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1、EV是什么？就是英文Enterprise value的简称，即是说企业价值，而且其所指的价值并不是指上市企业的资产价值，而是其业务价值。EV这个估值指标可以用简单的公式表示为：EV=企业市值企业债务净额=市值+负债-现金，为什么可以这样来衡量企业的价 值？市值根本就是一个上蹿下跳的东西嘛！没错，但市值至少是市场公认的价值。用市场公认的企业价值减去其负债后再加上其拥有的现金，就是企业被市场公认的 最纯粹的价值了这样子说，你是不是感觉这个EV是更虚了？先不轻易下结论，让我们再往下分析。假定你手里头拿着大把的现金，你也想做一回巴菲特大师常 做的事收购一家企业。你苦苦寻找，终于在A股里找到了一家小企业
2、，市值仅有10亿元，但是股价是涨了好多的，而且似乎还有往上涨的趋势。你不知道怎么 办？你本来是想着全都把这家企业的股票买下来，可是股价一路上涨，你感觉这样买下去不是个办法。于是，你找到了这家企业的老板，想让他直接出个价格，把控 股权卖给你。可是，你知道结果会怎么样吗？这家企业的老板十有八九会按照他们公司当前股价甚至高于当前股价的价格给你报价，如果你完全不认同其报价，可能 你就无法获得控股权这就是EV，一种市场公认的企业价值标准，虽然有点“虚”的感觉，但是，很多时候，你不得不承认其价值的存在。当然，EV仅仅是市场公认的企业的业务价值，并不是一家企业真实的内在价值。为什么要去分析EV呢？因为我 们
3、可以根据EV对股票进行估值，EV这一估值指标可以派生出两种估值模型，一种是EV/EBIT，另一种是EV/EBITDA。好家伙，有来了这么多个让 人头痛的英文字母，不过，你先别担心，待我们慢慢分解。模型EV/EBIT中的分子是EV，分母是EBIT这是什么意思？EBIT是英文 Earnings Before Interest and Tax的缩写，意思就是息税前利润，也就是企业没有扣除税收、利息前的收益。EBIT有两种计算方法，即可 以是EBIT净利润所得税利息，也可以是EBIT经营利润投资收益营业外收入营业外支出以前年度损益调整。可能你又会问了，为什么不在 EV/EBIT模型中，将EBIT换成企
4、业的净利润呢？那样不是更准确？但是，这恰恰不是这个模型要避免的问题不用净利润做分母是因为净利润其实可以 有很多不同的“水份”，这种“水份”包括税率的不同和变改、利息的差异等。而EBIT就是要强调只是衡量企业的业务本身的价值，而不是最终的收益。 EBIT这个指标排除了税收、利息等政策性、资本结构性的因素影响，对于考量业务盈利能力具有更好的针对性。实际上，我们很容易就可以发 现，EV/EBIT和我们最常见的PE（市盈率）估值有所不同，PE的分子是市值，分母是净利润，分子用的市值，考量的是企业全部的市场价值，分母用的净 利润是企业最终的收益，PE用市值做分子有点“眉毛胡子一把抓”的感觉，用净利润做分
5、母却又有点“小家碧玉”的感觉，两者相除，得出的估值结果往往并不能 真实反映企业的盈利能力也许是分子取得太大了些，分母取得太小了些吧但是，不管怎么说，任何时候都不要忘记PE这个非常传统的估值指标，因为PE 仍旧有很多的合理性。由EV演化而来的 EV/EBIT估值模型理论上比PE更具有通用性，因为EV/EBIT排除了不同行业和不同企业之间的资本结构、税收政策的影响，而专注于其业务盈利能 力。并且，更重要的是，EV/EBIT或者EV/EBITDA可以广泛应用于那些暂时还没有盈利的企业估值，这是PE不能做到的，没有最终净利润的企 业，PE是不存在的。当 我们对EV/EBIT模型的内涵有所了解后，我们将
6、目光专注于地产股上。事实上，房地产股也可以用这个模型进行估值比较，而且我觉得会比用PE好一些 我们知道，房地产企业资本结构是个令人头痛的问题，大部分房地产企业都有大量的负债，但是其来源却有所不同，有的是企业债，有的是可转换债，有的是银行借 款。用EV/EBIT的好处就是我们可以不用去考虑地产股之间的这 些差异了，直接将目光投注到其房地产业务的盈利能力层面。既然如此，那我们就尝试一下， 用EV/EBIT给地产股估值吧。假设的案例：我们以万科为例。 假如万科2008年的净利润是100亿，所得税费是10亿，利息是5亿，市值为1000亿，负债400亿，账面现金有120亿，那么，其 EV=1000+40
7、0-120=1280，EBIT=100+10+5=115，EV/EBIT=1280/115=11.13。怎么看待这个估值结 果？那就要再按同样的办法对保利、招商和金地等多家企业进行计算，然后对计算结果进行比较，理论上是EV/EBIT计算值越小越好。一般来说，如果计算出 来的EV/EBIT数值小于10，那么可以说是价值有所低估的。但是，不能仅仅依据EV/EBIT估值来判断企业价值是否低估。说完EV/EBIT后，我们再 来说说另一种由EV演化而来的估值模型，也就是EV/EBITDA，这是一个运用得比EV/EBIT更为普遍的估值模型。EBITDA即是英文 Earnings Before Intere
8、st, Taxes, Depreciation and Amortization的缩写。意思就是税息摊销折旧前利润，EBITDA与EBIT的区别在是否剔除摊销和折旧。EBITDA是剔除摊销和折旧费用 的，为什么呢？因为EV/EBITDA模型的用意就在于对企业的经营业绩进行评估，既不考虑税收、利息，也不考虑摊销和折旧。EBITDA剔除摊销和折 旧，是因为摊销中包含的是以前会计期间取得无形资产时支付的成本，而并非投资者更关注的当期的现金支出。而折旧本身是对过去资本支出的间接度量，将折旧从 利润计算中剔除后，投资者能更方便地关注对于未来资本支出的估计，而非过去的沉没成本。EBITDA也有两种计算方法，一种是用净销售量减去营业费用，另 一种是用营业利润加上折旧费用和摊销费用。如何运用 EV/EBITDA进行估值，就不多说了，基本上和运用EV/EBIT是一样的，很简单，重要的不是如何计算，而是要真正理解EV/EBITDA的估值内 涵及用意。事实上，EV/EBITDA是兴起于20世纪80年代的华尔街这是一个疯狂的并购时代，那时候很多的并购资本主要是用EV/EBITDA来 评估一家企业的偿债能力。
