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1、房地产业的税收筹划目录前言1第一章 企业税收筹划基础理论1.1税收筹划的内涵1.1.1税收筹划的定义及其特征1.1.2税收筹划和其他减轻税负方法的比较1.2 税收筹划的原则、方法和误区1.2.1税收筹划的原则1.2.2税收筹划的方法1.3 税收筹划的实现条件1.3.1 企业自身的条件1.3.2 纳税人所处的外部环境要求第二章 我国房地产业的发展及其税负状况2.1房地产业的定义基本情况2.1.1我国房地产业的发展状况2.1.2 高速发展的房地产业所存在的问题2.1.3 房地产业的税收政策22房地产企业涉及的主要税种2.1.1 前期准备阶段涉及的税种2.1.2 房地产开发阶段涉及的税种2.1.3
2、房地产销售阶段涉及的税种2.1.4 其他税种第三章 房地产业税收筹划方法3.1 营业税的筹划32 土地增值税筹划3.3企业所得税的筹划第四章 A公司税收筹划分析4.1 A公司基本情况介绍4.2 A公司的税收筹划方案4.2.1 营业税的筹划4.2.2土地增值税的筹划4.3 A公司的税收筹划结论结束语参考文献致谢吉林工程技术师范学院毕业论文 前言前言房地产行业在过去十年间借助市场经济的发展、入世以及政府的鼓励政策蓬勃发展，各类房产在市场上长期处于供不应求的状态，然而，随着房地产的兴旺发展，它的成长也给社会主义市场经济带来一些负面影响。如何使房地产业与社会主义市场经济相适应，将成为政府工作的重点。因
3、此，从2007年起，国家就出台了一系列调整房价的政策，但房价却一直高居不下，为进一步抑制房价，国家在2011年年初又相继出台了“新国八条”以及沪渝房产税开征的政策。国家对于房地产业的重视程度可见一斑。作为不动产开发和经营的企业，房地产业具有投资量大、经营运转周期长、收益集中在中后期、经营流程复杂等特点，这些对于房地产的开发和投资者来说也是比较沉重的负担。而且目前国家不断上调房地产业的各种税收税率。因此，从他们的利益角度考虑，税收筹划也是非常有必要的。房地产业前后涉及十几种税，其中几个较大的税种，如营业税、土地增值税、企业所得税等的筹划方法，我们在本文会对其做比较具体的说明和举例，希望能为房地产
4、业的纳税计算人员提供一点帮助。吉林工程技术师范学院毕业论文 第一章 企业税收筹划基础理论第一章 企业税收筹划基础理论税收筹划是一门涉及税收学、税法学、财务管理学、会计学等多门学科知识的新兴的现代边缘学科。它在西方国家几乎是家喻户晓，而在我国却还是一个新生事物，仍处于摸索学习推行的初始阶段。虽然部分企业已开始进行简单的税收筹划，但税收筹划作为相关机构的较高层次业务还远没有走向市场。1.1税收筹划的内涵1.1.1税收筹划的定义及其特征对于税收筹划的定义，在学术界可谓是众说纷纭，其中，有这样几个定义比较具有代表性。1. 陈云海教授认为：税收筹划（Tax Planning）亦称纳税筹划、税务筹划、税收
5、策划。指的是在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能地获得“节税”（tax saving）的税收利益。2. 江西财经大学的王兆高教授认为：税收筹划是纳税人在不违反现行。税法的前提下，在对税法进行精细比较后，对纳税支出最小化和资本收益最大化综合方案的纳税优化选择，它是涉及法律、财务、经营、组织、交易等方面的综合经济行为。3.中央财经大学计金标教授认为 “税收筹划”的定义是：税收筹划。指的是纳税人为了实现利益最大化，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律、法规）的前提下，对尚未发生的应税行为进行的各种巧妙安排。综合这几种定义，我们不难看出，税收筹划具有如下的特征：
