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1、苏州工业园区莲花公社”(莲花新村七区) 开发策划报告 苏州第二届房地产策划师培训班头脑风暴小组马超 2010年4月3日 前言 在经历了苏州房地产沉浮发展的十多年来，市场已由原先的“卖方市场”转为现有的“买方市场”，从市场的整合转为市场的细分化，至此苏州房地产市场进入了激烈的竞争时代，即从具体实物的竞争进入了系统形象的竞争，消费者在经过了数多楼盘的洗脑后，也日渐成熟和专业，在对关心物业的位置、价格、房型等因素外，也关心起小区的整体环境、综合品质、售后服务以及发展商的信誉实力，这也是市场发展的必然趋势。 本报告拟从项目分析,市场分析,项目定位及项目产品规划建议四部分对苏州工业园区莲花公社”(莲花新
2、村七区)的开发策划进行剖析及解读.一项目分析1、项目区位特性分析1）、项目地块在城市发展中的地位A、项目地块位置分析：苏州是历史文化名城，它紧邻上海，依托浦东发展，一跃成为中国东部沿海的发达城市，是中国最具有影响力的工业中心之一。苏州工业园区位于苏州古城东侧。 B、未来城市的主要发展方向及本项目地块地位分析：园区发展正处于工业化转型、城市化加速、国际化提升的关键时期，目前园区正加快环金鸡湖中央商务区、阳澄湖生态旅游度假区、独墅湖科教创新区“三大板块”建设，致力于营造良好的综合环境。努力的将苏州工业园区建设成为全国发展水平最高、竞争力最强的园区之一，园区的快速发展有利于推动房地产的发展。2）、树
3、木地块所属区域特点A、 区域人口分析： 2008年末，全区常住人口61万人。B、 区域基础设施及交通条件分析：园区交通便捷，北有北环高速、312国道，南有绕城高速，西有苏嘉杭高速。境内有多条道路，同时距上海虹桥机场仅80公里，距上海浦东国际机场120公里，距无锡机场60公里，距上海港100公里，距张家港96公里，距太仓港70公里，距常熟港60公里交通网覆盖，出行便利。区境内有独墅湖、金鸡湖，为长江三角洲重要水利和交通枢纽。c、 区域新发展区分析：苏州园区在未来在工业化、城市化中的发展过程中，合理调整产业布局，确立了经济发展的战略转移，形成了新的发展态势。以开发建设先进产业密集区和金鸡湖旅游经济
4、区、阳澄湖旅游经济区作为经济发展的主阵地和增长点，计划用510年的时间全面实现工业化、城市化，率先建成高水平的小康社会，率先基本实现现代化，以崭新的面貌成为历史文化名城苏州“天堂中的天堂”。d. 区域人文状况: 苏州园区既有秀美的湖光山色，又有丰富的人文古迹。金鸡湖、阳澄湖、独墅湖风光旖旎，观光旅游、休闲旅游足以与古城人文旅游互为补充、相得益彰，金鸡湖两岸各种风味的美食名店，设施优越的健身馆以及越来越多的酒吧、KTV等则为旅游所必需的餐饮、娱乐、康体创造了优越的条件，而科技文化艺术中心、李公堤和重元寺的落成开放，也正吸引着越来越多游客的眼球。对于开发房地产住宅项目具有得天独厚的优势。2、项目地
5、块的地点特征A、 项目地点及周边社区、生活配套分析：本项目地块位于城乡结合部，目前周边配套施舍尚不完善，但已经有了城镇化设施如商业、文化、休闲、邮局等基础配套设施。地块东侧有美佳超市、南湖公园、建材市场、，北侧有燕龙大厦、娄葑镇莲花幼儿园、莲花社区居委会、莲花社区卫生服务站、上海大众汽车维修部。周边地区还有福成肥牛连锁、图书馆、批发市场，居住环境日益成熟。但是地块西侧有粮库和油库，上空有三条高压电线，不利于地块的开发。B、 项目地块周边交通条件分析：公交， 142路上行(研究生城(独墅湖高教区)-官渎里立交桥),142路下行(官渎里立交桥-研究生城(独墅湖高教区),146路上行(独墅湖体育馆-
