《房地产行业3月行业动态报告：长效机制推进提速，中速高质发展可期-2019》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产行业3月行业动态报告：长效机制推进提速，中速高质发展可期-2019（37页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、长效机制推进提速，中速高质发展可期 3 月行业动态报告核心观点: 房地产行业推荐 维持评级l 房地产业是我国经济中具有先导性和基础性的重要产业，同时也是分析师 ll一个资金密集型和劳动密集型的产业，具有产业链长、关联产业多、行业带动效应明显、与居民生活水平密切相关等特点。房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持 10 万亿以上的规模。政策调控逐步见顶，长效机制推进提速。“因城施策”继续主导市场。 2018 年下半年，多地“限购、限价、限售、限贷、限商”政策压顶，调控的累加效应到达顶峰。自 18 年 12 月，山东菏泽市率先取消商品房价格限制，湖南衡阳、广州、北京等地相继取消或暂停限价政策
2、，2019 年楼市政策或将迎来边际放松。房地产行业景气度持续下行，各线城市周期位置分化。分线来看，各线城市周期位置有所差异：其中一二线城市已历经两年调整，随潘玮 房地产行业分析师 (：（8610）6656 8212 *： 执业证书编号：S0130511070002 特别鸣谢 王秋蘅 (：（8610）83574699 *：wangqiuheng_ 相对沪深 300 表现图 l改革开放四十年，中国住房环境发生大变化。套户比高达 1.13，人均住房面积超过 38 平米，住房全面短缺问题基本解决；长期看房地产市场仍具有较大机会，市场从高速将逐步转向中速、高质量发展资料来源：中国银河证券研究院核心组合表
3、现图 年中期企稳回暖，对冲三四线市场下跌风险。中小房企将加速退出市场。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048）、新城控股（601155）。 资料来源：中国银河证券研究院相关研究 -%37.00-%27.00-%17.00-%7.003.00%13.00%23.00%33.00%43.00%18-1219-0119-0119-0119-0119-0219-0219-0219-0219-0319-0319-0319-03沪深300房地产(中信)-%100%1%020%30%4%05%018-1219-0119-0119-0219-0
4、219-03核心组合收益率房地产指数收益率沪深300收益率着流动性和房贷利率的改善，一二线城市周期底部呈现改善；三四线供应增加、需求萎缩，加上此前未有明显调整，量价均将面临较大压力，成交热度大概率趋势下行。l 行业杜邦分析：将 ROE 分解为销售净利率、总资产周转率及权益乘数来看，权益乘数呈现逐年稳定上涨态势，受到资产负债率的影响，行业研究报告 房地产行业2019年3月25日 2018 年房地产行业的权益乘数已突破 5 倍，但对 ROE 走势的影响不大；房地产行业中销售净利率是 ROE 变动的主要贡献力量，利润率的继续走高有望拉动 ROE 上行。阶段。拿地集中度提升，行业进入门槛高。l 房企融
5、资受限，融资方式转换。房企股权融资自 2010 年之后收紧， IPO 几近停滞，再融资节奏放缓。债券融资方式切换。房地产行业市盈率向上还有一定修复空间。房地产板块持仓比例持续提升，龙头配置风格延续。投资建议：集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在 2019证券代码 证券简称 月涨幅(%) 市盈率 PE(TTM) 市值(亿元) 核心组 合000002.SZ 601155.SH 600048.SH 万科A 新城控股保利地产 4.3 23.7 5.5 10.4 9.0 8.8 3,197.5 943.8 1,658.2 重点公司
6、盈利预测与估值（股价为 2019 年 3 月 22 日） 【银河地产潘玮】房地产：需求向好，供给稳定，静待政策结构化宽松.PPT-2018.12.29 l 风险提示房价大幅下跌及棚改货币化不及预期风险。 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 20043339/36139/20190327 10:38每日免费获取报告1、每日微信群内分享7+最新重磅报告；2、每日分享当日华尔街日报、金融时报；3、每周分享经济学人4、行研报告均为公开版，权利归原作者所有，起点财经仅分发做内部学习。扫一扫二维码关注公号回复：研究报告加入“起点财经”微信群。 行业研究报告/房地产行业 目 录
7、一、 宏观经济稳中有变，房地产景气度持续下行，各线城市周期位置分化 . 1 （一） 房地产行业是我国经济的重要支柱 . 1 1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力 . 1 2、 房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持10 万亿以上的规模 . 1 （二） 宏观经济稳中有变，下行压力持续加大 . 1 1、GDP 增速在2010 年到达高点后进入下行通道 . 1 2、 CPI 温和上行，2019 面临多重因素重叠 . 2 （三） 房地产行业景气度持续下行，各线城市周期位置分化 . 2 1、2019 年行业基本面大概率下行，投资增速料将缓慢下滑 . 2 2、 分层级来看，一二线城市
8、成交逐步筑底回温，三线成交缩量. 2 （四） 财务分析：营收回升，负债率攀升，ROE 增速回落 . 4 1、利润表：营业收入增速回升，利润水平保持上行区间 . 4 2、 资产负债表：总资产规模加速扩张，杠杆率持续攀升 . 5 3、现金流量表：货币资金创历史新高，现金流净额进一步下滑. 5 4、杜邦分析：ROE 增速回落，销售净利率贡献突出. 6 二、 房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段 . 6 （一） 改革开放四十年，中国住房环境发生大变化 . 6 1、套户比高达1.13，人均住房面积超过38 平米，住房全面短缺问题基本解决 . 6 2、长期看房地产市场仍具有较大机会，市场从高速将逐步转向中速、高质量发展阶段 . 7 3、与发达市场相比，我国房地产市场仍有发展空间 . 8 （二） 政策调控逐步见顶，长效机制推进提速 . 8 1、“房住不炒”弱化地产行业投资属性，回归居住属性 . 8 2、“精准调控”抑制投机，“因城施策”主导市场 . 9 3、“长效机制”关键是完善住房供应体系，租购并举 .
