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1、沈阳空港板块别墅市场调研报告,辽宁通启市场研究咨询有限公司 2010年2月1日,报告结构,二、空港板块别墅市场概况,三、空港板块代表性别墅项目分析,五、调研结论与建议,一、沈阳别墅市场宏观发展概况,四、空港板块别墅项目消费者人群特征,沈阳别墅市场宏观发展概况-沈阳别墅发展轨迹,1992年,开始启动 独栋为主 20套 河畔花园,1996年,第一个高峰 独栋为主 250套以上 静园 天辰景翠 靓马新村 靓马云珠 巴黎世家 凤凰花园,1999年,第一个低谷 慕马大案 巴黎香榭 别墅概念营销,2003年,第二个高峰 风格丰富 理念完善 联排出现 客群开始多样性 两大百万平米别墅群 奥林匹克花园 香格蔚
2、蓝,2005年,2006年,2009年,平稳增长 环境资源 配套改善 品质提升 销量增长,第二个低谷 国八条的出台 粗线条的跟风 现房后配套不足 生活不便利 资金与产品投入 宣传与实楼差距 市场信心受挫,沈阳别墅市场宏观发展概况-区位与现状,目前主要分布在棋盘山风景区、泛浑南区域、沈阳北部和浑河沿线四大区域。 05年前，空港别墅区作为别墅主要供应区曾经历了一段辉煌期，但由于区域发展迟缓，生活和基础配套不健全，后期发展相对滞后。 东部别墅区随着世园会、蒲河新城等发展热点的出现，以及资源优势的差异开始发力，06年新建别墅均分布在东部区域，别墅的主要分布区域逐渐东移。,沈阳别墅市场宏观发展概况-沈阳
3、别墅项目分布,沈阳中体奥林匹克花园花园新城,金地长青湾,假日伊丽雅特湾,皇第龙邸,中海龙湾,美地庄园,桑堤亚纳,香格蔚蓝,富力仙湖国际,方迪山庄,泉涌新镇,大溪地,万科兰乔圣菲,中旅国际小镇,信盟花园,莱茵南郡,玫瑰园,悠诗美地,碧桂园凤凰城,碧桂园太阳城,博士花园,比华利,北美家园,8栋洋房,九如溪谷,沈阳中体奥林匹克花园花园一号,穗港公园里,圣诺兰桥,深航翡翠城,花溪山庄,佳地园,佳苑庄园,锦绣山庄,沈阳碧桂园,翔凤山水国际,泉涌山河里,清韵百园,沈阳奥林匹克花园,米拉晶典,皇嘉美墅,辉山别墅,唯美品格,唯美十方,听雨观澜,首创银河湾,阳光假日山庄,维也纳森林别墅,丰达花园别墅,绿岛花园,
4、保利十二橡树,首创琥珀湾,沈阳别墅市场宏观发展概况-供应量与消化量分析,数据来源：沈阳市房产局 注:2009年数据截止至11月份。,沈阳别墅产品整体市场供应在05-06年度后呈现出持续稳步增长趋势，并在2008年达到顶峰。在政策明确限批别墅产品 的情况下，开发商仍以其它形式获取相应审批，向市场供应别墅产品。 供应量的增长一方面表明开发商对别墅市场的发展信心，另一方面表明沈阳在别墅市场方面的需求潜力较大。 从成交情况来看，2007年后是别墅市场成交的高峰时期。,沈阳别墅市场宏观发展概况-供应量与消化量分析,数据来源：沈阳市房产局 注:2009年数据截止至11月份。,2009年沈阳别墅市场的供应面
5、积相比2008年有大幅下降。 2009年下半年，保利十二橡树和首创琥珀湾的开盘热销，直接带动别墅市场成交率的提升。,报告结构,二、空港板块别墅市场概况,三、空港板块代表性别墅项目分析,五、调研结论与建议,一、沈阳别墅市场宏观发展概况,四、空港板块别墅项目消费者人群特征,空港区域产品 产品类型多样化； 建筑风格多样化； 户型设计以豪华、舒适大户型为主。 空港区域价格 高端产品价格在11000-15000元/之间，以富力仙湖国际、信盟花园为代表； 中档别墅产品价格在5000元/以下。 空港区域销售情况 除锦绣山庄外，其余项目平均每期销售周期在23年； 主力消费群以塔尖阶层为主。 空港区域综合分析
