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1、镇江新区农贸市场地块开发思路及经济测算 专业服务价值 城市背景研究城市背景研究 推盘策略及商业销售模式推盘策略及商业销售模式 2 2 5 5 经济测算经济测算 7 7 6 6 人员架构人员架构 房地产市场研究房地产市场研究 3 3 消费需求研究消费需求研究 4 4 项目本体分析项目本体分析 1 1 本案本案 项目区位项目区位-位于镇江新区，距离镇江市区位于镇江新区，距离镇江市区24公里，是镇江重点发展区域公里，是镇江重点发展区域 项目位于大港新区南部，紧邻338省道，五峰山路与烟墩山路之间，周 边新建45万方“万顷良田”安置区为项目商业提供强有力的人口支撑。 润 州润 州润 州润 州 京口京口
2、京口京口 丁卯丁卯丁卯丁卯 大港大港大港大港 丹徒丹徒丹徒丹徒 1 25 4 3 板块划分发展驱动主要产品类别均价范围主要代表个案总结性描述客户来源 京口 京成熟居住氛 围 多层、洋房、高层、别 墅 7000-13000 中南世纪城、江山名 洲 镇江人印象中的老城区全市 润州发展潜力 多层、洋房、高层、别 墅 6000-13000万科项目、冠城国际 老城区一部分，城市重点 发展方向 全市 丹徒生态、价格多层、高层、别墅4000-10000香格里拉、风景城邦脱离市区的新城丹徒、全市 丁卯产业基础多层、高层4500-9000永隆城市广场城市向东发展的新区城市东区为主 京口 京成熟居住氛 围 多层、
3、洋房、高层、别 墅 7000-13000 中南世纪城、江山名 洲 镇江人印象中的老城区全市 润州发展潜力 多层、洋房、高层、别 墅 6000-13000万科项目、冠城国际 老城区一部分，城市重点 发展方向 全市 丹徒生态、价格多层、高层、别墅4000-10000香格里拉、风景城邦脱离市区的新城丹徒、全市 丁卯产业基础多层、高层4500-9000永隆城市广场城市向东发展的新区城市东区为主 大港产业基础多层、别墅3500-6500海德公园脱离镇江城区的新区大港本地人口为主 镇江房地产板块根据行政区域 划分为润州、京口、丹徒、新区 （丁卯和大港）五个板块。 其中，镇江主城区由京口和润 州的一部分构成
4、，润州和丁卯是 城市向外扩张的两个方向。丹徒 和大港则脱离市区，独立发展。 润州和丁卯是 城市向外扩张的两个方向。丹徒 和大港则脱离市区，独立发展。 区位地位区位地位大港区承担港口物流的功能，独立于主城进行发展，主城客 户被丁卯区截流，客群以本地为主 大港区承担港口物流的功能，独立于主城进行发展，主城客 户被丁卯区截流，客群以本地为主 地块情况地块情况位于大港近郊板块，规划中的中央商务区边缘，紧邻位于大港近郊板块，规划中的中央商务区边缘，紧邻“万顷 良田 万顷 良田”安置区，发展潜力较大安置区，发展潜力较大 港区港区 老镇区老镇区 银山公银山公 园板块园板块 中央商务区中央商务区 本案 随着新
5、区城市中心南 移，金港大道以南至港 南路、沿江公路规划为 新区的CBD。 利基点： 1、所处区域属于大港 新兴板块，发展潜力 大； 2、紧邻沿江大道，地 块通达性良好。 障碍点： 1、偏离大港中心，配 套不足； 2、紧邻安置小区，对 项目形象造成一定影响。 镇江大港各出口分车型每小时车流量分析镇江大港各出口分车型每小时车流量分析 72 28 6052 12 240 220 232 144 464 668 1052 236 220 132 0 200 400 600 800 1000 1200 大港-镇江大港-丹阳大港-常州大港-扬中大港-姚桥 小汽车大巴士货运车 常州、江阴方向常州、江阴方向
