国土资源部咨询答复(2011年)

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1、国土资源咨询答复国土资源部咨询答复汇总(2011年)关于补办协议出让的问题 2011.12.28网名: 刘 先生/女士通讯地址: 蚌埠市 *邮箱: bbsg* *咨询：您好！我市在办理宗地协议出让的过程中遇到以下两个问题，现咨询如下： 一、我市一银行用地因历史原因使用至今，但未办理任何土地使用手续，目前，该银行因企业改制上市需确认土地资产，申请办理协议出让，能否按照先确定土地使用权属然后以协议方式办理出让手续？ 二、我市居民或单位的共用宗的划拨土地使用权，房产已转让，办理过户手续后，我们能否为其办理划拨土地补办协议出让手续？如果可以，程序怎么办？是否需要严格按照原划拨土地使用权转让，申请办理协

2、议出让的一系列程序（包括公开交易等步骤）进行补办？ 回复：一、对于历史遗留的用地问题，应依法依规进行处理，依据处理意见要求补办相关用地手续，再行确权和登记。 二、根据城市房地产管理法第40条规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”根据上述法律规定，协议出让国有土地使用权规范（国土资发2006114号）明确规定了“划拨土地使用权转让中的协议出让”办理要求和程序。因此，就邮件所提供信息看，该共用房地产转让不符合上述法律政策规定，应当依法

3、处理后，再按照城市房地产管理法、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范（国土资发2006114号）要求和程序依法办理出让手续。 如何将农村旧宅基地转变为第三产业用地 2011.12.26网名: 聂 先生/女士通讯地址: 广西南 *邮箱: SDZK* *咨询：我村现有旧宅基地12亩，依据国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知的相关条款， 经全体村民开会讨论决定用来发展第三产业，请问如何具体办理相关手续？相关程序如何？我们村不是城区内的村，是山区的乡村，村民想用于开发旅游和建设农家宾馆。真诚急切企盼您的回复。谢谢。 回复：你好！根据中共中央关于推进

4、农村改革发展若干重大问题的决定，农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划，并优先满足集体建设用地。 根据国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知（国土资发201028号），在留足村民必需的居住用地（宅基地）前提下，其他土地可依法用于发展二、三产业，但不得用于商品住宅开发。 个人住宅用地原属划拨用地现办理转让手续如何办理 2011.12.23网名: 刘 先生/女士通讯地址: 内蒙古 *邮箱: *咨询：你好! 个人住宅用地，1995年以划拨方式取得国有土地使用证，现申请办理转让，如何办理？是否经政府批准后

5、以协议方式出让。 回复：你好！ 一、根据城市房地产管理法第三十九条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 二、按照协议出让国有土地使用权规范(国土资发2006114号)规定，原划拨土地使用权人申请办理出让的，不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让手续。 （土地利用管理司） 认定闲置土地的疑问 2011.12.21网名: 潘 先生/女士通讯地址: *邮箱: 4762* *咨询：请问对

6、于闲置土地的认定是以宗地为单位还是以项目为单位？ 回复：你好！国有土地有偿使用合同和建设用地批准书均以宗地为单位签定和批准，按照闲置土地处置办法第二条的规定，闲置土地的认定是以宗地为单位。（土地利用管理司） 工业用闲置土地如何收回？ 2011.12.14网名: 郑 先生/女士通讯地址: 江苏省 *邮箱: dtzw* *咨询：你好!我市2000年供出一宗工业用地给外资企业，面积300亩，没有约定投资强度，该企业于2003年建成，其建筑投资规模为建设规划约定的三分之一，厂区内有近100亩土地闲置，2007年，该企业停产至今，2009年，该宗地设定土地抵押权，现仍在抵押权存续期内，为高效利用土地资源

7、，我市拟收回该宗地土地使用权，请问如何收回？祈请答复。谢谢！ 回复：根据发件人提供的信息，建议当地政府与土地使用权人和抵押权人共同协商,按物权法第一百四十八条、土地管理法第五十八条、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第六章等相关规定处理。 国有农场、垦区用地供地问题 2011.12.09网名: 焦 先生/女士通讯地址: 黄河路 *邮箱: 123* *咨询：原县农场办公场区、职工家属院拆迁，需在本单位占用土地建设。农场国有垦区危房改造需在该宗地一并安排。咨询：该单位国有耕地已经增减挂钩方式批准为建设用地，能否以划拨方式供地？ 回复：2009年5月13日，我部下发了关于切实落实保障性安居工程用地

8、的通知（国土资发200958号），其中规定，保障性住房中的廉租房和经济适用房用地实行划拨供应，并按规定减免相关费用，但对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须实行有偿使用，严格坚持以招标拍卖挂牌出让方式供地。农场国有垦区危房改造适用此规定。 调整容积率补缴地价相关问题咨询 2011.12.08网名: 谷 先生/女士通讯地址: 四川省 *邮箱: 04xi* *咨询：调整容积率补缴地价，“调整时的市场楼面地价”具体是指的什么容积率情况下的价格？ 回复：你好！此问题请参照部长信箱对经依法批准改变容积率如何补交土地出让金的答复。 违法用地如何办理用地手续？ 2011.12.02网名: 王 先生