6、区域房地产发展起步较早，但发展较为缓慢。此区域是沈阳市别墅发展较早的区域，以信盟花园为代表，进入中期发展阶段陆续出现了锦绣山庄、花溪山庄、香格蔚蓝等代表项目； 本地开发商开发； 缺乏自然资源和综合配套设施，在景观等方面无法与浑河沿岸及沈北、棋盘山的项目抗衡； 该板块的项目建筑风格多为北美风格，在户型设计方面存在严重的同质化现象。,空港板块别墅市场概况,空港板块别墅市场概况-区域项目分布图,信盟花园,比华利山庄,玫瑰园,香格蔚蓝,富力仙湖国际,锦绣山庄,美地庄园,花溪山庄,在售项目 售罄项目,空港板块以沈阳桃仙国际机场为主，辐射周边区域，代表性项目为香格蔚蓝、美地庄园、富力仙湖国际、信盟花园、玫
7、瑰园、锦绣山庄、花溪山庄和比华利山庄等。其中大部分项目开盘时间在2004年以前，是沈阳老牌的别墅区域。 目前在售的只有富力仙湖国际和香格蔚蓝的三、四期产品，还有信盟花园和美地庄园的少部分产品，其他均已售罄。 随着沈北和棋盘山板块别墅市场的兴起，空港板块缺乏足够的竞争力。,空港板块别墅市场概况-主要项目情况,空港板块别墅市场概况-主要项目情况,空港板块别墅市场概况-主要项目情况,所有项目中，香格蔚蓝的占地面积、建筑面积和容积率均为最大。,报告结构,二、空港板块别墅市场概况,三、空港板块代表性别墅项目分析,五、调研结论与建议,一、沈阳别墅市场宏观发展概况,四、空港板块别墅项目消费者人群特征,空港板
8、块代表性别墅项目分析-富力仙湖国际,富力仙湖国际,在售产品情况：,规划产品情况：,空港板块代表性别墅项目分析-富力仙湖国际,本项目共有两期，目前只有一期产品在售，二期尚未推出； 项目一期包括独栋、双拼和联排产品（ 四联、六联）； 一期推出独栋128套，双拼20套，联排22套， 其中双拼产品均已售罄，独栋去化达到63%（已售80套），联排去化达到91%（已售20套）； 目前只剩余部分联排产品销售，所剩户型多为中间户型。,本项目共分为两期，一期在售，二期正在规划当中； 即将上市的为一期双拼产品，面积区间约为300，预计上市套数为50套，均价约为11000元/。,空港板块代表性别墅项目分析-香格蔚蓝
9、,在售产品情况：,空港板块代表性别墅项目分析-香格蔚蓝,本项目暂定四期，目前一、二期售罄，三、四期在售； 一、二期2004年即开盘销售，2006年已经入住，是沈阳别墅开发第二个高峰时期的产品，价格比较便宜； 一、二期只有四联和六联的别墅产品，面积区间160-300平，早已售罄； 目前在售的是听雨观澜和圣罗伦斯产品，目前销售状况良好。,空港板块代表性别墅项目分析-美地庄园,在售产品情况：,空港板块代表性别墅项目分析-美地庄园,本项目暂定五期，一、二、三、四期均已售罄，目前只有五期“苹果园”在售； 项目前三期只有独栋产品，四、五期加入联排，五期又增加了叠加产品； 前四期产品价格比较低，均价只有45
10、00元/平左右，五期产品提升至7100元/平。,空港板块代表性别墅项目分析-信盟花园,在售产品情况：,空港板块代表性别墅项目分析-信盟花园,本项目共有四期，目前一、二、三期均已售罄，只有四期产品在售，且剩余产品不多； 项目产品多样，一期均为独栋产品，二期加入双拼，三、四期则又加入了联排产品； 在售产品为四期联排产品，“半山别墅”组团。,报告结构,二、空港板块别墅市场概况,三、空港板块代表性别墅项目分析,五、调研结论与建议,一、沈阳别墅市场宏观发展概况,四、空港板块别墅项目消费者人群特征,沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析,别墅产品形式 别墅建筑风格 别墅关注因素 建筑面积需求 总价心理承受,
11、性别 年龄 学历 职位 居住区域,为了进一步了解别墅消费者的产品需求与人群构成，对别墅消费者以问卷提纲形式进行了访问。 访问对象选择： 1、别墅成交消费者：过去5年内在沈阳购买别墅产品 10个样本 2、别墅潜在消费者：有消费别墅的经济实力，在未来五年内有购买别墅产品的意愿 10个样本 3、是购买别墅产品的主要决策者或决策参与者,因整体样本数量较小，结果仅供参考,沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析,您喜欢购买的别墅类型?,您最喜欢哪种风格的别墅？,在几种别墅类型中，喜欢双拼的比例相对最高，其次是多联排别墅。,在别墅风格方面： 地中海风格、西班牙风格相对最受欢迎。,沈阳别墅消费者产品需求与人群特
