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1、相城隆湖置业前期产品定位报告,Shanghai.china.2012,苏州现行调控政策：,【政策性市场认知】,从当前行业调控的三大手段来看（财税、金融、行政），行政性的限购措施影响最大，其次为金融，综合国内国际的经济形势来看，2012年尤其是上半年限购解除的可能性极小，但持续紧缩的金融环境相较2011年会有适度的宽松：,观点一：苏州调控与全国市场同步，2012年政策调控主基调难变，限购、限贷解除可能性小,只是增加成本，并非关闭门槛,二线城市房价走势,【政策性市场认知】,二线城市中，杭州市场表现反差明显，由于前期市场非理性增加明显，调控期间，价格回落显著 其余二线城市，市场发展较为平稳，调控期内
2、，价格反差不大,观点二：苏州整体楼市相对其他一，二线城市，波动略小；,杭州前期的大起带来后期的大落,1.15:1,1.08:1,苏州市场整体供求结构较为良好，供应略高于去化，整体楼市走势较高，市场保持较为良性 今年前十月市场虽然受市场调控，但整体去化依然高于去年，表明市场受政策调控影响较小,观点三：苏州供求结构相对稳定，供略大于求的态势仍将延续；,【政策性市场认知】,观点四：我司对苏州市场保持谨慎乐观，但2012年市场在调控的持续中仍然趋紧！,万平米,元/平米,限购政策期,市场需求稳定，并非存在某一阶段购买力骤降的情况 供应略大于需求，市场竞争稍许激烈，市场对产品提出较高要求 价格处于规律性波
3、动阶段，市场均价控制在10000-11000元之间,【政策性市场认知】,上海地区龙湖郦城、中海御景熙案、绿地秋霞坊等项目领跌20-30%。 统计局公布10月70个大中城市房价数据。新建商品房环比价格下跌的城市为34个，其中，一线城市环比全面下降，降价潮同时蔓延至二三线城市。业内人士预期，房价拐点正在逐步确立。 在11月苏州百盘价格调研中，共有15盘降价，环比增3个，最高降幅达到5000元/平米。至九月份以来，苏州共计有32盘已经出现了集体降价的行为，其中园区占比达到54%，相城降价有限。,从个案观察，随着年底开发商对资金要求较高，部分楼盘已出现促销降价行为 降价各案集中在园区内，相城比重极少；
4、,【苏州楼市市场认知】,2010年,2011年,10年全年别墅成交量1200余套,11年1-10月全市别墅成交1000余套,苏州历来是休闲城市，别墅作为一种生活方式的代表，不仅苏州本地人喜欢购置，同时也受到上海等地的有钱 人的青睐。作为一个山水城市，苏州几大湖的规划与发展以及交通的日益发达，都成为人们日益青睐苏州别墅的原因。 虽然在2011限购限贷的调控大环境下，别墅市场受到一定的冲击，但凭借其资源的稀缺性，以及 良好的保值增值能力，别墅的整体成交并未受到太大的冲击。现如今，苏州的高端市场可谓是“百花齐放” ，从传统的太湖板块一枝独秀，到园区双湖、新双湖的鼎立,9-10月,相城区别墅去化：71
5、套,相城区总住宅去化：209套,44%,目前苏州楼市别墅的成交表现要优于公寓类产品,【苏州楼市市场认知】,10月市场去化面积区分,别墅类产品,在目前的政策环境下，较受市场欢迎的公寓面积段为90平米以下户型,标准两房与标准三房为目前市场主流需求，其中90平米以下面积段最受市场认可,【苏州楼市市场认知】,苏州各区价格表现,相城区整体价格箱体在苏州内所属最低的区域，也是价格泡沫相对少的板块,【苏州楼市市场认知】,10月住宅成交排行,工业园区为近期市场主流区域，热销楼盘月均可去化100套以上,平均单套面积,热销楼盘平均单套面积均在100平米左右，间接印证紧凑型户型为市场需求主流,【相城楼市市场认知】,
