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1、河源惠州城区中原代理 别墅盘考察报告,名园销售部,第一篇、宝豪御龙湾考察情况,第二篇、天琴半岛考察情况,第三篇、鼎峰国汇山考察情况,第四篇、中信凯旋城考察情况,报告框架,第五篇、奥林匹克花园考察情况,第六篇、佳兆业东江新城情况,第七篇、考察总结及合作初估,紧邻项目北边属于项目五期规划的别墅用地，目前尚未拆迁；不远为新落成的河源市博物馆与龟峰公园，是最受市民欢迎的休闲娱乐场所之一。,项目东边为东江，项目所处位置为东江水流的转向位，江面更宽，江景较好。,项目南面为新兴路，隔路相望的是项目的二期用地。,项目西边为原有的农民房与回迁居民用房。,本案,【区位】项目位于居住人气最旺的老城，特别是处于实力开
2、发商品牌领头的旧城规划升级改造的城中新城,一、区位,一期鸟瞰图,【规划】46万多占地，100万建面，源城区第二个百万大盘，老城区最高规格的“城中城”,二、规划,超长江岸线,江面平均宽200米,离江岸距离远,水流浅，经常露出河床,最宽江面，425米 最长江岸线，1400米,本案,长鸿花园,东江首府,丽江豪庭,明珠华庭,浅滩、杂草、废弃船只集中,【自然资源】项目地块拥有1400米的江岸线，项目面对的源城区最宽的东江江面，拥有最优的江景资源。,新丰江江面宽度不足，市区江景项目看到的更多是城市景观 长鸿花园离江岸太远，而且能看到江的户型并不多 东江首府虽然户户看江，但上游河源尚未整治，河岸杂草丛生，江
3、水流量不足，经常露出河床,三、自然资源,本案,滨江大道,河源大道,新兴路,中山大道,文化广场12分钟 广晟商业广场13分钟,翔丰商业广场5分钟 长塘路10分钟,十五分钟生活圈,十分钟生活圈,广百新一城20分钟 笔架山公园20分钟 梧桐山公园20分钟,二十分钟生活圈,【交通配套】项目东临滨江大道,南临新兴路,能便捷的转向各主干道，20分钟生活圈辐射整个市区,四、交通配套,公园正门,区域内农贸市场数量多，街铺发达，商业业态更趋于生活化，区域生活十分便利； 区域内休闲场所也较多，龟峰公园，老城公园广场等都是市民休闲的聚集地，生活氛围好,城南市场,【休闲配套】周边有人气极旺的龟峰公园和博物馆，新规划的
4、恐龙文化公园也在附近,五、休闲配套,翔丰商业广场,中心农贸市场,国美电器,长塘路商业街,公园农贸市场,城南农贸市场,【商业消费配套】老城区的商业配套旺而不强，集中式商业仅有翔丰商业广场，但通过交通改善，能够迅速连通临近片区的商业中心。,六、商业消费配套,源城区政府,区公安分局,区人民法院,区教育局,林业局、区检察院,区水务局,下城小学,河源中学,广播电视大学,城南小学,区一中,啸仙中学,华侨幼儿园,本案,机关幼儿园,【行政管理配套】老城区是源城区区级行政中心，同时在老城区集中了较多的名校。,七、行政管理配套,八、项目实景图,九、销售情况,5、6栋销售策略 制定一成首付”力助刚需置业的营销计划。
5、5栋开盘，通过与广发银行合作推出“三千万置业基金”助刚需置业，不到30天时间内就劲销9成以上， 5栋的热销之后，再度借力“3千万元助房置业基金”推出6栋，并一改5栋提前预定房号的方法，而是采用开盘当天摇号选房，刚需族踊跃入市，6栋开盘当天百余套房源便销售近8成。 11、9栋销售策略 三房：105四房：140-150 。其中11栋约5180元起价，均价5600元。9栋3800起价。期间9.5折 感恩回馈活动。期间还拿出10套房一口价 。9栋销量：实际成交量不足，因为大户型，非刚需产品。4000多元均价。 7栋销售策略 12月29日盛大开盘。户型包括二房至三房不等，每平方米仅3780元起。户型方正
