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1、海丰县联河花园小区住宅项目沙盘推演综合报告物业管理项目经理执业技能培训班汕尾市第一期第一组“前哨”小组2011年11月26日目录第一章 “前哨”小组简介及活动记录第一节 “前哨”小组简介第二节 “前哨”小组活动记录第二章 沙盘推演项目概述第三章 管理技术方案第四章 项目商务方案第一章 前哨小组简介及活动记录第一节 “前哨”小组简介一、团队组成背景汕尾市物业管理项目经理执业技能培训班第一期于2011年11月24日正式开班，海丰县七家物业服务企业共18人参加培训学习，按照指导老师安排和要求，海丰学员被分为培训班的第一组，命名“前哨”小组。二、团队命名由来“前哨”，犹言第一线。海丰是中国第一个苏维埃
2、政权诞生地，全国十三块革命根据地之一。汕尾市委、市政府提出“远学中山，近学海丰”的口号，海丰作为汕尾的排头兵，把“敢为天下先”、艰苦奋斗、团结拼搏”等光荣革命传统发扬光大。通过这次培训学习，海丰学员将把所学的理论科学指导具体物管工作实际，力争将海丰的物业管理事业建设成为汕尾地区物业管理的“前哨”站，因此命名“前哨”小组。三、团队口号前哨！前哨！向前！向前！四、团队队歌“向前向前向前！我们的队伍像太阳！”五、团队队形“前哨”小组队形为“”型，寓意勇往向前！永无止境！六、团队成员： 组 长：李文涛（海丰县住房和城乡规划建设局房管股副股）副组长：杨英杰（海丰县中顺物业管理有限公司经理）组 员：陈道冰
3、（海丰县中顺物业管理有限公司总经理）； 蔡信海（海丰县中顺物业管理有限公司会计）； 曾美财（海丰县中顺物业管理有限公司经理）； 梁辉全（海丰县平安物业管理有限公司经理）； 李成坤（海丰县平安物业管理有限公司经理）； 张妮妮（海丰县平安物业管理有限公司经理）； 李玉龙（海丰县永固物业管理有限公司经理）； 林汉忠（海丰县信州物业管理有限公司经理）； 黄 海（海丰县华富物业管理有限公司总经理）； 黄小蓝（海丰县华富物业管理有限公司财务）； 张丹丹（海丰县华富物业管理有限公司会计）； 曾淑柔（海丰县凯旋实业有限公司经理）； 刘小鹏（海丰县凯旋实业有限公司副经理）；李 锋（海丰县凯旋实业有限公司副经理）
4、； 钟 蓉（海丰县凯旋实业有限公司副经理）； 彭晓聪（海丰县金晖物业管理有限公司经理）。第二节 “前哨”小组活动记录一、2011年11月24日，参加汕尾市物业管理项目经理执业技能培训班第一期培训学习。（配图，下同）。二、2011年11月25日，前哨小组课后讨论。三、赵向标老师授课四、程建民老师授课五、2011年11月26日，团队正式成立，确定了队名、队歌、队呼、队形，选出了组长、副组长。六、“前哨”小组展示团队风采激情节拍。七、“前哨”小组在沙盘推演项目进行研讨。八、“前哨”小组学习参观汕尾碧桂园项目。第二章 沙盘推演项目概述“前哨”小组经集体讨论决定将“海丰县联河花园小区”住宅项目作为本次学
5、习培训的沙盘推演项目。海丰县联河花园小区位于海城镇广富路中段，是县政府为解决政府公务人员住房而建设的标准化示范性小区，小区的居住群体主要是政府机关工作人员。一、规模：小区总占地面积10万，建筑占地面积为总面积的28%，路道面积占总面积的17%，绿化面积占总面积的55%。小区楼房共50幢1060套，建筑层数均为6层，总建筑面积约11万。二、交通：小区分东门、西门和北门。北门是小区的正门和主要的主出入口，面临广富路，东门为侧门，只供特殊情况之用；西门与富城花园相连，只供学生上、放学之用，北门和东门各设岗亭1个。三、配套：管理处办公室2套，保安部办公室1套，综服部办公室1套，员工宿舍5套，保管室1间