6、扬中方向扬中方向 丹阳方向丹阳方向 镇江方向镇江方向 姚桥方向姚桥方向 432 916 1364 756 364 432 916 1364 756 364 0 400 800 1200 1600 大港-扬中大港-丹阳大港-镇江大港-常州大港-姚桥 镇江大港各出城路段每小时车流量对比镇江大港各出城路段每小时车流量对比 本案本案 项目地块周边交通通达性非常 好，往镇江、丹阳、常州方向皆 可通达，是新区的南门户。 地块交通情况-地块周边交通通达性良好，是新区的南门户地块交通情况-地块周边交通通达性良好，是新区的南门户 地块指标地块指标占地占地43.5万方，总建约万方，总建约71.5万方，区域较大规模
7、专业市场兼 住宅项目 万方，区域较大规模专业市场兼 住宅项目 地块A 地块B 地块C地块D 地块E 地块F 核心问题界定核心问题界定 问题一：问题一：在目前市场竞争格局下，陌生区域大盘如何开发？ 问题二：问题二：人口基数小的情况下，大盘如何实现快速跑量，从 而减小开发中的资金压力？ 问题三：问题三：住宅、商业售价能达到多少，项目总销有多少？ 问题四：问题四：项目开发利润？ 问题五：问题五：人员框架如何安排？ 城市背景研究城市背景研究 推盘策略及商业销售模式推盘策略及商业销售模式 2 2 5 5 经济测算经济测算 7 7 6 6 人员架构人员架构 房地产市场研究房地产市场研究 3 3 消费需求研
8、究消费需求研究 4 4 项目本体分析项目本体分析 1 1 镇江城市研究 大港片区研究 地处长三角，是宁镇扬重要节点城市 第二产业为城市主导产业，以机械、化工、造纸为主， 未来城市将加大工业投资力度，产业增加前景良好 典型的金字塔人口结构，人民生活收入较高但缓慢增长 沪宁线经济盆地，但良好的地理位置使得城市极具发展 潜力 镇江城市研究结论镇江城市研究结论长三角经济盆地，第二产业发展迅速，城市发展前 景看好 长三角经济盆地，第二产业发展迅速，城市发展前 景看好 经历了长期的无序发展之后，城市发展方略逐渐明朗， 确定了“一体两翼”的城市发展思路 城市地位 经济水平 产业结构 生活水平 城市规划 镇江
9、城市研究 城市背景研究城市背景研究 推盘策略及商业销售模式推盘策略及商业销售模式 2 2 5 5 经济测算经济测算 7 7 6 6 人员架构人员架构 房地产市场研究房地产市场研究 3 3 消费需求研究消费需求研究 4 4 项目本体分析项目本体分析 1 1 镇江城市研究 大港片区研究 地理位置地理位置 大港，位于古城镇江的东部， 距离市区二十八公里，是镇江新 区的行政中心所在地，地处长三 角洲中心地带。 城市对外交通连接城市对外交通连接 航空： 距上海虹桥机220km，浦东机场 255km；车程2小时30分钟。距 南京禄口国际机场90km；车程 75分钟。距常州机场40km；车 程30分钟。 铁
10、路： 镇大铁路专用线把大港同京沪铁 路大动脉相连，新区内有两个货 运站。据悉，将修建的扬镇铁路 途经大港。 公路： 道路纵横交错，与沪宁高速公路、 312国道、104国道、沿江公路相 连，四通八达，交通极为方便。 镇江至大港快速公路镇大公路贯 穿全区直达镇江市主城区。 地理位置地理位置 大港，位于古城镇江的东部， 距离市区二十八公里，是镇江新 区的行政中心所在地，地处长三 角洲中心地带。 城市对外交通连接城市对外交通连接 航空： 距上海虹桥机220km，浦东机场 255km；车程2小时30分钟。距 南京禄口国际机场90km；车程 75分钟。距常州机场40km；车 程30分钟。 铁路： 镇大铁路
11、专用线把大港同京沪铁 路大动脉相连，新区内有两个货 运站。据悉，将修建的扬镇铁路 途经大港。 公路： 道路纵横交错，与沪宁高速公路、 312国道、104国道、沿江公路相 连，四通八达，交通极为方便。 镇江至大港快速公路镇大公路贯 穿全区直达镇江市主城区。 地理区位-地处长江和京地理区位-地处长江和京杭大运河“十字黄金水道”交汇点，水陆空交杭大运河“十字黄金水道”交汇点，水陆空交 通都极为发达通都极为发达 大港街道办事处是在原大港镇和原大港 街道的基础上，合并成立的，是新区政治 经济文化中心。 街道现总面积68.3平方公里，年未常住 人口6万余人。 2008年，大港街道主要经济指标增幅均 在25