6、9-10月市场供求,在整体市场处于供大于求的情况下，相城区整体供求量基本持平，需求略微大于供应，区域较受市场认可,【相城楼市市场认知】,市场整体表现较为良好，产品去化良好，整体市场库存率低,作为二线城市，苏州整体楼市调控至今较为稳健，受宏观调控影响较小； 随着园区板块降价的出现，未来市场普降或阶梯状下滑的价格走势亦难避免； 市场主流需求为紧凑型户型，刚需产品仍是市场的宠儿； 相城整体价格泡沫程度较低，价格相对稳定！,【市场结论】,Part1板 块 属 性 判 定 Part2地 块 核 心 定 位 Part3规 划 物 业 选 择 Part4产 品 规 划 细 节,逻辑架构,基于对此市场认知，
7、我们针对隆湖相城地块的定位报告就此展开,板块属性判定,苏州中心,相城中心,渭塘,江苏省重点中心镇 中国淡水珍珠之乡 苏州市未来发展的一类中心镇 苏州最具发展潜力的中心城区北部,【渭塘概括】,地处苏州的最北部，相城区内一乡镇 辖区总面积35平方公里，镇区面积9平方公里 总人口8万多人，其中外来人口5万多人，户籍人口3.2万人,渭塘虽然属于一个乡镇，但整体能级较高，定位高端,【经济发展】,渭塘整体经济发展呈现良好趋势，各项指标增幅惊人,2010年实现地区生产总值35亿元，增长22.8；完成全口径财政收入7.28亿元，地方一般预算收入3.33亿元，分别增长25.7和23.3；完成全社会固定资产投资2
8、1.8亿元，增长18.9。2010年实现第三产业附加值14.2亿元，增长18.5。,【居民收入】,介于目前渭塘整体人群结构以农民为主导，故筛选周边区县数据均为农民人均纯收入,渭塘目前农民人均纯收入达到15000元/年，已超越相城平均水平,相比较周边区县以及其他同能级县级市，渭塘整体居民收入相对较高,整体渭塘居民收入较高，乡镇内藏富于民,渭塘,工业园区,【产业引擎】,支柱产业,新兴产业,产业：珍珠 能级：中国最大珍珠基地 涉及产业链：珍珠养殖、加工、研发、交易、旅游等一系列主题产业,产业：汽车零配件产业基地 能级：服务于长三角的国家级产业基地 涉及产业链：汽车零配件采购、汽车维修、配套物流以及汽
9、车信息中心,渭塘整体产业虽然较为单一，但是产业能级较高，目前珍珠产业链带动区域经济发展 未来汽车零配件产业基地是渭塘经济发展极好的补充，产业覆盖面更广,镇区内具备强势产业引擎，带动板块发展，产业人员具备一定购买力,渭星街,渭星街为渭塘功能较全商业街，涵盖大量配套商业，以此为核心，覆盖全渭塘,【配套设置】,整体渭塘小而精，核心生活配套集中于渭星街内，辐射全渭塘,集餐饮、娱乐、商贸、旅游于一体的珠宝交易中心,珠宝交易中心,地块,【配套服务】,星级酒店的入驻不是偶然，渭塘蕴含大量高端商务需求，区域内产业客户具备极强购买力,华美达酒店,华夏酒店,依托珍珠产业带来的大量展会、贸易等机会，渭塘蕴含大量潜在
10、酒店消费潜力 目前区域规划两家五星级酒店，目前均处于施工阶段，预计2014年投入施工使用,【板块内外部关联】,渭塘板块,相城大道,相城老城,10公里,相城整体路网集中于相城老城，渭塘板块一条主干线与老城连接 纵向车行道路为相城大道，为区域内双向四车道 渭塘属于相城最北乡镇，距离老城直线距离约10公里,渭塘板块与相城核心区位距离较远，关联属性较弱,【板块内外部关联】,朗悦湾：8000-9000元/ 湖岸明珠：8500元/,华润橡树湾：9000-11000元/ 首开置业：9000-10000元/ 水漾花城：10000-11000元/,Ps：为区域内二手房,两地住宅不存在明显价差,渭塘与相城核心区位
11、住宅价格不因地缘距离而产生明显落差,春申湖、阳澄湖区域是苏州市范围主要的别墅供应区域供应区 以黄桥、元和镇组成的相城中心组团是承接市区外溢客户与区域向心型客户的主要板块 本案所处渭塘板块在资源及位置上的劣势造成本案对外界客户吸引力相对不强。,受到市中心及相城中心区公寓产品的阻隔，以及阳澄湖、春申湖两大湖景板块的分流，本案所在的渭塘区域对外来客户的吸引力不足，形成相对独立的内部消费体系。,【板块内外部关联】,春申湖,阳澄湖,周边各个板块特色各异，对渭塘客户分流能力较弱,【板块内外部关联】,渭塘区位,相城中心,苏州老城,地铁2号线概况 苏州轨道交通2号线已于2009年12月开工。该工程将从南向北横
