20、设临街深度价格修正率见下表另设，旁街对街角地的影响深度以45m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40、20和10，则下图的宗地B的单价为【2007年考题】 A：6 400元 B：6 800元 C：6 960元 D：
9、7 600元 E：工业用地的监测点评估价格 21、货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以确定。 A：房地产市场成交价格 B：房地产市场租赁价格 C：房地产市场成本价格 D：房地产市场评估价格 E：房地产估价机构必须加盖公章 22、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元，后街路线价为3800元，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为m。 A：22 B：28 C：38 D：50 E：工业用地的监测点评估价格23、在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是_。 A简单平均法 B移动
10、平均法 C加权移动平均法 D指数平滑法 24、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5，经营费用为潜在毛收入的30，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为万元(2007年试题) A：330 B：450 C：650 D：700 E：借款合同25、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于_。 A试探性调查 B描述性调查 C因果性调查 D假设性调查二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分
11、） 1、根据净收益的求取的不同，收益法可分为。 A：直接资本化法 B：投资法 C：收益乘数法 D：利润法 E：现金流量折现法 2、一般来说，通货膨胀会导致折现率（）。 A小于利率 B大于利率 C降低 D提高3、下列关于一般性货币政策工具，表述不正确的是_。 A一般性货币政策工具是指中央银行借助于对货币供应量和信贷规模实施总量调控，对国民经济施加普遍性影响所采用的工具 B法定存款准备金率指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其贷款总额的比率 C再贴现利率指中央银行对商业银行贴现的合格票据办理再贴现时采用的利率 D公开市场业务指中央银行在公开市场上买卖有价证券来调节货币供应量
12、的货币政策工具。目前，各国中央银行的公开市场业务主要是买卖政府债券 4、股票与股单的相同点是_。 A适用范围相同 B性质相同 C都属于证据证券 D表现形式相同5、在影响供给的其他因素不变的条件下，供给量在同一条供给曲线上随商品本身价格变化而发生同方向变化称为。 A：供给量的变化 B：影响供给量的因素变化 C：供给的变化 D：影响供给的因素变化 E：执行层的组织协调 6、下列划拨建设用地使用权应采取土地出让或出租方式处置的包括。 A：继续作为城市基础设施用地的 B：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的 C：国有企业改组为股份合作制的 D：国有企业租赁经营的 E：非国有企业
13、兼并国有企业的 7、某宗面积为3000m2的仓储用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。则理论上应补地价_万元。 A1270 B1271 C1272 D1273 8、在进行可行性分析的调查研究时，资源调查一般包括。 A：开发项目用地现状 B：市场供给量 C：交通运输条件 D：水文地质 E：气象 9、城市房屋拆迁管理条例规定，拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的等因素，用房地产市场评估的办法确定。 A：实物 B：地点 C：区位 D：用途 E：建筑面积 10、某可比实例的成交价格为2400元/
14、m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。 A2290.91 B2326.41 C2344.16 D2308.6611、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得同意，并依法办理相关手续。 A：原出让方 B：转让人 C：规划行政主管部门 D：原出让方和市、县规划行政主管部门 E：执行层的组织协调 12、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类_。 A主观合理价值和公开市场价值 B主观合理价值和非公开市场价值 C主观合理价值和客观合理价
15、值 D公开市场价值和非公开市场价值 13、细分市场评价主要涉及等三个方面的评价。 A：细分市场的可衡量性 B：细分市场的规模和发展前景 C：细分市场的差异性大小 D：企业的目标和资源 E：细分市场结构的吸引力14、拍品展示的方式主要有。 A：固定展示 B：巡回展示 C：现场展示 D：资料展不 E：定期展示 15、房地产投资的弊端不包括_。 A变现性差 B投资数额巨大 C投资回收期较长 D政府难以支持 16、股票和债券的相同之处表现在_。 A都是融资工具 B都是流通证券 C享有相同权利 D都是长期投资 E都可以为投资者带来收益 17、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于_。 A土地费用 B前期工程费 C房屋开发费 D管理费用 18、从广义上讲，建筑物是指人工建筑而成，由_
