《郫县怡家地产项目开盘前营销推广策略案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《郫县怡家地产项目开盘前营销推广策略案（16页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、郫县【怡家】项目开盘前营销推广策略成都叁柒房地产策划顾问有限公司二00八年十月三十日目 录总体思路一、入市时机建议二、阶段营销节点划分三、阶段营销总体策略四、主要营销事件五、媒体推广计划总体思路u 采用渗透式和前期“轰炸式”宣传策略，建立项目形象，提高项目的知名度和美誉度；u 营销阶段划分，控制营销推广节奏，争取加快工程进度；u 采用VIP累进优惠策略，积累VIP客户；u 运用VIP客户序号，分时分批确定房号，提高转签率。一、入市时机建议目前项目已经进入施工阶段，通过前阶段的渗透式宣传方式，本案在广告投入不大（缺少路口大型指示牌和城区户外广告）的条件下，已在市场上引起一定的关注，但关注度不够高
2、。项目还需经历一个包装推广期，需要进一步提高项目知名度，积累客户。同时，房产销售淡、旺季节性特征较明显，由于前期工程进度的客观影响造成了本案只能在淡季中销售，但往后延则会遭遇到春节，因此我们必须抓住有限的营销时机，尽快抢占市场先机，以保证资金链的正常运转。因此根据项目的工程进度及营销节点，本案建议11月29日（周六）开始VIP排号，力争在12月27日（周六）开盘。二、阶段营销节点划分排号前准备阶段：项目包装、形象推广、广告宣传、客户咨询VIP排号阶段：排号活动准备、VIP客户意向房号摸底、价格策略制定开盘：开盘活动、销售控制9月 11月29日11月29日12月26日12月27日前提：总平、户型
3、、面积等确定；工程启动前提：VIP排号物料准备到位，项目已树立一定知名度；客户累积达一定数量。前提：项目工程进度达预售条件；销售证件及相关法律文书齐全；房号及价格确定；售楼部。三、阶段营销总体策略一）阶段总体策略抓紧时间，做好宣传坚持渗透，多元组合区间价位，试探市场累进优惠，多重优惠释义： 根据营销节点，抓紧时间做好广告推广，宣传项目优势，树立项目形象。 郫县地区有效媒体推广渠道相对较窄，必须继续坚持渗透式宣传方式进行更有针对性的宣传工作，同时还应采用有效且多元化的媒体进行有机的结合。根据项目的营销节点，采用密集轰炸与长线渗透相结合，冲击市场，建立项目知名度。 VIP排号阶段不公开具体价格，采
4、用底价报价策略吸引客户，采用区间报价方式试探市场，同时给项目后期的价格及相关营销策略的调整做一个科学有力的支撑。 排号阶段采用累进优惠的策略调动目标客源及潜在客源的入会积极性，为项目开盘聚集更多的人气，尽可能提高开盘期的转签量。二）媒体推广策略1.媒体组合策略项目在预热升温阶段必须迅速树立知名度，树立品牌形象，因当地没有突出的主流媒体，因此宜继续采用渗透式宣传方式和多元化媒体组合进行有机结合。 1）环保袋环保袋宣传属于长线渗透式宣传方式，其宣传效果与投放量和投放时间成正比。前期我们在郫县两大超市进行了一定数量的发放，从反馈的情况看，效果还是比较理想，因此我们将配合营销活动继续采用这种方式并内置