6、，不但南北通透，且大气实用，还有超大观景阳台。当天认购客户除享受2房抵2万元、3房抵3万元认筹优惠外，还有额外大型折扣优惠相赠。,项目位于成熟的老城区，各项资源配套指标优异,1,老城区首个百万级墅质生活区，规划建设的最前沿,2,随着城市重心转移，项目营销定位与老城转型互为犄角,3,热销,【本项目考察小结】,十、本项目考察小结,第一篇、宝豪御龙湾考察情况,第二篇、天琴半岛考察情况,第三篇、鼎峰国汇山考察情况,第四篇、中信水岸城考察情况,报告框架,第五篇、奥林匹克花园考察情况,第六篇、佳兆业东江新城情况,第七篇、考察总结及合作初估,【项目概况】高新区纯西班牙别墅，河源最具投资潜力、性价比最高的别墅
7、项目。目前一期在售，剩余单位38套，其中独栋17套，联排独栋21套，面积区间215683平米。,一、项目概况,价值 体系,区域价值：河源市“南扩”发展规划，势必在高新区打造现代新兴产业集聚地，以高新技术产业开发区为核心的“一区六园”的工业格局已初具规模。 成熟配套：区域以工业发展为主，商业、生活等配套较为集中，南开实验小学、中学与项目毗邻，市政滨江公园近在咫尺，部分配套尚处于规划完善中。 交通价值：京九、广梅汕铁路贯穿园区：105和205贯通全市：惠河、河梅、河汕、广河等高速公路。区域内交通通达，片区将构建“四纵十六横”交通体系，通过与城市主干道的结合，形成完善的干线路网。,规划价值：墅区沿东
8、江绵延布局，一线江景一览无余，与市政滨江公园无缝对接，家门口的亲水胜地；西班牙风情园林： 产品价值：户型南北通透，瞰江揽景，产品赠送面积大，户型使用率200%以上。独栋实用面积单价低至6700元/,联排实用面积单价低至4100元/。 资源价值：一线无敌江景、私享滨江公园。 社区配套：4000平米五星级会所。,外在 价值,内在 价值,项目价值体系,二、项目核心价值点,规划价值：项目面江布局，形成不同层次景观单位，区内西班牙风情园林，与江景资源相映成趣，产品价值得到提升。,独栋一线江景, 楼王（2套）及V1户型（11套）,独栋三线江景,独栋四线江景,联排五线江景,独栋二线江景, V3a（3套）及V
9、4户型（6套）, V3b（3套）及V4户型（6套）, V3a户型（4套）, 联排别墅（44套）,二、项目核心价值点,产品价值（以一种户型为例） V1户型亮点：403-420平米独栋，赠送面积212平米，前庭 后院，超大屋顶花园及露台。花园赠送面积490-590平米，超高性价比。,一层活动区： 三厅设计，奢华配置，下沉式庭院设计，空间视觉更佳； 4米层高，空间感极佳： 双卫配置： 前廊后院，奢享私家花园； 双车位车库配置； 二层休息区 二层配置3个阳光卧室，每个房间都有独立卫生间，独立阳台； 另配置2个超大露天花园，尽享空中观景悠然； 三层休闲区 超豪华主卧，配置书房、独立卫生间、衣帽间、露天；
10、 超大屋顶花园，与自然更亲近。,二、项目核心价值点,资源价值：项目东临美丽的东江，一线江景资源，一览无余。市政滨江公园与 小区园林景观相互呼应，滨江高尚品质生活呼之欲出。,二、项目核心价值点,区域价值：随着河源“工业立市”战略的实施，其第二产业快速增长；以高新技术产业开发区为核心的“一区六园”的工业格局已初具规模，高新区将成为河源市的经济引擎，区域发展潜力大。,河源高新区被称做广东次发展地区，正成为接纳沿海产业转移的一块投资兴业宝地。 目前，该区域内已办起明珠工业开发区、高埔工业园、美平工业园、华嘉工业开发区、美星工业园、埔前工业区等工业园区。 现已引进了一批符合国家产业政策和河源实际、有一定
11、规模、技术含量和附加值较高、发展潜力较大的项目落户，包含电子信息设备制造业、机械制造业、服装制造业、食品医药制造业、五金雕塑产业等产业。,二、项目核心价值点,交通价值：拥有粤东北完善的铁、陆路交通枢纽，绝佳的区位与交通优势，使得河源成为珠三角2小时经济生活圈。,铁路：京九、广梅汕铁路贯穿园区 国道： 105和205贯通全市 高速：惠河、河梅、河汕、广河等高速公路 城际轻轨：惠河城轨全长86.96公里，其中河源境内33.46公里，建成后到惠州、广州、东莞、深圳市区的时间分别缩短为20分钟、70分钟、40分钟、1小时 ，由此构成了河源市四通八达的交通网络，使河源成为粤东北的交通枢纽。 水路：园区距