6、，车库4间；小超市1个，平价门市1个，美发店1个，娱乐室1间；幼儿园、小学1所，可供600个学生的学习之用；为给业主提供优雅的悠闲环境，小区在东、西、南、中侧各设小公园1个，东、西侧凉亭2个，假山1座，石靠背椅30张，单杠、双杠、秋千各1套，羽毛球场2处；宣传广告栏4处8个，社区医疗站一个。第三章 项目管理技术方案第一节 项目分析与定位海丰县联河花园小区住宅项目是海丰县大型的市政建设项目之一，按照“以人为本”的现代花园式建设，每一个细节都充分体现出建筑对人的关心，其色彩、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主生活在舒适、便捷中
7、体现出物业的价值，是目前海丰县城最漂亮、档次最高、配套最完善、环境最优美的住宅小区。第二节 服务整体思路及设想建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，充分发挥人才优势、技术优势、文化优势、管理优势对联河花园小区实施专业化的物业服务，把联河花园小区创建成为一个温馨家园。第三节 组织架构与人员配备一、组织管理架构联河花园小区的物业综合管理工作，由海丰县中顺物业管理有限公司下属的联合花园小区物业管理处负责，管理处下设综服部、安保部、环境部、维修部。管理处综服部安保部环境部维修部二、管理人员配备（一）管理处：主任1名，副主任1名。（二）综服部：部长1名，财务1名，档案员兼电脑员1名。（会计项
8、目由总公司会计统一管理）（三）安保部：部长1名，安保员26名、车管员12名。（四）环境部：部长1名，卫生清洁工5名，绿化养护工4名。（五）维修部：部长1名，维修工2名。第四节 小区管理规章制度合理制定、不断健全和完善各项管理规章制度，将管理纳入正规化、制度化是我司在小区物业管理中一贯采取的有效措施，也是我们不断完善服务质量的重要法宝。为此，联河花园小区管理处主要建立如下规章制度： 一、服务“十条标准” （一）文明服务：遵守社会公德，讲究职业道德，执行各项规章制度。管理处各类员工守时守纪，着装整洁，礼貌待人，严格按管理服务准则，做好各项服务。 （二）整体环境：社区房屋及公共场所没有堆积物，地面平
9、整，无建筑垃圾。社区整体外貌无损坏，房屋达到完好或基本完好的标准，保证居住安全和正常使用。车辆停放整齐有序，楼房外观没有违章建筑物。 （三）清洁卫生：社区内室外清扫保洁，卫生无死角。做到：垃圾日产日清，管道、沟渠畅通，无积污堵塞，社区内无人饲养家禽；楼房公共走廊洁净，不堆放杂物；社区内排污达到国家规定排放标准。 （四）庭院绿化：社区内公共绿地、庭院绿地和街道绿化分布合理，花、草、树木、建筑小品培植得当，环境优雅宜人。（五）治安管理：社区内治安保卫制度化、防偷盗、防自然灾害，有制度、有设施、有公约、有专人负责。社区内治安人员尽职尽责，保证社区居民人身财产安全。 （六）经费管理：严格按照国家和市有
10、关部门制定的收费标准，无乱收费、乱摊派行为。收费统一，手续简便，方便业主，各种费用收缴及时，为业主服务的管理费收之于民、用之于民。管理处严格执行财经纪律，财会人员无贪污、挪用行为，并厉行节约，积极开展多种经营。 （七）设施齐备：社区内给排水、供电、通讯、照明、消防、文体等设施齐全完备，运作正常，不改变原设计用途，且发现破损及时修理。（八）社区文化：社区内积极开展社区文化活动，有专供老人、儿童活动的设施。宣传教育活动内容丰富，文体活动开展有计划、有制度，培养居民爱护公物，遵守法纪，团结互助，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，共同创建文明住宅社区。 （九）机构职能：管理处管理人员职责明确，分工合作，