5、DM单进行发放和宣传。发放重点： 政府机关 事业单位 郫县工业港、郫县各大院校2）电视郫县电视台作为郫县本地媒体的标杆，在郫县当地有一定的影响力，其广告价位也比较低廉，可起到塑造形象、扩大知名度、造市和促销的作用。 投放发布栏目：蜀都报道、天气预报、关注、蜀都剧场、影视文艺频道剧场等。3）报媒 因郫县当地没有区域性报媒，从节约成本及目标客户区域分布等实际情况出发，报媒广告宜有选择性地发布。居周刊配合房交会、本案营销节点等时段进行品质楼盘广告的投放；成都商报、华西都市报、成都晚报则以小版面为主，以传递销售信息为主；。4）夹报，据我们的经验判断，二级市场采用夹报的宣传效果通常比较理想，因此本案应以
6、区域性夹报为主，重点打击郫县行政区域内以及地震灾区（大成都内）的订报人群。5）户外广告牌及站台广告 目前已在317国道上（万树森林旁）设置一块临时户外广告牌，另建议在县城人流密集区域再设立一块；站台广告主要分布于郫县城区及成都市区至本案的主要交通动线上。6）短信 配合销售节点和促销活动，通过短信群发，进行快速信息传递。7）DM单 DM单具有图文并茂、制作精美、易收集查阅、信息传播快、经济实惠等特点，因此，是本案营销推广的重要媒介。可视情况随环保袋对重点区域进行人员派发。8）道旗 位置：目前已在北大街延线（售楼部附近）设置。9）电视专题短片 可考虑排号或开盘期间在售楼部用电视或投影仪播放，对项目
7、进行全方位形象宣传展示。10）其它 户型单、室内展示画框、导向牌等、销控表。2.宣传推广策略长线渗透宣传与密集媒体轰炸相结合。三）价格策略项目VIP排号阶段，销售人员统一口径，不公开具体价格，只报出项目区间价格，通过与客户的沟通了解客户的心理承受价位，以及了解客户对不同楼层、朝向和户型等单位的心理需求价位，以利与后期营销相关策略的调整，使项目达到快速、均衡的销售。四）活动营销策略根据前期的目标客户定位，其中公务员、事业单位、工业区等单位客户占有一定比例，项目可借势前期环保袋发放活动以及VIP客户排号活动，针对团购客户，进行系列额外优惠活动，将项目知名度推向一个新高度，引爆市场热潮。活动一：1.
8、活动名称“购房集中赢”（针对团购客户）2.活动时间11月19日12月27日（可根据实际情况调整）3.活动目的 排号期间，最大限度的积累排号客户，使项目开盘“一炮而红”，回笼资金 继国庆赠送环保袋活动之后，再次进行项目市场推广，扩大市场影响力，树立品牌形象4.活动细则说明在排号阶段前期启动“购房集中赢”优惠活动，客户可结队登记报名，报名为三五人一组，在开盘公开发售之日凡全部成功认购的客户（35个人全部成功认购）组团可获额外“惊喜”，具体优惠如下： 凡成功认购的组团客户可获得正常优惠折扣外的99折优惠（暂定） 凡成功认购的组团客户可获赠“神秘礼品”一份5.活动准备工作及宣传道具在活动期间利用夹报发
9、布活动信息。并在活动开始前准备好项目宣传资料（DM单和户型单页）以及活动优惠说明随环保袋一并进行目标群体的针对性发放，主要针对机关单位、事业单位以及郫县境内工业区（现代工业港、郫县城区附近大型国有厂矿）。活动二：1.活动名称“VIP累进优惠模式正式启动”2.活动时间11月29日12月27日3.活动细则说明11月29日开始住宅VIP排号，累进优惠模式正式启动，凡加入铂金会员的诚意客户均可享受VIP累进优惠以及政府补贴提前兑现，简要说明如下：凡诚意客户凭身份证可加入怡家铂金会员（暂定诚意金2万元），会员身份不可转让，VIP客户自排号之日至开盘之日每天享一定金额的累进优惠额（暂定0.1%/天），累进