12、%以上，工业经济预计完成产值54亿 元，同比增长34%，实现利税2.7亿元，同 比增长25%，三产营业收入实现24亿元， 完成任务的106%，共引进项目9个，其中 外资项目6个,实现合同注册外资9760万美 元，实到外资6148万美元，目前，大港街 道在建项目17个，其中外资12个，6个外资 项目投资分别超过2000万美元，2个内资项 目投资超1.5亿元。该街道今年有12个项目 竣工投产，其中外资项目8个 。 大港街道办事处是在原大港镇和原大港 街道的基础上，合并成立的，是新区政治 经济文化中心。 街道现总面积68.3平方公里，年未常住 人口6万余人。 2008年，大港街道主要经济指标增幅均
13、在25%以上，工业经济预计完成产值54亿 元，同比增长34%，实现利税2.7亿元，同 比增长25%，三产营业收入实现24亿元， 完成任务的106%，共引进项目9个，其中 外资项目6个,实现合同注册外资9760万美 元，实到外资6148万美元，目前，大港街 道在建项目17个，其中外资12个，6个外资 项目投资分别超过2000万美元，2个内资项 目投资超1.5亿元。该街道今年有12个项目 竣工投产，其中外资项目8个 。 工厂区 港口 经济发展-大港经济正处于快速发经济发展-大港经济正处于快速发展阶段，未来发展前景良好,扬镇铁路的展阶段，未来发展前景良好,扬镇铁路的 修建将带动大批产业的发展修建将带
14、动大批产业的发展 大港区域人口现状 -人口基数小，高端人群流失严重大港区域人口现状 -人口基数小，高端人群流失严重 总量：常驻78万人，本地23万人总量：常驻78万人，本地23万人 发展：未来规划人口50万人发展：未来规划人口50万人 人 口 现 状 人 口 现 状 构成：原住民，大港港口、产业园带来大量外来常驻人口构成：原住民，大港港口、产业园带来大量外来常驻人口 高收入阶层 中等收入阶层 较低收入阶层 层次 消费金字塔收入模型 公务员 、私营业主、企事业高管公务员 、私营业主、企事业高管 高级技师、港务人员等高级技师、港务人员等 产业工人、城乡居民产业工人、城乡居民 区域人口发展分析未来随
15、着产业人口不断导入，区域房地产将引来新 的发展契机 区域人口发展分析未来随着产业人口不断导入，区域房地产将引来新 的发展契机 产业突出 成为镇产业基地。建立以物 流、造纸、化工为核心的现代产业 园区。 区域发展契机区域发展契机 交通加强 镇江泰州大桥修建，及镇大公 路 拓宽，缩短与市区的时间距离 ， 凸显其交通枢纽作用。 环境改善 道路绿化、生态公园建设使得大港 将成为镇江生态化产业园区 产业导入 产业园区将吸引更多的企业入驻， 吸纳大量产业人口，同时也吸纳周 边乡镇人口。 区域人口影响区域人口影响 区域地位提升 缩短时间距离，加强区域与市区的 联系，使区域得到镇江人认同。 区域形象转变 转变
16、区域重工业、重污染的形象， 使得在大港工作的市区人口有驻留。 2010年沪宁城际铁路通车 2012年京沪高铁通车 2013年常泰高速通车 2014年淮扬镇铁路通车 苏中机场2010年1月16日奠基 镇江新区2009-2013年，固定资产投资2000亿 2009年，新城市规划出台，城市配套进入升级阶段，预计2013年初具城市框架格局 外部 重大城市配套和市政建设结合城市发展案例分析 预计镇江新区大港将在2013年跳跃性发展将在2013年跳跃性发展 内部 区域未来发展-大港新城预计2013年起进入快速发展期区域未来发展-大港新城预计2013年起进入快速发展期 大港新城预计2013年起进入快速发展期 地处长江和京杭大运河“十字黄金水道”交汇点，水 陆空交通都极为发达 经济正处于快速发展阶段，扬镇铁路将穿过大港，这 将为大港带来新的发展机会 人口基数小，高端人群流失严重，未来随着产业人口 不断导入，区域房地产将引来新