11、协调管理。行政管理尽职尽责，监督机制完善。召开各种会议有记录（纪要），开展各项活动有效益。资料、档案齐全，保存完好。 （十）管住关系：以“业主至上、服务第一”为宗旨，寓管理于服务之中，切实体现“为业主排忧解难”，使业主满意。 二、内部岗位职责（一）管理处经理岗位职责1、负责制定管理处的各项规章制度，建立结构各项运作体系。2、负责制定年、月、周工作计划，并监督实施。3、合理运用管理处资金，有效控制各项费用开支，负责各项用品和服务采购的审批。4、负责员工的培训和考核工作，认真采纳员工合理化建议。5、负责管理处的工作巡检及纠正巡检中发现的问题。6、协助组建业主委员会，协调与业主委员会的关系，配合业主
12、委员会的各项工作。7、根据公司和业主委员会的授权，主持、审查、签订对外各项经济合同。8、负责处理重大投诉。9、执行公司决议，配合公司发展规划。10、完成上级交办的其他任务。（二）综服部岗位职责1、在管理处的领导下，负责财务、人事、行政管理，协助管理处制定物业管理工作目标和管理制度规定和有关政策。2、负责物业管理各项工作开展准备工作和其他事务。3、签订物业管理部门与业主的有关物业管理协议。4、负责小区物业管理文档资料的整理和保管。5、办理业主申报装、维修及入住的有关手续，发放相关资料并做好归档。6、严格执行保密制度，不泄露业主资料。7、完成上级交办的其他任务。（三）安保部岗位职责1、在管理处的领
13、导下，全面负责社区的治安、消防、车辆管理。2、做好部门年度培训计划，定期组织治安队员进行军训、业务技能、突发事件、应急消防培训、消防演练等，提高队员的业务水平。 3、负责本部门的日常工作安排，合理调配人员。 4、做好本部门的日常工作，主持领班会议和全体治安人员会议，定期进行工作讲评。 5、负责与派出所的工作联系，共同做好安全防范工作。 6、协助抓好楼房装修管理，按联河花园小区装修、维修管理规定执行。（付页） 7、完成上级交办的其他任务。（四）环境部岗位职责 1、在管理处的领导下，负责社区的环卫、绿化管理； 2、负责本部门的日常各种安排，合理调配人员； 3、制定本部门的管理制度，明确清卫、绿化的
14、岗位操作及规范，并定期进行检查； 4、搞好环境卫生、绿化的设施建设； 5、做好清卫、绿化宣传工作； 6、完成上级交办的其他任务。（五）维修部岗位职责 1、在管理处的领导下，熟悉楼房内公用配套设施、设备的种类分布，掌握各类管线的分布走向、位置，以及维修养护的办法。2、掌握楼房内各类电子报警系统的安装、性能，房屋的结构特点、使用要求以及维修养护办法。3、为业主提供房屋装修房屋，设施的维修及养护。 4、对楼房、设施设备要经常巡视，做好巡检记录，如入发现损坏，应及时进行维修。5、确保社区地上、地下排污，雨水管道的畅通。 6、及时满足业主维修要求，原则上急修不过夜，小修小补及时完成。 7、完成上级交办的其他任务。三、管理服务准则1、热爱本职工作，努力学习管理技能，不断提高管理水平，树立“业主至上，服务第一”的宗旨，做好本职工作。2、上班时间穿戴整齐，按规定着装，佩带工作牌，保持精力充沛，不做与工作无关的事情，不做不雅观的举动。3、主动向来访业主问好，待人彬彬有礼，举止文雅，接待态度认真、恳切、答复问题明确，不含糊其词，并做好记录。一般问题当天解决，来信一周内答复，涉及疑难问题定期答复。4、对业主的无礼行为，应尽量容忍，耐心说服，不以
