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1、怡林花园项目策划报告 杰星前言：据上海统计局数据显示，2003年上海房地产开发投资额突破900亿元，达到901.24亿元，比2002年增长20.3%；商品房销售面积和存量房交易面积都突破2000万平方米，分别比2002年增长20.5%、28.8%；全年房地产的增加值占上海全市GDP的7%以上，提前两年实现“十五”目标，充分显示出作为支柱产业的地位。2003年上海楼市最令人关注的一个现象就是房价的大幅度上扬，在过去的一年里，上海各区物业的房价都有不同程度的涨价，平均涨幅在30-50%之间，个别区域的物业涨幅还超过了50%，涨幅之大创历年之最。根据上海的整体发展战略，GDP突破5000美元后将实现
2、两大转移：一是城市生产力布局向郊区转移；二是城市建设重心向郊区转移。中心城区600平方公里和郊区6300平方公里将形成城乡统筹和产业互动的关系。事实上，上海城市建设重心和产业布局正向郊区转移。随着“十五规划”建设卫星城镇的城市发展新战略的推出，上海城市布局形态发生了质的扭转，反复刷新了地域概念，“一城九镇”房地产的价值开始显山露水。上海市“一城九镇” 的城市规划，预示了上海城市发展向城市外围延伸的趋势，为松江新城等地的房地产发展带来了四大机遇：1） 市中心人口导出引发的机遇。近期，上海市城市建设规划管理局副局长伍江表示，上海市希望在17年内，通过各种疏解手段，最终将中心城人口从现在的910万降
3、低到800万人。这样，110万人将导入“一城九镇”等郊区重镇，这又为松江新城等地的房地产发展提供了有利的因素。2） 交通网络建设吸引市区人口入驻的机遇。据上海市政规划，至2006年，上海将初步建成地铁、轻轨、磁浮于一体，“十字加环线”和多向辐射相结合的大都市轨道交通网络骨架。轨道交通的建设对房产市场的直接作用力显而易见。轨道交通的建成，将使郊区不再是城市平民敬畏的“禁猎区”。45分钟之内完成单次移动为届时的居住出行描摹了美好的前景。据估计，到2020年，上海将有百万市民在市郊安家。3）重大工程建设需要配置大型居住区的机遇。上海4+3+1工业区、重点工业区和新型工业区组成的三大工业体系将形成五大
4、产业带，即郊环线产业带、物流产业带、重化工产业带、都市农业带和旅游文化产业带。这些产业群的形成需要相应的住宅配套区。4） 产业效应吸引人口入驻的机遇。 上海城市产业布局正向郊区转移，这种产业转移摆脱了小而全的山寨经济模式，升格为相互间分工合作的产业集聚。坚实的产业支撑，为卫星城镇创造了更多的就业机会，产业效应是比交通更重要的吸引人口入驻的砝码。第 69 页附件：【上海“一城九镇”的规划范围】 一城：松江区位于上海西南，松江新城示范区占地22.4平方公里，东边为景观河道，南边建设行政中心，北边建设大学城以及交通枢纽站。其中松江新城西南1平方公里将被建成英国特色的高档住宅区，老城则保留历史文化名镇
5、的风貌，形成“一城九镇”。九镇：安亭位于上海西部与江苏交界的嘉定区的安亭新镇被设计成德国风格的小镇。这里已经是一个初具规模的汽车城，规划用地4.69平方公里，居住人口6-8万。罗店位于宝山区，沪北的一个老镇。正在开辟“一个具有北欧瑞典特色风貌的新镇区”。整个新镇区规划面积2-3平方公里。目前正在培育以高新技术和生物医药为基础的产业基地。朱家角整个镇区规划常住人口5.5万人。其中0.68平方公里为古镇区，保持明清风格，而3.5平方公里将体现具有中国特色的现代化风格。整个朱家角将以旅游为将来的定位。奉城位于上海南部的奉贤区东部，这座已有600多年历史的江南古镇将建成西班牙风貌特色；到2005年，城