12、征分析,在以下有关别墅的因素中，您比较关注的?（多选）,在对别墅的各项关注因素中： 生态、附加空间、私家花园三项的中选率相对最高。,沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析,通常情况下，您愿意为购买别墅支付的总额为：（单位：万元）,您希望购买的别墅的总建筑面积为：（单位：平方米）,对别墅面积需求方面： 220-280平的面积相对最受欢迎。,对别墅总额的支付方面： 愿意接受的别墅总额集中在150-300万元之间。,沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析,请问您的周岁年龄属于以下哪个范围？,请记录被访者的性别：,在性别方面，男性的比例明显高于女性，男性比例达75%。 男性依然是家庭的主要经济支柱，在别墅
13、的购买决策方面，仍然占据主导作用。,在年龄方面，主要集中在36-55岁之间。 其中，46-55岁的比较相对最高。 35以下的年轻消费者也占二成，购买群体日趋年轻化。 这主要是由于社会大环境为个人创业提供了较好的条件，出现了一大批通过自己努力而事业有成的中青年精英阶层，这些人群也是我们今后营销的重点目标客户群。,沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析,请问您的教育程度是下列哪一种？（单选）,您在单位中的职位是：,学历相对较高，本科以上学历占七成，其中硕士以上占三成。,私营企业主、企业高层管理人员是别墅消费的主体。,一方面是由于整个社会受教育程度提高，另一方面也说明在这个知识经济的年代，积累财富的途
14、径已跨越从前靠阅历和经验积累的过程，新的年轻的中坚力量正在崛起。,沈阳别墅消费者产品需求与人群特征分析,您在沈阳连续居住多少时间了？（单选）,请问您原来的居住区域？（单选）,因样本量较小，以下居住区域来源仅供参考，但在来源区域方面有如下特征： 沈阳本地人仍是别墅类产品的消费主体，占六成多。 外地消费者中，省内其它城市的消费者占二成。 在原居住区域方面，市内五区的主城区是最主要的来源，各区域间的来源表现略有差异。,空港板块代表性项目消费者人群特征,注：以上区域购买客户人群描述，根据销售人员介绍与深访了解，仅供参考。,报告结构,二、空港板块别墅市场概况,三、空港板块代表性别墅项目分析,五、调研结论
15、与建议,一、沈阳别墅市场宏观发展概况,四、空港板块别墅项目消费者人群特征,调研发现及建议,一、沈阳别墅市场可以分为棋盘山、沈北、泛浑南（空港）和浑河沿线四大板块，其中棋盘山和沈北板块发展迅速 二、空港板块别墅市场成熟较早，但发展相对滞后 2005年前，空港别墅区作为别墅主要供应区曾经历了一段辉煌期，但由于区域发展迟缓，生活和基础配套不健全，后期发展相对滞后。 目前该区域景观等自然资源仍然无法突破，配套尚不完善，但因有桃仙机场作为依托，辐射周边区域，且交通发达，有可能成为第一居所，发展前景比较值得期待。 三、区域代表性项目开发呈现第二次小高潮，销售状况一般 区域内在售项目，除富力仙湖国际外，均已开发多期产品，但从销售情况来看，销售期在2-3年，销售周期长、效果一般。 四、客户多为45-60岁的高官或高管人员，来自沈阳及周边地区，注重产品品质和服务，追求产品性价比,主要发现,建 议,一、空港板块发展迟缓，项目销售效果一般，所以对待这一区域项目不能急于求成，不建议立刻出手； 二、空港板块别墅市场成熟较早，且有机场、高速公路等硬件设施作为依托，有一定的发展前景，是人们心中的高端居住区域； 三、综上所述，建议对该区域密切关注，对于竞品项目长期跟踪。,谢谢观注！,