10、优惠额可在开盘当天同政府补贴一同兑现，直接用于抵付购房款。（VIP排号活动详细方案另议）4.活动准备工作及宣传道具活动前三天站台及电视媒体广告更换、手机短信广告发送、夹报全面发布，全面挖掘目标客源和潜在客源。活动三：1.活动名称“抢铺532”2.活动时间11月29日12月27日3.活动细则说明11月29日开始商业排号。商业总共9间，每间设三个排号档次，按照缴纳诚意金金额，依次分为一、二、三档，一档5万/套、二档3万/套、三档2万/套，客户可对诚意金档次和商铺号数进行自由选择。4.活动准备工作及宣传道具活动前三天站台及电视媒体广告更换、手机短信广告发送、夹报全面发布，全面挖掘目标客源和潜在客源。
11、四、主要营销事件序号时间营销事件事件目的备注19月下旬售楼处开放启动客户蓄水。已执行29月底10月初国庆环保袋赠送项目市场导入，引起市场关注。已执行311月18日20日团购宣传（人员行销）扩大项目知名度，产品认知度，挖掘潜在客户。411月29日VIP排号启动通过VIP累进优惠活动，吸纳诚意客户，进行大规模蓄水512月27日开盘VIP诚意客户认购，实现累进优惠权益，形成火爆销售场面，从而尽快回笼资金。五、媒体推广计划阶段划分类型发布/举办时间发布/举办费用发布/表现内容备注前期准备阶段环保袋宣传-项目形象展示，发布部分公益宣传广告后期可配合营销节点继续向超市派发道旗广告-项目形象展示北大街延线两
12、侧（售楼部附近）围墙广告-项目形象展示项目工地围墙户外广告-赠送项目形象展示317国道（万树森林旁）站台广告-按照已签合同金额执行项目形象展示，发布项目排号及累进优惠模式、开盘信息根据营销节点，阶段性更换信息（排号前11月4日、11月24日需更换两次画面，甲方需承担喷绘制作费用）居周刊-按照已签合同金额执行品质楼盘推荐阶段性更换信息-品质楼盘推荐10月30日品质楼盘推荐11月6日品质楼盘推荐、购房直通车活动预热11月13日品质楼盘推荐、购房直通车活动新闻炒作、VIP排号信息11月20日品质楼盘推荐、购房直通车活动新闻再炒作、VIP排号信息11月22日免费居周刊购房直通车活动手机短信-8000元
13、项目区位、卖点发布8分/条；针对郫县行政区域发送10万条11月5日6日16000元项目区位、卖点发布、VIP排号预热针对郫县行政区域发送20万条，11月25日26日16000元VIP排号信息针对郫县行政区域发送10万条，针对地震灾区（大成都内）发送10万条12月23日24日16000元开盘信息（暂定）针对郫县行政区域发送10万条，针对地震灾区（大成都内）发送10万条电视媒体10月22日1月21日按照已签合同金额执行项目形象展示，发布项目排号及累进优惠活动、开盘信息、销售火爆信息15秒短片广告，阶段性更换信息，另外售楼部可考虑设计1分钟广告短片（正在与电视台衔接中），做排号和开盘期间的现场演示宣
14、传夹报11月5日8500元项目形象展示通过商报发行站针对郫县、犀浦、都江堰等地派发2万份，含印刷共计8500元11月17日、19日350元“集中赢”活动说明，包括项目形象展示、排号信息发布通过郫县本地发行站针对郫县政府机关、事业单位、工业集中区派发5000份，7分/张，印刷费用另计。11月27日29日待定排号信息发布，及VIP累进优惠模式说明针对郫县行政区域内以及地震灾区（大成都内）派发；根据前两期发行效果来决定本期发行单位12月5日、9日待定排号信息，项目排号火爆，包括项目形象展示针对郫县行政区域派发12月25日27日待定开盘信息、时间预告针对郫县行政区域内以及地震灾区（大成都内）派发12月29日、31日待定项目销售火爆，包括项目形象展示针对郫县行政区域派发行销11月18日20日-“集中赢”活动说明，包括项目形象展示每天安排1至2名销售人员针对郫县政府机关、事业单位、工业集中区派发成都叁柒机构营销策划部