6、镇规模将达到8平方公里，总人口7万。并成为上海奉贤东部地区的经济文化中心。高桥有着800年历史的高桥被建成有荷兰特色的港口重镇，镇中心区正在建设大型居住区“荷兰新城”。枫泾镇是一座有800年历史的古镇，位于上海西南浙江与上海的交界处，暂被定位为北美风格的小镇。枫泾的方向是发展为一个商贸集镇。浦江全镇面积100.6平方公里，常住人口11.85万，目前是上海市郊区内面积最大的一个镇。新镇的开发则力图能够达到意大利风情的效果。周浦在浦东新区南端，素有“浦东十八镇，周浦第一镇”之说。如今，周浦镇区面积拓展到21平方公里，常住人口6万，成为南汇区的经济重镇。堡镇是在崇明岛上唯一一座被确定为一城九镇之一的
7、小镇，凝在建立4.7平方公里的新建城镇生活区。2004年，十五规划中的重头戏“一城九镇”将全面出击，其中松江新城在2004年总供应量很有可能将达到空前的150万平方米之巨。第一部分 松江新城发展规划介绍一、松江新城简介松江新城将会成为21世纪，整个松江地区政治、商业、教育、文化和居住新的核心区域。松江新城在上海的位置松江新城，这座由著名的法国思构国际设计公司规划设计的新城，位于上海西南部，总面积12.2平方公里。交通便捷，距市中心39公里、虹桥国际机场25公里、浦东国际机场70公里，沪杭高速公路和沪杭铁路横贯于新城与松江老城之间。新城区内的主干道路-方松公路，将沪杭高速公路、318国道以及沪宁
8、高速公路紧紧连接在一起。即将开工建设的申松轻轨，由上海经佘山国家旅游度假区直抵松江新城区。 松江新城规划中最大的特色是绿地青山。其规划的目标是追求人与自然的最佳和谐。正在建设中的松江新城，具有现代化、国际性、园林生态型和旅游文化等特征。她结构严密，各种现代化的公共设施，直交式的道路网络，中间高四周低的城市辐射形态，体现了现代城市潮流。区域内连绵数公里，宽度分别为300米、250米、60米、50米的“三带一环”绿化规模，形成“以绿为本、以绿为胜、以绿为景”的生态环境。整个新城区公共绿地达800万平方米，绿化覆盖率为46%，集中绿化率达到22%，人均拥有绿地面积为27平方米。此外松江新城北邻上海佘
9、山国家旅游度假区，苍翠山景，环抱新城，这一切都使得使松江新城区成为水清、气净、地绿、放眼皆是景的花园旅游城区。未来的松江新城，将成为松江地区最适合居住的城市综合体。整个松江新城将依托新建的大学城和一些明清时代的老建筑，体现出别具一格的“一城两貌”的特征，最终建成一个既现代、时尚又有古老韵味的新型城区。 南侧老城区 在建设过程中会合理保留中国传统建筑的精髓，以历史文化名镇为依托，通过恢复、修缮和保护历史文化区、明清商业区、岳庙宗教文化街等历史遗产，突出古城深厚的文化底蕴和特色。 北侧新城示范区 以欧陆建筑风格为主格调，重点建成1平方公里的特色风貌住宅区，以表现现代化城市的特征和魅力。 经过几年的
10、努力，松江新城区已构成了现代新城的初步框架。已经开工的行政中心，总占地面积39万平方米，其中包括一个7万平方米的市民广场和一个9万平方米的开放式公园。松江大学城，位于新城区西北角，占地4600亩，这是我国首座由多所大学抱团组成的高校园区。上海外国语大学、上海外贸学院、立信会计高等专科学校、上海旅游高等专科学校和上海视觉艺术大学在这里落户，莘莘学子将在此学习生活。目前大学城项目已经建设到一半，东华大学、上海外国语学院、立信会计三所大学已经入驻，按照政府方面的计划，以后还将有四所高等学校陆续入驻。大学城的兴建，不仅有利于教育资源的优化配置和学科综合优势的发挥，也将大大提升松江的科技、文化品位。作为