12、贯苏州市城市中心区域，途经相城、平江、金阊、沧浪、吴中等5区。至2014年6月，2号线将通车试运营，总工期4年。,地铁2号线贯穿苏州南北，集中经过本案所在的渭塘板块 通车之后，2号线结合高铁，区域内人气聚合力增强，未来人口导入模式可能发生根本性转变 通车时间为2014年6月左右，在此之前，区位模式不会发生根本性改变,距离地铁2号线开通尚远，对板块短期影响较小,高铁站,高铁站概况 高铁北站位于项目南部，目前以开通城际高铁，距离本案约1.5公里,【板块属性核心概念】,渭塘镇板块产业丰富，区域客户具备较强购买力，主力客群为产业客户与区域客户 渭塘属于相对独立市场，与相城中心城区价格不存在明显落差 未
13、来轨交2号线与高铁形成互动，板块聚合力增强，未来人口导入模式可能发展改变，但在2号线开通钱，短期内不会发生明显变化,地块属性定位,目前渭塘的核心生活范围,朗悦湾,湖岸明珠,【目前房地产现状】,目前，渭塘已无一手房在售，唯一两个较新个案朗悦湾、湖岸明珠已于去年年底去化完全,渭塘板块目前已无一手房在售，供应量极为稀缺,地块,【目前二手房现状】,我们通过走访附近二手中介门店，对市场流通二手商品房进行简单统计,二手供应仅12套普通商品房，供应总量极为稀缺，整体市场较为萎靡,普通商品房较少流入二手市场，三级房地产市场行情表现较为萎靡,普通商品房,配套安置房,8000-9000,4000-5000,400
14、0元的价格落差,二手中介市场基本被动迁安置房所垄断，市场内有大量类似房源交易流动,二手动迁安置房源充足，且与普通商品房接近50%价格落差，产品特质明显,【低端动迁安置房现状】,随着旧城改造的推进，未来仍然有大量动迁安置房进入市场，仅钻石社区家园个案导入人口即占渭塘户籍人口的50%，整体总量相对充足 二手房即刻可以入市，不存在交易门槛，低端产业人群购房需求亦可得到充分满足,钻石社区家园 占地面积：18.6万方 总建面积：53.8万方 总户数：5700户 目标导入人口：1.5万人左右,渭塘户籍人口3万人，常驻人口8万人,【低端动迁安置房现状】,渭塘动迁安置房总量充足，区域低端房地产物业供应过量，需
15、求基本被填补完全,图为正在规划的动迁安置房钻石社区家园,渭塘低端市场被安置房完全覆盖，普通商品房不存在生存空间 项目为隆湖置业重要地块，地块定位对公司具备战略性意义。我司希望其能获得品牌与利润的双重收获,【区域市场特征】,不论从主观抑或客观而言，低端房地产市场不是本案生存空间所在,本案地块气质是否具备打造高端物业标准,？,【地块气质研判】,珍珠湖,老渭塘,发展方向,目前老渭塘内整体已经较为陈旧，城市整体扩容方向向东 渭塘新区依托珍珠湖养殖珍珠带动片区产业发展，与老渭塘形成完美过渡,本案为城市东扩第一截点，新老城交替黄金分隔点 地块为目前渭塘可供开发的最佳区位地块，表现城市新区面貌最佳位置,本案
16、区位隔一珍珠湖即为渭塘老城，即可享受区域内成熟配套，又在整体城市发展轴上，兼得两项利好,【地块气质研判】,地块两侧临水，西靠区域强势景观珍珠湖，南面零距离临水，自然景观资源极为优质,珍珠湖,【地块气质研判】,不论现在未来，区位内蕴含大量高端潜在购买力,苏州国际珠宝交易中心总建筑面积近10万平方米，目前商铺出租率超过80% 大量品牌企业聚集，包括雅天妮珠宝集团、宗宗珠宝、石头记、绮丽珠宝等,紧邻珠宝交易中心，小范围内聚集渨塘最优质、最具购买力客户 区位内规划大量产业基地，为未来潜在客户夯实基础,经济指标 规划用地：6.6万方 总建筑面积：12.5万方 地上计容建筑面积：8.7万 容积率：1.3 规划要求：40%比重房源为90平米以下公寓户型,Ps：前期经济指标,【地块气质研判】,地块方正，指标1.3容积率大小适中，极易规划出出挑产品，打造渭塘镇明星个案,【地块特征】,区位：本案具备渭塘最优质地段，有潜力吸引区