6、合法性。税收筹划必须是在法律许可的范围内，超出法律的界限任意操纵税额必然要受到法律的制裁。因而，合法性也就成为税收筹划有别于偷漏税的最大特征；资本性。税收筹划的内容涉及企业一切理财、经营活动，并且是一种事前筹划的财务活动；目的性。税收筹划的目的十分明确，即，税收成本的最小化和资本收益的最大化；风险性和综合性。任何税收筹划都存在风险，税收筹划的完成并不是单个企业的独立行为，它需要企业各关联方的积极配合，得到供销双方的认可，并且能够达到双赢，否则，这种事前的计划将无法进行。此外，税收筹划必须得到当地的税务部门的认可，评定该项筹划没有任何违法行为，计税依据和方法都合法，方能成功，否则，税收筹划可能带
7、来相反的效应。税收筹划不仅仅只是计税环节的工作，任何一个可能产生税金的环节均应有税收筹划。这样，我们不妨给税收筹划下这样的定义。税收筹划，亦称，税务筹划，纳税策划，是指在法律许可的范围内，对企业的理财、经营活动进行事前筹划，以期实现税收成本最小化和资本收益最大化的具有一定风险的综合的财务活动。 1.1.2税收筹划和其他减轻税负方法的比较我们已经了解到税收筹划是一种合情、合理、合法的巧妙纳税行为。而不是利用税法漏洞和措辞上的缺陷的避税，更不是违法的偷税。为了更加明确税收筹划的涵义，我们将其与合理节税、税收屏蔽、偷逃税收等几种行为进行比较。(1)税收筹划与合理节税节税是指纳税人在不违反税法立法精神
8、的前提下，通过合法手段充分利用税收优惠政策以规避纳税义务的一种行为。不难看出，合理节税是一种税收筹划，但是将会受到法律政策的约束和税收法律法规变化的影响，从而有一定的筹划风险。(2)税收筹划与税收屏蔽税收屏蔽，有时又称为税收庇护，是指纳税人为了降低税负而设计的投资活动。简单说，就是纳税人将自己的钱投资于某一特定资产而暂时免除其纳税义务，虽然最终这部分财产和所得还是会纳税，但考虑到货币的时间价值，纳税人能从中取得节税利益，从而可以达到税收筹划的效果。利用税收屏蔽进行筹划要具备两个条件：一是要能在税法中找到享有税收优惠的投资项目；二是要有为税收屏蔽的投资找到一个合乎商业经营需要的理由。否则会给纳税
9、人的税收筹划带来很大的风险。(3)税收筹划与偷逃税收偷税，又称逃税(tax evasion)，指纳税人通过一定手段，对己经形成的纳税义务采取欺诈等非法手段达到少缴税或免税的目的。税收筹划与偷逃税收主要有三个方面的不同：一是实现手段不同。税收筹划是利用税收制度中的税收优惠条款或不同经济事项的差别税收负担，结合个人或企业的经济目标，进行最优方案的选择。偷税是指无视税收法规的明文规定，对已经形成的企业行为事实采取欺诈、隐瞒或错误呈报等非法手段达到少交税、免税的目的。二是法律性质不同。税收筹划是合法的，受到法律法规的保护和支持；偷税是非法的，要受到法律法规的制裁或调整。三是效果不同。税收筹划可以达到控
10、制税收成本，实现预期利益目标的目的。偷税受到法律惩罚，不但无法实现预期经济目标，反而会加重经济负担，甚至负刑事责任。在我们的现实生活中，有一些企业由于对税法缺乏全面而准确的理解，如当发生资金困难时，擅自少报甚至不申报，自认为可以实现纳税递延，结果还是受到处罚。其实他们完全可以利用征管法的规定，向税务当局报告申请缓征，合法地达到筹划目的。1.2 税收筹划的原则、方法和误区1.2.1税收筹划的原则所谓税收筹划的原则，是指贯穿在税收筹划的过程中的计税人员所必须遵循的基本准则。能够成为税收筹划的原则的必须是具有高度指导性，并且和税收计算的过程和内容息息相关的准则。在国家相关规定未明确或者尚未做规定的时
