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1、郑州成功财经学院调研报告课程名称： 房地产可行性研究调查报告 调研时间：2015年 11 月10 日至2015年 12月25 日 班 级： 14房产1班 制作人： 郭政 成绩评定： 指导教师签字： 2015 年 12 月 23 日 前言2013年3月5日召开的十二届全国人大一次会议上，温家宝总理在政府工作报告中提出要“抓紧完善稳定房价工作责任制”，第一次明确将稳定房价作为对地方政府的考核问责制度，以及前不久出台的新“国五条”。房地产调控政策的密集出台，必定对我国房地产市场形成打压，旅游地产也不能幸免于难。2015-2020年中国旅游地产行业发展前景与投资战略规划分析报告前瞻数据显示，旅游地产市
2、场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发;而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。旅游地产是目前较热的话题，一方面作为国民经济战略性支柱产业的旅游业在我国已遍地开花，受到各界各行的关注，另一方面，房地产业更是我国经济发展的主要支柱之一，两者的结合形成新的业态旅游房地产业虽然发展迅速。所有这些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅
3、，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。在这样一个契机下，我们今天来一起进入新探索柳州-龙辰古镇古镇的可行性研究报告。目录一、项目总概况4二、房地产广西区域内旅游类型房地产市场现状调查51.广西区内旅游类型房地产开发现状52.现状堪忧53.问题突出64.龙辰古镇TOWN供需预测6三、房地产投资环境分析预评价7（一）柳州经济综合发展购买力的评价：7（二）柳州政策对龙辰的扶持：8（三）龙辰附近的区域环境对其影响的评价8（四）对环境的影响9（五）预防或者减轻不良环境影响的对策和措施的要点10（六）环境影响评价结
4、论要点11四、房地产开发分析11（一）房地产开发公司的准备工作：11（二）行政审批部分11（三）建设工程竣工综合验收备案阶段12（四）房地产项目权属初始登记阶段12五、投资估算12六、财务分析和评价13七、风险分析与评价13（一）特点13（二）风险与房地产开发风险14（三）房地产开发风险识别14八、研究结论与建议15（一）结论15（二）建议15一、项目总概况项目位于东堤南路，连接文昌桥（路）、桂中大道、柳东路，毗邻市政府、阳光100城市广场，总建筑面积超21万，2011年正式开工，共分三期开发。业态规划包括休闲商业、特色酒店、国风大宅、企业会馆、风情广场等，是柳州唯一一个集娱乐休闲、餐饮购物、
5、旅游观光、商务交流、民俗风情等于一体综合型物业。2016年全部竣工之后，将成为柳州的城市会客厅，柳州的城市新名片。龙辰古镇TOWN，阳光100在柳州的又一倾心力作。项目以“再现龙辰古镇TOWN古朴风貌，复兴古埠码头昔日繁荣”为基本指导思想，展现多民族文化共荣共存的地方特色，体现自然、历史、社会、民族、文化以及人居风貌的多元性与和谐性。同时，龙辰古镇TOWN也是政府大力支持的重点工程，项目与城市快速环道、风情港项目、三座跨江大桥、金沙角项目、李宁体育馆、柳州市游泳馆、滨江景观大道、柳东职教园、地王国际财富中心等共同组成柳州十大重点工程，共同创建柳州“休闲宜居时尚都市，民族风情文化之都”的梦想。项
