株洲财富中心商业顾问投资升值服务建议书(ppt 56页) 金牌

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1、From Vision to Value,投资 升值 新方向,北京。上海。深圳。成都。重庆。沈阳 Beijing.Shanghai.Shenzhen. Chengdu. Chongqing. Shenyang,株洲财富中心商业顾问 服务建议书 2010年7月26日,致：湖南未来投资发展有限公司,前言,首先感谢湖南未来投资发展有限公司（以下简称“贵司”）对于华夏 柏欣（北京）经营管理顾问有限公司（以下简称TCBL或“我司”）的信任 和支持，我司对于此次能够有机会与贵司合作进行商业地产开发顾问服务 工作而感到荣幸。希望凭借贵司雄厚的地产开发实力和我司专业的商业地 产开发、运营经验，能够成功打造卓越

2、的商业项目。 通过7月15日现场会议沟通，我司完成了此次服务建议书方案，旨在加 强贵司对我司服务内容及工作思路的更深入了解，也希望通过此方案，体 现我司对株洲财富中心项目的理解及未来发展方向的概念判断。,n项目理解 n总体服务构想 n本次服务内容及各项费用 n服务团队,株洲财富中心项目服务方案,项目一期商业总建筑面积约6 万平方米；二期商业面积待定。 项目物业类型包括：商业、酒 店、写字楼、公寓、停车场等,项目理解 项目资料,长株潭一体化，长沙大城市经济圈形成，而株洲也将被这个大都市经济圈所囊括， 势必催生城市商业、商务的新模式。本项目处于株洲核心区域，必须顺应此发展趋 势与机遇，打造新的地产

3、发展模式。,项目理解 项目城市背景 长株潭一体化经济圈加快步伐，株洲作为其 中一核城市，经济、人口、消费将大幅度发 展，城市竞争力加强。 长株潭三市在空间上呈现“品”字结构，城市之间 的距离为50公里 。,项目理解 项目商业背景,石峰区板块 主要以批零建 材、家具等业 态为主。基础 性日常配套。 天元区板块 生活新区域， 聚集了大量的 休闲、娱乐场 所,零售依然以 传统百货和商 业街为主。,荷塘区板块 现已有众多知 名百货及超市 入驻荷塘片区。 局限于旧城区， 生活习惯等多 方面的因素， 商业效果一直 很不理想。 芦淞商圈 株洲传统商业街 区，道路较窄， 无限行制度。往 来车流量大。辐 射中原

4、及中南地 区的服装中转站。,株洲现有的商业发展模式依然处于较低端水平，以传统 百货、超市、商业街为主体。零售、餐饮、娱乐休闲、 酒店等商业形态各自分散发展，没有实现整合效应。,项目理解,项目发展方向,在长株潭一体化发展趋势下，打造代表国际化先进模式的城市综合体,打造城市新商业模式地标,代言一座城市,代表性的城市综合体： 美国：纽约洛克菲勒中心 日本：幅冈博多运河城 中国：深圳华润中心 “城市综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上 进行组合，通过一组建筑来实现。同时，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能

5、、高效 率、复杂而统一的综合体。 城市综合体中不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多种功能的系统性优化，实现各部分的价值互补从而提升综合体的 整体价值。,项目理解 城市综合体概念 城市综合体是通过一组建筑物实现多种城市功能空间相互组合、价值互 补的高效率大型建筑综合体,写字楼,居住,商业,酒店为文化设施提供配套服务，而文化设施为 酒店提供观光客源及展览客源；,写字楼为住宅提供潜在租客,写字楼为酒店提供 宴会、餐饮等潜在 消费；酒店为写字 楼提供配套服务 酒店,写字楼、酒店为商 业提供消费者；商 业为酒店、写字楼 提供配套服务,商业为住宅提供社区服 务；为文化设施提供配 套服务；文化设施为商