9、/女士通讯地址: 济源市 *邮箱: jyst* *咨询：违法用地经依法处罚后，若属经营性用地，是否可以以协议方式办理供地手续？ 如不能，地上建筑物部分在招拍挂时应如何处置？ 回复：你好！一、关于违法用地依法处罚后经营性用地是否可以协议出让问题 按照国土资源部令第39号招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定第四条规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。违法用地依法处罚后，属经营性用地的也必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 二、关于违法用地上的地上建筑物在招拍挂时的处置问题 依照有关法律没收地上建筑物后，委托有资质的评估

10、机构对地上建筑物进行评估作价，以地价与地上建筑物价格确定出让底价，实行招拍挂出让。 （执法监察局） 农村村民占地搞养殖如何处理 2011.12.02网名: 陈 先生/女士通讯地址: *邮箱: lfch* *咨询：你好！ 在日常工作中遇到农村村民占地搞养殖，但规模较小，占地面积大部分为半亩左右，有的占用耕地，有的甚至是占用基本农田，像这种情况该如何完善手续，如何处理。 回复：你好！我部与农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知（国土资发【2010】155号）有具体的规定，请向县级国土资源部门、农业部门咨询政策。总的原则是：养殖用地尽量利用荒山荒坡等，不占或少占耕地，禁止占用基本农田，也可利用自

11、家宅基地。（耕地保护司） 因历史原因已经出让的综合用地相关咨询 2011.12.01网名: 陈 先生/女士通讯地址: 湖南省 *邮箱: 2827* *咨询：我县在历年企业改制过程中处置的土地，没有明确土地的用途，在土地证上均为综合用地，土地出让合同中也未明确容积率等指标，处置时规划部门也没有规划条件。现土地权利人申请重新建设，拟建商品房出售，并提高了容积率，是否可以认定其改变土地用途并提高容积率？请回复。 回复：你好！企业改制时,土地处置没有明确的,都是按现状条件进行处置的.根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：综合用地最高年限为50年，而商品住宅用地最高年限为70年，土地证上明确为综

12、合用地，若建商品房并提高了容积率就改变了出让合同约定的土地用途和有关规划条件。（土地利用管理司） 在集体土地征收过程中集体土地上的养殖企业如何补偿？特别是经营损失如何补偿？ 2011.12.01网名: 王 先生/女士通讯地址: *邮箱: 1538* *咨询：国家建设征用土地地上附着物补偿标准的通知上只有地面附着物的补偿标准，但对于企业经营损失这一块没有明确的规定，导致在征地补偿的实施过程中与养殖户达不成补偿协议，严重影响征地拆迁的进行。想请示一下对于类似的养殖企业的经营损失如何介定和补偿？可以采取中介机构如会计师事务所或资产评估所进行评估的办法吗？如果可以采取，依据是什么？ 回复：你好！征收农

13、村集体土地涉及房屋拆迁的，主要是对房屋进行补偿，对被拆迁人进行安置。确实因搬迁给被拆迁人生产生活带来不便或损失的，还是以协商解决为主。目前，国家在这个方面尚没有统一的标准及规定。（耕地保护司） 高压电线塔用地是否需要办理农转用和征收审批手续 2011.12.01网名: 施 先生/女士通讯地址: *邮箱: nngt* *咨询：你好，我是南宁市国土资源局一名工作人员，工作中遇到一个疑问，向您咨询一下：一直以来，很多地方的高压电线塔都没有办理用地相关手续，请问，高压电线塔用地的土地用途应定哪种用途，其使用农民集体土地是否需要办理农转用和征收审批手续，请速给予解答。谢谢。 回复：你好！按现行有关法规高

14、压电线塔用地涉及占用农村集体农用地的应需办理农转用和征收审批手续，但考虑到高压电线塔用地占地面积小且用地零星分散等特殊因素，各地可结合实际情况制定有关办法报经有关部门批准后执行。（耕地保护司） 耕地占用补偿相关问题咨询 2011.11.30网名: 王 先生/女士通讯地址: *邮箱: 1072* *咨询：请问农村的耕地被占用补偿款是按照省级文件执行还是按照与当地国营农场价格执行，当地政府占用耕地补偿与国营农场有没有关联。补偿款应该怎么分配？ 回复：你好！原则上征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。耕地按照被征收前三年平均年产值倍数进行计算，补偿倍数最高不得超过30倍。2010年起各地开始执行新的征地补偿标准，征地补偿应按公布的征地统一年产值标准和区片综合地价执行。但在处理一些比如历史遗留问题较多，遗留的问题又较难以解决的土地征收时，会参照当地类似且比较成熟的案例。 土地补