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1、工程竣工验收与竣工备案组织管理,1,工程竣工备案组织与管理,一、工程竣工验收与竣工备案的概念,二、专项工程竣工验收的组织与管理,三、工程分户验收的组织与管理,四、工程竣工验收的资料管理,五、工程竣工验收与工程竣工备案,工程竣工验收与竣工备案的概念, 工程中间验收, 单位工程竣工验收, 专项工程竣工验收, 单项工程竣工验收, 工程竣工验收, 工程竣工备案, 物业移交验收, 工程竣工预验收, 分户验收,工程竣工验收与竣工备案的概念,1、工程中间验收：,工程中间验收是指项目施工过程中对基础、主体、装饰装修、给排水采暖、电气等分部、子分部和分项工程的质量验收,1.1. 工程中间验收的定义：,工程竣工验
2、收与竣工备案的概念,1、工程中间验收：,分部分项工程验收：,1.2. 工程中间验收的分类：,隐蔽工程验收：,施工过程的阶段验收：一般分为基础工程验收、主体工程验收,工程竣工验收与竣工备案的概念,2、单位工程竣工验收：,也称专业工程竣工验收，一般是指以具备独立的设计文件和施工组织组织设计条件，甲方单独签订施工合同，承包商可单独进行交工的工程内容为对象，在达到竣工条件后，由监理或甲方组织进行的质量验收,2.1. 单位工程竣工验收的定义：,房地产企业的单位工程竣工验收，其单位工程的定义与建筑规范中单位工程的定义不完全相同,工程竣工验收与竣工备案的概念,3、专项工程竣工验收：,对于房地产企业而言，一般
3、把需要通过政府相关管理部门或行业相关主管部门参与，需要取得验收合格文件或准许使用文件的工程质量验收，称为专项工程竣工验收,3.1. 专项工程竣工验收的定义：,单位工程竣工验收与专项工程竣工验收的主要区别，在于有无政府或行业相关管理部门参与并核发文件,工程竣工验收与竣工备案的概念,按地区公司划分，请一一列出所辖项目的专项工程竣工验收的名称,专项工程竣工验收，因地域差异，往往各项目之间并不完全相同,工程竣工验收与竣工备案的概念,3、专项工程竣工验收：,3.2. 专项工程竣工验收的常见分类：, 人防工程, 消防工程, 环保工程, 电梯工程, 供电进网、供电发电工程, 燃气工程, 防雷工程,工程竣工验
4、收与竣工备案的概念,3、专项工程竣工验收：,3.2. 专项工程竣工验收的常见分类：, 规划验收, 室内环境检测, 自来水接驳工程, 节能工程, 生活水箱工程及水质, 无障碍工程, 污水接驳工程,工程竣工验收与竣工备案的概念,4、单项工程竣工验收：,单项工程竣工验收一般是指在一个整体项目中，某一独立的建筑物、构筑物已完成设计图纸及合同约定完成全部的工程内容，具备正常使用条件，根据甲方与承包商合同约定的要求进行的质量验收,4.1. 单项工程竣工验收的定义：,工程竣工验收与竣工备案的概念,5、工程竣工预验收：,5.1. 工程竣工预验收的定义：,工程竣工预验收也称工程（含专项工程）竣工初验，属于对专项
5、工程竣工验收、工程竣工验收的工作的检查管理行为,对房地产企业而言，一般在指专项竣工验收或工程竣工验收前，为了避免验收承包商不严格履行质量管理职责，可能影响验收工作的质量和进度，进行的一种预验收形式的质量验收,工程竣工验收与竣工备案的概念,5、工程竣工预验收：,5.1. 工程竣工预验收的定义：,工程竣工预验收，一般是在承包商完成设计图纸及合同约定的全部工程内容，各分部分项工程验收合格，承包商书面提交工程竣工验收初验申请后进行,工程竣工预验收一般由甲方方案、计划的组织及实施结果的监督、监理负责具体实施过程的管理,工程竣工预验收阶段，往往根据计划组织情况，穿插进行专项工程竣工验收（与传统工程管理要求