6、虎丘),146路下行(虎丘-独墅湖体育馆),178路(独墅湖高教区-火车站西)。 周围交通网覆盖全面，通达性较好。3项目地块的用地特征A、 项目地块用地规模：项目地块规划总面积为100080平方米（约为154亩）B、 项目地块用地形状：360m*278m金鸡湖大道、弥沱泾（水渠，活水）、南面田园风光 。东延路将项目地块分成了一个规则的长方形，视野开阔。C、 项目地块绿化基础分析：绿化率为30%D、 项目地块内高差分析：建筑密度为30%，规划容积率为1.6二市场分析1、2010年市场展望2010年，是我国经济发展情况最为复杂的一年。从国际形势看，国际金融危机尚未平复，世界经济企稳复苏的基础十分脆
7、弱；人民币升值预期增强，国际短期资本加速流入势头明显，对我国股市、房市和汇市稳健运行带来不确定性。2010年房地产市场预测分为以下几点：1、大企业时代来临，垄断格局初显2、市场真夺开始向二三线城市转移3、供需矛盾仍然存在4、楼市渐趋理性，房价稳中有升5、商业地产王者归来2、2009年苏州房地产市场分析2009年的苏州楼市，可以说是异常火爆。在一系列针对楼市的“救市”政策带动下，楼市经历了从“小阳春”到“盛夏”，从“金秋”到“暖冬”的过程。如果说09上半年是刚性需求拉动成交量大幅提高，而到下半年，购房主力构成已经发生转变,，除了改善型需求外，投资性需求的比例已经大幅提高。房价也在年中土拍过后集体
8、上涨至急速飙升，在诸多因素的共同作用下，苏州房地产市场走出一轮量价齐升的走势，与此同时供需矛盾也开始加剧。不少开发商也经历了起死回生的过程,并开始将手中日渐充裕的现金投入到土地市场,布局下一步的发展。表1：09年度成交情况 全市 09年 08年 变化量 变化幅度住宅销售总套数（套） 77729 34589 43140 124.72住宅销售总面积（） 9404055.62 3913155.2 5490900.42 140.32住宅销售均价（元/） 7340.32 6749.85 590.47 8.75（08年度各区住宅类商品房成交套数、成交面积统计）各区成交套数成交面积（平方米）成交均价（元/平
9、方米）沧浪区6028716428.347933.26金阊区2816312735.87080.92平江区3924396791.77174.7园区260383178902.688416.27新区123441322737.16372.27吴中区1516020293736816.41相城区1141914470876405.86总计777299404055.627340.32成交量篇：一路高歌猛进，为08年的2倍多,超过火爆的07年2009年苏州商品房销售量价齐升，自08年下半年开始，国家出台了一系列刺激楼市的税收、营业税优惠措施，在多项购房优惠政策的刺激下，压抑了一年多的刚性需求支撑起楼市“小阳春”，
10、进入5月以后，改善性需求开始入市，伴随着一些因通胀预期而入市投资保值需求，苏州商品住宅市场快速回暖。1-12月苏州商品住宅累计成交77729套，同比上涨124.72，超过火爆的2007年。从苏州楼市09年度每月成交量来看，除1月份市场延续了去年的成交颓势外，其余各月同比均保持了较高增速。其中，上半年5月成交量最高，为8751套，也是全年单月成交的最高值，传统旺季“红五月”名副其实。下半年的成交情况同样非常理想，延续上半年良好的成交态势，“金秋银十”再现。临近年底时，“国四条”、契税优惠政策调整、打击囤地等一系列遏制房价上涨政策出台，开发商积极推盘，加之购房者对未来政策预期存在较强的不确定性而恐