11、候，如遇到问题，则可以用税收筹划的原则来解决，因此，税收筹划又应该具有高度概括性和综合性。(1)税收筹划的合法性原则。这是税收筹划最首要的原则。纳税人必须遵从税法规定依法纳税，如果违反税法规定应当受到法律制裁。但是依照税法的规定，在多种纳税方案可供选择时，纳税人可以合法地选择缴纳税款最少、税收利益最大的纳税方案。税收筹划具有合法性，它与偷税有着原则性的区别，如果采取非法手段进行“减免税收行为”，那么从本质上看就已不属于税收筹划范围了。因此,纳税人在进行税收筹划时必须遵循合法性的原则,这是由税收筹划的本质特征所决定的。具体表现在：企业的税收筹划只能在税收法律许可的范围内征纳关系是税收的基本关系，
12、税收法律是规范征纳关系的共同准绳，作为纳税义务人的企业必须依法缴税，必须依法对各种纳税方案进行选择。违反税收法律规定，逃避税收负担，属于偷漏税，企业财务管理者应加以反对和制止。企业税收筹划不能违背国家财务会计法规及其他经济法规国家财务会计法规是对企业财务会计行为的规范，国家经济法规是对企业经济行为的约束。作为经济和会计主体的企业，在进行税收筹划时，如果违反国家财务会计法规和其他经济法规，提供虚假的财务会计信息或做出违背国家立法意图的经济行为，都必将受到法律的制裁。企业税收筹划必须密切关注国家法律法规环境的变更企业税收筹划方案是在一定时间、一定法律环境下，以一定的企业经营活动为背景来制定的，随着
13、时间的推移，国家的法律法规可能发生变更，企业财务管理者就必须对税收筹划方案进行相应的修正和完善。财务管理者只有通过不断提高自己的业务水平和熟练程度，时时把握国家税收政策最新动态，才能成功实现税收筹划的预期目标。(2)税收筹划的经济效益原则。税收筹划归根结底是企业的一项理财活动。税收是企业经营必要的成本支出，它同利润存在着此消彼长的关系。为了获得节税利益，纳税人主动积极开展策划活动，持续地追求利益，以达到节约税收成本最大化。为了达到预期的筹划效果,常需要有其他措施的配合，为了实施这些措施所增加的各项支出，就是税收筹划的成本。如何使税收筹划成本最小，节税净收益(税收筹划的税收利益减去税收筹划成本)
14、 最大，是进行税收筹划决策的重要依据。因此在税收筹划过程中要对多种方案的效益进行比较。在坚持经济效益原则进行筹划的过程中，为了达到预期的经济目标，要注意两点：一是讲求时效，处理好时机和效果之间的关系。很多法律法规的出台是在一定的经济背景下，由于现代社会的高速发展，各种情况变化频繁，迅速，时机往往是转眼而逝，时机与效果具有紧密的联系。因此，筹划过程中，要尽可能缩短策划到实施的间距。二是坚持谨慎性，凡事都应有周密的计划方案和准备，不可鲁莽草率。（3）税收筹划的事前筹划原则。事先筹划原则要求企业进行税税收筹划时，必须在国家和企业税收法律关系形成以前，根据国家税收法律的差异性，对企业的经营、投资、理财
15、活动进行事先筹划和安排，尽可能地减少应税行为的发生，降低企业的税收负担，才能实现税收筹划的目的。税收筹划的实施必须在纳税人的纳税义务发生之前，这既是税收筹划区别于偷税的的重要特征之一，也是税收筹划必须遵循的重要原则。如果企业的经营、投资、理财活动已经形成，纳税义务已经产生再想减轻企业的税收负担，那就只能进行偷税、欠税，不可能进行税收筹划。（4）税法和会计制度分离的原则。计税和会计工作都是企业的理财环节，两者可能在同一过程中进行，但是，却有着本质的区别。由于会计与税法目的不同、基本前提和遵循的原则有所差别，在税务筹划上必须考虑到税法与企业会计制度适度分离的必然性。目的不同。制定企业会计制度的目的就是为了真实、完整地反映企业的财务状况、经营业绩、以及财务状况变动的全貌，为报表使用者提供决策有用的信息。根本点在于让投资者或潜在的投资者全面了解企业资产的真实性和盈利的可能性。税法的目的主要是取得国家的财政收入，对经济和社会发展进行调节。目的不同，二者有时在对同一经济行为或事项做出不同的规范性要求。基本前提不同。由于会计制度与税法的目的不同，而使得二者的基本前提不尽相同。会计分期，由于会计制度与税法的目的不同，对收益、费用、资产、负债等