6、不同）,工程竣工验收与竣工备案的概念,6、分户验收：,6.1. 分户验收的定义：,分户验收，即“一户一验”。是指住宅工程在按照国家有关标准、规范要求，在进行工程竣工验收前，对每一户住宅及部分公共部位质量进行的专门验收,分户验收是在各分部分项工程验收合格的基础上进行的,分户验收应在工程竣工验收前完成，是工程竣工验收的必备条件,工程竣工验收与竣工备案的概念,7、工程竣工验收：,7.1. 工程竣工验收的定义：,工程竣工验收是工程竣工验收备案和办理房屋产权的必备条件,工程竣工验收一般是在收到承包商提交的工程竣工验收报告后，经过城建档案管理部门预验收合格后，由甲方组织，政府质监部门（一般为质检站）参与，
7、工程的勘察、设计、监理、总承包商参加的综合验收（所谓的五大主体验收）,工程竣工验收与竣工备案的概念,7、工程竣工验收：,7.1. 工程竣工验收的定义：,工程竣工验收是在承包商竣工初验整改完成，监理验收合格，分户验收通过的基础上，由承包商提交书面的工程竣工验收申请后进行的,工程竣工验收报告的编制内容、要求、深度及责任、费用出处应在合约中予以明确,总承包商应根据工程验收结果，在工程竣工初验资料的基础上，深化编制工程竣工验收报告,工程竣工验收与竣工备案的概念, 工程竣工验收的合约法律风险：,根据最高法司法解释：建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期。承包人已提交竣工验收报告，发包人拖
8、延验收的，以承包人提交竣工验收报告之日为竣工日期,根据最高法司法解释：建设工程经竣工验收合格，符合合同约定的移交条件，发包人不得无故拖延,根据最高法司法解释：建设工程未经竣工验收合格，发包人提前交付使用的，以交付使用之日为竣工日期,工程竣工验收与竣工备案的概念, 国家标准施工合同范本的法律风险：,合同范本：“工程竣工验收通过，承包人送交竣工验收报告的日期为实际竣工日期。工程按发包人要求修改后通过竣工验收的，实际竣工日期为承包人修改后提请发包人验收的日期”,发包人收到承包人送交的竣工验收报告后28天内不组织验收，或验收后14天内不提出修改意见，视为竣工验收报告已被认可,工程竣工验收与竣工备案的概
9、念,8、工程竣工备案：,8.1. 工程竣工备案的定义：,工程竣工备案是指工程竣工验收合格后，将建设工程竣工验收报告和消防、人防、节能、气象、市政、规划、档案、公安等部门出具的认可文件或者准许使用文件及规划、环保、建设等部门出具的前期批准文件，报建设行政主管部门审核，取得工程竣工验收备案表审批的管理行为,工程竣工验收与竣工备案的概念,8、工程竣工备案：,8.1. 工程竣工验收和工程竣工备案的区别：,工程竣工备案是一种为了取得行政备案审批手续，所进行的报批报审行为,工程竣工验收是对工程质量进行综合验收的质量检查行为,工程竣工验收和工程竣工备案验收管理的主体不同,工程竣工验收与竣工备案的概念,9、物
10、业移交验收：,9.1. 物业移交验收的定义：,物业移交验收一般是指项目通过政府主管部门认可的竣工验收后，将项目向前期物业服务单位的移交验收行为,物业移交验收的目的是为了防止接管的物业存在严重的质量、数量、功能等缺陷，其验收重点主要是公共设备运行、是否满足使用功能和建筑设施外观等内容,严格讲，物业服务公司并不承担甲方工程的质量检查职责,专项工程竣工验收的组织与管理,专项工程竣工验收的组织与管理,按地区公司划分，请简单说明专项竣工验收的前后逻辑顺序,请简单说明与现场施工管理相关，最先的三个涉及专项验收的检查检测内容,专项工程竣工验收的组织与管理,1、电梯工程专项竣工验收：,1.1. 电梯工程专项竣
11、工验收的目的：,取得电梯验收合格证明文件,取得电梯运行使用许可文件,建筑电梯一般会兼具消防电梯的功能，一般消防验收主管部门往往要求电梯验收合格后，方可进行消防验收,具备消防验收条件,专项工程竣工验收的组织与管理,1、电梯工程专项竣工验收：,1.2. 电梯工程专项竣工验收参与的主体：,甲方项目工程部：,督导电梯专项竣工验收证明文件的取得：组织协调电梯具备验收条件、参与电梯竣工预验、负责电梯竣工/申报资料所需的甲方证明文件（如电梯竣工验收申请、维保合同等）,监理项目监理部：,检查电梯安装质量及竣工资料：检查电梯验收应具备条件的落实情况、组织电梯竣工预验、电梯竣工资料审查,专项工程竣工验收的组织与管