6、目详情参考均价：8090广场小铺2-5万/，合院1.4-2万元/主力户型单套20-80，整层300-1400，单栋230-4000物业类别商业|酒店|住宅最新开盘8090生活广场3月28日开盘交房时间：A地块已全部交房项目地址柳州文昌桥东，阳光100城市广场营销中心装修状况毛胚公 摊 率一楼20%、住宅40%容 积 率1.35绿 化 率：20占地面积86406.55学 区12中、工学院、潭中小学售楼部地址柳州文昌桥东，阳光100城市广场营销中心预售许可5-10#楼售房柳字第（2013）024-029号,2#楼地下室售房柳字第（2013）030号；2-4#楼及1-4#楼地下室2013-10110
7、4交通状况：交通便利，道路宽敞开 发 商柳州阳光新千年房地产开发有限公司建建筑单位广西建工五建二、房地产广西区域内旅游类型房地产市场现状调查1.广西区内旅游类型房地产开发现状城市北海柳州桂林旅游房地产开发现状北海的旅游房地产主要是旅游度假地产，即为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的房地产。此外，2005年冬季，北海靠海的酒店，酒店，针对冬天淡季推出了候鸟计划，暖冬计划等业务，通过极地价格吸引北方老人前来度假，游客用低消费换来搞服务，加速了房屋托管以及产权式酒店的发展。高平直旅游度假房地产项目陆续进驻北海。锁喉万泉城，同和水岸香堤，森海豪庭，北部湾1号等大型休闲房地产项目的
8、进驻，组进来北海房地产的突飞猛进。北海冠岭项目，银滩一号和阳光金海岸的酒店式公寓理念，标志着北海旅游房地产新时代的到来。 柳州的旅游地产一直处于空白状态。柳州市柳江县一个名为“凤凰河”的旅游地产项目引起各界的关注。在此之前，依傍百里柳江的龙辰古镇TOWN，已注入了旅游文化的元素，借此吸引了各界的眼球。当下，旅游地产项目凤凰河出现，成为柳州旅游地产发展的标志性事件，让旅游地产真正走入大众心里。展望未来，由华侨城投资建设的文化旅游科技体验园，更让人期待，将为柳州的旅游地产打了一针“强心剂”。桂林的旅游地产项目功能性价值更加明确。调查显示，置业者在选购旅游地产产品时，主要会考虑其投资、休闲度假、养老
9、等功能，也有购房者是出于自住目的购买这类物业。目前，桂林对度假型旅游地产有较大需求。以阳朔县为例，高峰期该地区对客房的需求量约15万个标准间，但是当地的标准客房数量只不到8万间，且90%来自于本地居民经营的民宿型酒店。国际旅游胜地建设为契机，桂林引进了多个综合型旅游地产项目。单今年上半年，预计总投资320亿元的万达文化旅游综合休闲建设项目、总投资300亿元的宝能凤凰旅游小镇及宝能欢庆城项目都已相继启动。2.现状堪忧旅游地产多在旅游风景区或休闲运动、度假的胜地，基地附近有青山绿水等优良的自然环境，能够吸引人们到此旅游度假，广西山奇秀多姿，树四季常青，气候宜人，民族风情独特。据统计，广西有可开发的
10、旅游景色400多个。广西有特色的自然环境决定了旅游地产项目天生有优势。旅游地产项目发展极其不平衡。目前，广西的旅游地产项目主要集中在游客较多的桂林、阳朔、北海、巴马、南宁等地。其中，桂林、南宁、北海以旅游地全产权房地产项目居多；阳朔以旅游商务地产、产权度假型酒店为主；而巴马以养老型产权酒为主。旅游地产的发展除了有良好的外，还需要与旅游地产发展息息相关的商业、医疗、公共交通等各方面的配套服务，同时，要有人替业主去管理，实行租务，要将旅游地产经营好，需有优秀的酒店管理公司或成熟的物业管理条件。如果没有多种消费方式，旅游的消费上不来，旅游地产很难发展起来。图1是阳朔、丽江、三亚2009年游客比较图，