6、业集中观光人流； 文化设施,项目理解 城市综合体概念 商业是城市综合体的核心组成部分，不仅可以满足综合体内各类人群的 需求，而且起到了提升综合体价值与档次的重要作用。 综合体内部各类型物业协调发展，互补互利，打造各建筑与产业的生态平衡,Page11,【保密信息】,城市 综合体,对区域经济具有联动与推动性 对城市中心具有强化作用 具有复合性、多样化功能 体现城市特色、城市形象 土地集约利用、环境友好 体现快捷信息交流,项目理解 城市综合体概念 “城市区域”一体化 城市空间多中心化 城市功能多样化 城市形象特色化 城市环境生态化 城市资源集约化,株洲财富中心项目将,促进城市价值提升,发挥强大的聚合

7、效应,财富中心项目将成为功能复合的高度集约的街区建筑群，为 城市创造崭新的空间秩序，最大化发挥土地价值。,株洲财富中心项目将,塑造城市地标建筑群,创造都市新空间理念,位于城市中心区域的财富中心项目将作为城市经济文明与 建筑文明发达的标志，成为标志建筑群和城市印记。,株洲财富中心项目将 共筑都市繁华 包容各都市元素,财富中心项目将不同时间段的购物、 餐饮、娱乐、办公、居住、休闲、文 化交流等都市功能进行整合，使其保 持24小时的繁荣。,一个区域升级一个城市,一个优秀的城市综合体是一个区域的核心,一个优秀的城市综合体是市民聚会、休闲、娱乐、办公的核心场所,未来可提供的服务,招商顾问及代理 A. 招

8、商顾问服务 B. 招商代理服务,推广顾问服务 A. 招商推广顾问服务 B. 营运推广顾问服务,前期营运顾问服务 A. 项目规划设计期 B. 交付筹备期,8个月 建议时间； 项目规划设计阶段,后期营运委托/顾问管理 A.资产管理及设施管理,商业研策服务 A. 商业市场研究 B. 商业定位规划,C. 研策跟踪服务,18 个月 建议时间： 项目招商筹备及执行阶段,暂定36个月 建议时间： 项目开业日起后36个月,时间待定,时间待定,* 上述工作时间安排需根据业主方工程及营销进度调整,总体服务构想 本次提供的服务,17,17,本次服务内容及费用 商业研策服务商业市场研究,1.0 城市宏观环境发展研究

9、研究重点在于发现宏观经济、居民生活及消费等宏观商业 环境的发展趋势和潜力，以及对于本项目发展的支撑力。分 析内容包括： 1.1 城市概况 （城市地位、人口规模、发展定位及产业发展） 1.2 城市经济发展水平 （GDP、人均GDP水平、产业结构、重点产业发展概况） 1.3 居民生活及消费 （人均可支配收入、消费性支出结构、零售市场规模） 1.4 发展规划及政策 （城市发展规划、产业规划、发展政策） 1.5 宏观环境发展趋势 （城市经济发展趋势、居民生活及消费发展趋势）,2.0 城市商业发展研究 研究重点在于掌握城市商业总体发展现状特征及发展趋势， 并从中找出商业市场的发展趋势及市场空白点。分析内

10、容包括： 2.1 城市商业发展概况 - 城市大型商业零售设施供应及规划概况 - 大型商业零售设施的空间分布 - 大型商业零售设施的类型发展及特征 2.2 城市商圈布局及发展特征 - 城市主要商圈布局 - 各商圈的发展概况及特征 （商圈特点、商业设施供应、消费人流特点、租金水平 及商业发展特点） - 总体商圈竞争情况及未来发展趋势 2.3 城市商业发展趋势,- 商业供应及空间布局发展趋势 - 商业类型及主题发展趋势 * 注：大型商业零售设施系指建筑面积在万平方米以上之商业零 售设施； 本阶段之研究目的主要在于通过对于项目的宏观、中观、微观商业环境和资源的研究来充分理解项 目所面临的市场环境及所拥

11、有的发展潜力，从而为项目制定准确的商业定位及谋划出色的商业概念垫定 基础。,18,18,本次服务内容及费用 商业研策服务商业市场研究,3.0 区域环境研究 研究重点在于通过对于项目所在的地区的区域发展和项目周 边（约3公里）环境的了解和分析来把握项目的区域环境发展资 源和潜力，从而为项目的发展挖掘潜在的空间。分析内容包括： 3.1 地区的发展概况及趋势评价 - 地区的发展概况 - 地区的商业发展特征 - 地区的商业发展趋势 3.2 项目周边环境分析及评价 以本项目周边3km为界进行研究，重点在于发展项目周边区域 的物业发展情况和可能潜在的消费者分布，具体包括： - 区域地位 - 市政设施发展概