11、慌入市，把12月份的成交量再度拉到新高，达到8341套，演绎出岁末的疯狂，为09年楼市画上了圆满的句号。价格篇：连续11个月持续上扬受市场成交量快速回升的影响，苏州住宅市场成交价格也水涨船高，连续11个月保持环比上上涨趋势。2009年1-12月，苏州商品住宅成交均价为7340.32元/平方米，同比上涨8.75%，单月达到8701.03元/平方的高峰，环比1月上涨42.45%。随着苏州楼市的回暖，“买涨不买跌”心理重返，大量投资及改善型需求入场，精装修公寓及别墅等高端住宅成交比重明显增加。其中以古城区和园区市场为代表，涨幅明显，成交均价屡破“万”元关口。年尾园区湖东板块9000元以下的楼盘已是廖
12、廖可数，一些商品房项目因前期均价相对较低，不少项目的售价在今年内实现了翻番。据 网统计，万元以上楼盘多达24个。其中尚玲珑从年初的11000元/平方米上涨至现在的30000元/平方米，涨幅高达172%，位居今年苏州在售高档项目涨幅之最。另一方面， “缺货”成为市场上广为流传的声音，也为房价进一步上涨提供了最佳“土壤”。从月度价格走势来看，1-12月苏州商品住宅成交均价持续上涨，其中11月达到峰值8701.03元/平方米，与1月相比上涨了42.45%。造成价格大幅上涨的主要原因包括：一是，由于多数开发商采取“降低销售速度、提高销售价格”的销售策略，因此，具体到单个项目，房价上涨程度则更加触目惊心
13、。其二，市场需求旺盛，供应不足导致供求矛盾加剧，助推房价上涨；其三，下半年以来，以精装修等高端住宅成交比重上升，拉高了整体成交价格。其四，自9月苏州双湖板块拍出全国单价地王之后，苏州土地市场的大热直接反映在了房价上。从市场反馈信息来看，目前苏州在售项目不约而同涨价，除了与地王关系密切的园区，还包括了周边相城、平江、沧浪等区域，波及到整个苏城，部分准备开盘的项目也采取了捂盘招数。区域分析篇：园区量价齐升 价格屡创新高园区当之无愧为苏州楼市的方向标，纵观2009年苏州楼市园区的成交数据，园区基本稳坐销量冠军。具体来看，1月份延续去年的低迷成交量不高，为568套，自2月以后，成交量开始逐步攀升，到6
14、、7月份，区域成交量到达巅峰，单月成交在3000套以上，众多开盘热销项目让园区成为关注的焦点。雅戈尔太阳城首度开盘成交近500套，水墨三十度狂销96%，中央景城昼夜排队抢购98套房源，路劲i主场开盘热销260余套，雅戈尔未来城潇邦、中海国际社区持续月均销售250余套甚至出现的“千人排队买房”现象，均现于园区楼市。自8月以后，中大户型及高端产品成交比例逐渐提升，特别是具备各种稀缺因素的以高档公寓为代表的项目，普遍销售不错，体现了通胀预期下，各种保值增值投资性购房需求日益增多的趋势。市场热销提升了开发商信心，其次是二套房信贷收紧消息的刺激，让很多改善性和投资客户也抢先出手，避免二套房贷标准严格执行
15、后成本增加尚玲珑、伊顿小镇、IALA自由水岸等中大户型以及科技住宅朗诗国际街区保持了不错的销量。同时，园区市场也是楼盘涨价最为明显的区域，自9月苏州双湖板块拍出全国单价地王之后，苏州土地市场的大热直接反映在了房价上。成交均价也从年初的“6”字头上一路上扬，至11月份已过“万元”大关，“地王”效应显现。部分准备开盘的项目也采取了捂盘招数，少量多推并同时上调价格成为市场主旋律，而在购房者“买涨不买跌”心理作用下，大多楼盘仍然保持热销状态。3、市政规划影响（略）4、市场竞争分析1) 片区内竞争物业概况：本项目处于园区开发区与周边乡镇的结合部。通过对本区域内主要在售楼盘及潜在进入楼盘的供应量分析、对手的产品分析及竞争对手的市场定位趋向了解到该区域内目前