11、从图1可以看出，阳朔的游客量是三亚的107.61%，但从图2可以看到，阳朔的旅游收入仅为三亚的24.09 %，造成阳朔旅游收入低的原因，在图3可以得到，因为游客到阳朔的人均消费仅为到三亚的22.74%。从这些数据可以得出，如果提升广西的旅游地产配套服务，广西的旅游收入将有大幅增长的空间。“限购令”的出台，使部分商品房开发企业转投旅游地产。2010年以来，国家出台了一系列宏观政策，调控房地产业，受政策调控影响，部分商品房开发企业转投政策相对宽松的旅游地产。近年来，南宁、东兴、巴马等地旅游地产发展迅速，巴马出现了数量庞大的“候鸟”人群。从上述分析可以看出广西旅游地产资质较好，发展潜力大，前景宽广，
12、但仍存在一些问题。3.问题突出虽然各地都有城市发展规划，但除南宁、桂林、北海等较大城市外，其它县、市旅游地产开发现在仍处于粗放型旅游地产开发模式。以巴马县为例，2008年开始，出现了一些非法小产权养老酒店，有些不法企业还以传销的形式经营所谓的“旅游地产”。同时，这种小产权养老酒店由于周边饮食、就医、娱乐等都配套跟不上，老人们的生活单调。目前，广西旅游地产多采用传统的经营开发方式，除了项目单纯照搬外，没有太多的创新，在经营操作方面，也普遍采用单一的旅游风景式，尚未形成自有稳定的人群。广西的旅游地产除少数地区外，旅游地产本身对游客的吸引力不大。主要是物业产权分散阻碍了地产项目实现旅游化的发展。许多
13、已经出售的商业物业产权分散在大大小小的业主手中，业主为追求利益的最大化，根据自身的意愿进行经营，导致经营项目和装修风格无法统一协调。旅游商品同质化严重是在我国各旅游景点均存在，不论在哈尔滨、三亚，或是丽江、成都，还是在北海、桂林都可以买到一样的旅游纪念品。广西有些旅游景点有自己特色的旅游商品。4.龙辰古镇TOWN供需预测龙辰古镇TOWN特色:柳州老城区的交通拥堵问题日益严重，商界大佬们也倍感苦不堪言，他们纷纷看好龙辰古镇TOWN集合餐饮、酒吧、娱乐、旅馆、会所等各种功能于一体的“会客厅”前景，龙辰古镇TOWN首先解决了一站式消费的难题。龙辰古镇TOWN定位城市会客厅，首创了休闲的街区商业模式，
14、改变了城市建筑原本单一的商业模式，带来了市民公共休闲消费的第三空间。项目总体41万平米的商业街区体量，也必将改变柳州的商业格局。 旅游与商业地产相捆绑的新模式已成大势所趋，以城市文化底蕴的商业地产，因其与一般商业地产的差异性，将赢得未来投资市场的追捧。所谓“好地方，不远游”，龙辰古镇TOWN宛若镶嵌在柳江河畔的一颗明珠，与文庙、人工瀑布等联动一体，环境和地段优势不必言说。以还原龙辰古镇码头的设计灵感搭建起的青砖黛瓦、飞檐翘角，古风浓郁。古渡码头、老招牌、老作坊随着龙辰古镇TOWN的诞生，那些已然褪色的城市记忆成为了龙辰古镇最特色的文化魅力。这里不单单是一处建筑，更是城市精神的展示，能勾起柳州人
15、引以为豪的城市自豪感，成为柳州对外展示的特色窗口。走进龙辰古镇TOWN，像徜徉在时间长廊，沿着柳江画廊，建筑本身也成为城市最美的风景。1. 消费性需求分析从消费者调查来看，有52%的居民是为了改善居住环境而且进行购房。而龙辰古镇TOWN环境优美，位置在中心，符合消费者消费心理。2价格因素 龙辰古镇TOWN价格相对于柳州市其他房地产项目价格相对较高， 根据调查55.2%居民希望房价在5000-6000元之间，而龙辰古镇TOWN的价格偏高，在均价14000元左右。调查显示消费者理想价格上升10%，心理消费需求下降15%。对于高昂的价格很多市民望而却步，选择其他房地产项目。3.投资性分析 龙辰古镇TOWN作为柳州市第一个旅游房地产项目，得到政府大力扶持，融入众多柳州味道，成为柳州市民一