12、况（公共设施、城市交通） - 商业发展概况 - 住宅物业发展概况 - 商务物业发展概况 - 潜在消费者构成及分布,4.0 消费者及商户需求研究 4.1 研究重点在于通过对于区域内300个样本的潜 在消费者进行问卷式的调查，从而有效地了解和把 握区域内消费者的特征、消费特点和需求偏好。分 析内容包括：（该部分服务的现场执行将委托第三 方专业调研机构提供） - 潜在消费人群人口特征 - 总体消费潜力判定 - 日常消费行为模式及偏好 - 购物消费需求及偏好 - 餐饮消费需求及偏好 - 休闲娱乐消费偏好及需求特征 4.2 提供30个商户访谈调研，从而有效了解商户对 本项目的看法及对商业的需求，为本项目

13、定位及规 划提供基础 5.0 项目立地条件及经营资源研究 研究本项目的宗地条件及经营资源，从中挖掘本项 目的核心商业发展资源。 5.1 项目立地条件及研究 - 地理位置及交通条件 （周边道路交通承载力评估、现状交通情况调研） - 宗地概况及功能适宜性分析 - 项目可见性研究,19,19,本次服务内容及费用 商业研策服务商业市场研究,6.0 竞争环境研究 研究重点本项目的市场竞争环境及潜在市场空间。 6.1 竞争对手的筛选 - 筛选条件 （体量、功能、类型、地理位置） 6.2 竞争对手分析 - 竞争对手概况 （地理位置、项目主要经济指标、开发企业背景、 市场地位评价） - 竞争对手硬件条件 （总

14、建筑面积、营业面积、建筑楼层、楼层高度、 装修水平、交通条件、配套设施及停车数量） - 竞争对手的市场定位 （商业类型、档次、目标消费群体及商业主题定位） - 竞争对手的经营特色 （业态构成、业态种类、品牌特色、推广特色）,7.0 项目成功关键因素分析 透过SWOT分析模型简述本项目之商业发展条件和机遇， 并提供1-2个案例的成功发展经验来提取本项之商业发展的 成功关键因素。 7.1 项目SOWT分析 - 优势及劣势 - 机遇及挑战 7.2 项目的成功关键因素分析 - 提供1-2个成功案例进行借鉴 （项目概况、开发亮点、商业特色、业态构成、 消费人流及主要成功因素） - 总结出本项目的成功关键

15、因素 （建筑、业态、特色、客群定位等成功因素）,20,20,本次服务内容及费用 商业研策服务商业定位规划 1.0 商业类型定位 研究重点在于通过商业类型定位模型准确界定本项目的商业分类及类型。 1.1 商业类型分析模型及标准概述 1.2 本项目的商业类型定位 2.0 市场定位及商业概念 2.1 市场定位 - 商业类型及发展方向 - 目标消费群体 （人群构成、消费需求及生活特征） - 商业档次及业态比例 （商业档次、业态构成比例） - 商业主题定位 2.2 商业概念策划 - 核心商业价值策划 - 商业业态构成亮点 - 核心/代表性商户推荐 2.3 业态组合 - 提供业态组合策划建议并提供业主方讨论 确定最终方案。,21,21,本次服务内容及费用,商业研策服务商业定位规划 3.0 建筑设计指引及评审 3.1 综合体整体布局分区建议,3.2 - - - - - -,商业整体效果建议 商业立面效果 出入口 中庭 商业通道 店铺展示 广告位及指引设施,3.3 动线规划建议 - 外部交通动线 - 内部交通动线 - 内部人流动线 - 内部货运动线 3.4 主要指标建议 - 楼层数量 - 单层面积 - 楼层高度,- - - -,结构跨距 通道宽度 中空尺寸 商业使用率,3.5 商业平面布局及店铺规划建议