12、离市区仅10公里，市区拥有一流口岸。从园区到盐田港、黄埔港约1.5个小时 航空： 从园区驱车到广州机场、深圳机场约2个小时,二、项目核心价值点,交通价值：滨江大道二期动工 城区南扩再迈重要一步，高新区到市区只需10分钟。将大大提升高新区的区域价值。,到2014 年，滨江大道全面贯通后，全长仅10 余公里，且双向6 车道，按照设计时速60 公里计算，从市高新区到市区，走完全程只需10 分钟。时间和空间距离的改变，与促进区域之间的发展是成正比的。源城区区长何伟良表示，该项目的建设，对打通新、老城区与市高新区的交通联系，进一步优化市高新区投资环境，拉动经济的快速发展等方面有着积极的意义。,二、项目核
13、心价值点,销售动态：目前对外以“临江别墅 洋房价”为突破口，通过强调高性价比、高赠送率突显项目价值。,三、项目目前销售动态及优惠措施,优惠措施：以实际面价及折扣销售，避免以前无底线的打折方式。,销售现场96折， 开发商申请再额外98折。 合计6个点折扣。,三、项目目前销售动态及优惠措施,参与分佣,转介方项目销经 转介客户信息,客户成交，转介 确认单填写,被转介客户 上门认购,天琴半岛销经 确认转接客户 信息,转介方式确认,额外佣金：开发商暂时没有执行（原计划6%的转介佣金） 单套佣金分配：转介成功，转介方获得单套房佣金的7成。如有额外佣金，则不再参与分红。 现场奖励：转介成功，转介方与被转介方
14、获得单套房奖励比例：7：3，即转介方获得7成奖金。,项目内部转介佣金及现场奖励,四、项目佣金及现场奖励,五、产品及园林景观,五星级会所,西班牙别墅,联排别墅,雕塑小品,项目位于城南高新区，可以有效截留珠三角投资及回乡客源。未来升值空间较大。,1,占地13.3万平米共11万建面的低密度纯别墅群,2,户户200%高实用率，并创建前庭、后院、中庭三大附赠庭院,3,销售平平,【本项目考察小结】,高新区制约因素：纯工业区，开发规模不大、小区配套过于简单、单价不高、产品结构单一 。开发商自身制约因素：开发商实力不强和少作为，广告宣传推广较少， 2009年3月28日开盘以来，销售状况不佳。,4,六、本项目考
15、察小结,第一篇、宝豪御龙湾考察情况,第二篇、天琴半岛考察情况,第三篇、鼎峰国汇山考察情况,第四篇、中信凯旋城考察情况,报告框架,第五篇、奥林匹克花园考察情况,第六篇、佳兆业东江新城情况,第七篇、考察总结及合作初估,鼎峰国汇山是鼎峰地产在惠州精心打造的首个大型高端项目，是鼎峰地产全国布局开发的“城市豪宅系列”中之标志性项目。由香港贝尔高林设计规划，第一太平戴维斯担当物业顾问，在惠州中心区打造一座80万平方米的豪宅旗舰。 鼎峰国汇山占地27万平米，总建筑面积约80万平方米，容积率2.29。地处惠州市惠城区江北CBD核心区域，毗邻7.5万平米望江公园，东南向望东江，享一线江景资源。距离惠州市政府仅2
16、-3分钟车程。作为江北片区最大的高尚住宅小区，鼎峰国汇山规划建造4672套水景洋房及168套环岛别墅，未来是近2万人居住的超大社区。鼎峰国汇山还有规划近5万平米的综合型商业，2公里风情商业街；斥资3000万打造的五星级双会所；18班双语社区幼儿园，给孩子打造最优质的学习空间。 鼎峰国汇山水景洋房主力产品面积从85至160平米之间，环岛别墅主力产品为240-260。小区户型方正实用，朝向多为南向或东南向，通风、采光良好，各功能房布局合理，结构紧凑。 鼎峰国汇山将为惠州市区打造首席西班牙原乡生态园林社区，采取中心轴园林式的规划风格。,基本信息,一、项目概况,二、项目指标,相关信息 占地面积:270312平方米 建筑面积:792800平方米 产权年限:70年 户 数:总户数4840户,三、区位、资源、配套,项目属性 江北中心区唯一别墅大盘 项目区位 项目配套（配套较为一般） 生活：粤东家居博览、金泽国际物流园、农产品配送中心 教育：惠台