12、理,1、电梯工程专项竣工验收：,1.2. 电梯工程专项竣工验收参与的主体：,电梯安装供应商：,负责电梯竣工专项验收证明文件的取得：电梯预验前自检合格、电梯自检合格报告、电梯竣工/申报资料组卷、电梯竣工/申报资料需甲方出具证明文件的格式文件、向技术质量监督部门或特检所申请竣工验收、取得电梯竣工验收证明文件,特检所或检验所：,出具电梯监督检验报告、证书：资料审查、现场检查、出具监督检验报告,专项工程竣工验收的组织与管理,1、电梯工程专项竣工验收：,1.2. 电梯工程专项竣工验收参与的主体：,技术质量监督部门：,核发电梯专项竣工验收合格证明文件及电梯使用许可文件：受理电梯竣工验收申请、通知特检所/检
13、验所电梯监督检验排期、电梯竣工验收证明文件及电梯使用文件的受理、审查及核发,专项工程竣工验收的组织与管理,1、电梯工程专项竣工验收：,1.3. 电梯工程专项竣工验收对施工现场作业条件的要求：,电梯机房门窗安装完成，能放风雨，机房门口标志完成,电梯设备安装调试完成,电梯施工单位自检合格，质量验评资料完备,监理单位质量验收完成，签署质量验评合格意见,电梯电源（可临时电源）接通，电压波动不大于7,电梯机房、井道、底坑照明安装完成,专项工程竣工验收的组织与管理,1、电梯工程专项竣工验收：,1.3. 电梯工程专项竣工验收对施工现场作业条件的要求：,电梯井道完全封闭（可采取临时封闭措施：如增加井道护栏并悬
14、挂正在检测标志等）,电梯机房、井道、底坑无杂物,电梯底坑无积水，有应急的排水措施,通往电梯机房的通道无杂物、栏杆（临时防护）照明齐全,专项工程竣工验收的组织与管理,1、电梯工程专项竣工验收：,1.4. 电梯工程专项竣工验收对质量验评资料完成的要求：,电梯制造单位应提交的资料,制造资料：企业电梯生产资质类文件、装箱单、出厂合格证、机房井道布置图、使用维护说明书、动力线路和安全电路的电气示意图、电气敷线图、部件安装图、安装说明书、安全部件试验证书等方面的资料,专项工程竣工验收的组织与管理,1、电梯工程专项竣工验收：,1.4. 电梯工程专项竣工验收对质量验评资料完成的要求：,电梯安装单位应提交的资料
15、,安装及安装过程的质量监督资料：企业电梯安装资质类文件、产品安装合格证或自检检验报告、电梯平层精度检测记录、平衡、静载、制动性能检测记录、空载、半载、额载、超载检测记录、电梯井道尺寸复测记录、层门锁、锁钩锁紧元件啮合深度尺寸检测记录、轿厢导轨、对重导轨、工作面检测记录等施工过程记录、自建、监督检验等方面的资料,专项工程竣工验收的组织与管理,1、电梯工程专项竣工验收：,1.5. 电梯工程施工管理过程中容易忽视的细节：,电梯安装在开工前，需要电梯安装单位去技术质量监督部门或特检所提前办理电梯安装开工许可手续和质量监督登记告知手续,风险警示：未办理电梯安装开工手续和质量监督登记手续，无法申报电梯竣工
16、检测验收,专项工程竣工验收的组织与管理,1、电梯工程专项竣工验收：,1.5. 电梯工程施工管理过程中容易忽视的细节：,电梯底坑、井道、门洞、停层按钮等土建尺寸偏差是建筑施工的通病，其提前进场测量、监理测量复检、总包整改要求、整改验收、作业面交接确认等往复检查交接工作较多,风险警示：总包单位在面对分包单位时，往往不愿意承认土建尺寸偏差，也不愿意进行整改，此项工作不宜由电梯安装单位与总包单位对接。应由甲方组织主导,专项工程竣工验收的组织与管理,1、电梯工程专项竣工验收：,1.6. 电梯工程专项竣工验收管理容易忽视的细节：,现场施工管理过程中，往往会出现电梯提前临时投入使用的情况。这其中涉及到法律风险、电梯临时运行期间的责任归属及管理要求、电梯临时运行期间的设备维护、电梯成品保护、电梯与精装施工单位的配合要求、相关费用的归属等一系列管理问题。这些问题均应在电梯采购/安装及总包合同中予以明确,风险警示：未经验收合格许可，甲方单方指令要求电梯提前投用的，如发生安全事故，甲方承担刑事责任,专项工程竣工验收的组织与管理,1、电梯工程专