11、市府“十五”计划重大工程项目之一，将于2005年底通车轨道交通9号线工程将会直接拉近松江城区与上海市区的直线距离。同时经过几年的开发建设，新城地区的房地产发展也如火如荼，格林威治、檀香花园、开元新都、珠江新城、南部阳光翠庭等大型高品质楼盘的相继建设、建成，进一步加快了新城地区城市发展的脚步。松江新城的建成，将使松江成为一座与上海国际大都市相呼应，具有中等规模的现代化新型城市综合体。二、松江经济发展2003年松江区主要经济数据GDP：可比价格252.5亿元，同比增长35.2%财政收入：57.92亿元，同比增长38.5%工业总产值：1167.63亿元，同比增长94.5%出口创汇：72亿美元，是20
12、02年的2.1倍。其中合同外资28.19亿美元，同比增长62.3%三大产业支撑松江新城拥有良好的产业支撑。新城的东北侧是以制造业为主的经济密集区，尤其是松江工业区和出口加工区集中了数百家外资企业，外资投入达30多亿美元。其中世界五百强企业有近40家在此落户。新城的西侧是总投资100亿美元以微电子产业为特色的上海松江科技园区。西北侧是以佘山为主的旅游、度假区，南侧是现代农业园区，科学的产业布局，坚实的产业支撑、充足的新业机会，为这座新城的人口快速导入创造了可能。“一城三片”产业发展战略： 松江新城。以突进式的速度，建成城市要素齐全，具有辐射、带动、集聚功能的现代化中等规模城市。 东北片。重点发展
13、现代工业和房地产业，以轻轨R4线为团组链，建设若干个充满现代气息的集镇。 西北片。重点发展旅游业和微电子产业，以山林资源为依托，建设若干个与自然环境融为一体的生态型集镇。 南片。重点发展现代农业和环保型工业，以叶新公路为轴线，建设若干个具有田园风光特色的集镇。三、松江新城人口规划根据松江新城的规划，松江新城近期规划面积36平方公里（包括部分老城区），规划人口36万（包括部分老城区）；远期规划面积60平方公里，规划人口50万。据松江统计部门提供数据显示，松江区目前的人口总数为64.11万人，人均密度1061人/平方公里，排在上海郊县人口的第三位，仅次于嘉定区和南汇县。其中65%为松江区的非农常住
14、人口，主要是附近开发园区内的职工；25%是松江农村人口，主要是农业园区及附近郊县的农民；其余10%为上海中心城区及其他省市的外来人口。目前的松江新城区的实际入驻人口约在20万人以内（包括在校学生），建成后的人口容量可达到50万。要实现这样的人口规划目标，必须吸纳相当一部分外区域人口，其中的人口来源主要由以下三个方面构成：1.农村人口城市化；2.江浙一带的购房者；3.上海市区的购房者。新增加40万人口，意味着会有十多万户左右的家庭落户松江新城。除去松江本地的一部分家庭购买新建住宅外，大多数都是上海市区和江、浙一带的购房家庭。在将来的导入人口中，松江大学城将来引入的师生约6-8万人。R4线的通车必
15、将导入相当数量的上海市区客户，同时松江新城的房价升值潜力还会吸引相当一部分投资客户。如果在松江新城购房可获上海“一城九证”户口的政策得以正式实施，那么外地客的导入比例还会大大提高。另外，“台机电”将来可能的导入人口也是松江新城重要的移民组成部分。参照松江新城近期住宅建设的分布可以看出，松江新城完全有能力容纳更多的新增移民，但这决不是一个在短期内就能实现的“简单任务”，除了要依赖松江新城的城区建设以及轨道交通九号线的通车之外，新城区内新开发的房地产项目也必须在产品力上做足文章，这样松江新城才可能有足够多的优势和资本，来吸引更多、更丰富的外区域客户。四、松江新城规划1、松江区整体规划根据松江区城镇发展格局的近新城和近交通轴线特征，可以将城镇空间网络规划分为“一城、三片、五轴线”的格局松江2010-2020年“一城三片”规划结构图一城：为松江新城和松江产业发展用地，是规划期内的建设重点，到规划期末用地为43.04平方公里。三片：东北片区：包括东北部的泗泾、洞泾、新桥、九亭、车墩、该区具有较优越的交通区位优势，未来职能以工业和房地产业为主，将建设 东
