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1、第一部分:,地块分析,南昌房产一直以来做的是“水”的文章。 内四湖，外四湖，加一条赣江， 所以一直做的水景文章。,现在轮到“山”的文章,城市“西进、东拓、北控、南延”发展战略中， 东、西向是城市主导发展方向，但此前西向只到红谷滩为止。,东拓,北控,南延,湾里组团,西进,很长时间里， 湾里一直被认为偏离南昌房产格局版图,昌南工业区,青山湖板块,京东板块,朝阳洲板块,中心板块,湾里板块,红谷滩板块,象湖新城片区,湾里：一直是房产初级班实习地,盘点湾里楼盘（见下页）,在未来的五到十年里，湾里将成为南昌城市居住品味升级的最重要的因素之一。,结论,从现在开始对湾里土地资源的任何不精心规划运作，都是暴殄天
2、物，是极大浪费.,现在，湾里正在回归到其应有的 人居价值,依其旅游、度假、居住、会议、休闲等功能，将其,山居价值立体化,现在,先来看看本地块,身处梅岭风景名胜 国家AAAA景区,居家舒心SPA 项目地处国家4A级风景名胜区梅岭国家森林公园腹地,周围群山环抱,拥有一流的空气、水、植被,自然环境极为优越。 离项目最近的景区有,洪崖丹井景区,紫清山景区,长春湖景区与及天宁寺景区,景区环绕,风景如画.一次居家的舒心SPA。,野生动物园,梅岭山景,背靠千亩山林公园 国家森林公园 私家养生别院 项目背靠磨盘山2000多亩国家森林公园，东西两侧高、中间低，形成半围合之势，属绝佳风水宝地。 磨盘山,距离南昌市
3、最近的一座山, 湾里区核心城区内唯一山地。,山的价值所在: 生态：比城里的“水”更生态,更具参与性. 比较一下：上海佘山，目前是著名的高档住宅区；南京紫金山，福州鼓山，长沙岳簏山，虽然离城市很近，但或者不允许开发（紫金山），或者都是成熟地，无开发空间。磨盘山是上天赐于宫园的一块瑰宝.,比邻区政府,近邻市政府 政府的导向,置业的方向 湾里区行政中心规划南搬迁至磨盘山山麓东南部,与项目零距离接触。 南昌市政府整体搬迁至红谷滩, 一系列市政配套随之西移.红谷滩与项目在8-10分钟路程. 给项目带来机会点。,本案,区政府 规划中,市政府,“一核三心四片七脉” 一核指: 磨盘山绿核及其周边的商业服务设施
4、，还有磨盘山南路和云湾大道交叉口西北侧行政中心，共同构成全区的主中心。,三湾公路拉近市区距离,红湾公路:连接湾里与城区的快速通道,湾里到红谷滩新区将只需十分钟的路程。 昌湾公路:昌湾大道东起长凌立交，西至西外环高速，,接接红角洲大学城.可把梅岭引入南昌城区。 云湾公路:北至幸福水库,东至八一桥,到达南昌最大的交易市场,洪城大市场。,省立首家诊疗保健医院 保健医院，健康理疗 新华医院总占地面积约6万平方米，总建筑面积为2.6万平米，设有医疗中心、大型体检中心、亚健康治疗中心、药浴中心、食疗中心、乐疗中心、中医养生中心、豪华疗养中心等，是江西第一所现代化综合性亚健康诊疗保健医院。 新华医院是湾里现
5、有的三大医院之一。地处本案项目区内，是项目的最好配套。医院作为小区配套在南昌现有楼盘中还是第一个。,在湾里板块，项目大多都定位为休闲度假产品。 而招贤镇的项目更接 近传统住宅项目。, 恒茂森林海 康都 罗马假日 帝景湾洋城,休闲度假项目集聚,生活配套滞后,生活配套，目前的配套只能依靠招贤镇与湾里区原有配套设施. 其配套规模和档次 的起点都相当低。 周边配套奇缺,只有一 个农贸市场,其他的超市银行酒店食肆等奇缺，影响业主日常生活. 自身2000平米商业配套,尚未形成.,第二部分:,产品分析,半山建筑 山林覆盖 楼盘地形是山坡建筑，南北纵深500米，高差有40米，依山势而筑，阶梯式布局。 项目内3
6、0年以上大樟树非常多，200多米的林荫大道，安坐堂室，便可听闻阵阵山风树涛。,中式艺墅宫社 白墙灰顶类江南 一座建筑的风格，代表着一个群体的品位，有什么样的风格就会吸引什么样的人群，物以类聚，人以群分。 项目的建筑外立面通体使用了白墙，灰瓦，文化石的构造，营造了一种似江南，类江南，但不胜江南的风格建筑。建筑的风格明快，明亮，明显 。,居家,养生,三大功能有机组合,旅游,养生 磨盘山的天然养吧,新华医院量身定制的理疗康复.,旅游 项目身处国家旅游风景区，建筑在风景中,风景也在建筑中.,居家 在一个旅游渡假中心居家，感觉比一般的住宅自然要高一层面。,户户有景，家家有园 小区1.1的超低容积率,11
7、.25的房间距，小区依照山的形态，依照原有树种的形态，大面积的绿化造景，绿化率高达40%，确保每家每户都可以从不同的角度欣赏到不同的园林景观。 项目在绿化造景方面花费了巨大的心思，使项目在园林景观方面具有一定的优势，但是优势需要转化为胜势。,大小庭院，南北露台 项目半山联排与公园双拼，均设有大小庭院与露台，而且所占面积不小，多达50平米，对于一个面积不到300平米的户型来说，其庭院露台的大手笔私毫不逊色于独栋别墅。,多层阳房，全明居家 花园阳房的户型布局科学、合理，杜绝浪费，南北通透，动静分离，全部明房、明厅、明卫、明厨的全明设计。 花园阳房户型可谓优越，不存在浪费，不存在拐弯抹角的现象，不存
8、在朝向不好利用率低的情况。,大面积赠送，全城罕见 项目大面积的赠送，全城实属罕见，半山联排，224的面积，赠送就达到50平米，价格相当于打8折。公园双拼270的面积，赠达31平米，价格也相当于9折。打价格战具有优势。 免费就是优费，免费就是实费，从经济角度来看，项目大面积的赠送，消费者应该得到了很大的实费，看得见的实费。对消费者来说，赠送是最喜欢的，再好不过的。 半山联排，免费赠送面积达49.4平米。 大庭院约23平米，小庭院约4.5平米， 二楼北露台16平米，二楼南露台6平米。 公园双拼，免费赠送达31平米。 一楼露台16平米，二楼南露台6平米，三楼露台9平米。,第三部分:,市场分析,目前来
9、看，南昌的楼市貌似已由春天步入夏天，这点出乎绝大部分人的意料。今年1-6月南昌商品住宅销售240.59万平方米，同比增长217.61%，将近08年整年的两倍，而且已超过了2007年的同期水平，创下历史最高值。虽然近两月成交量有所下滑，但依然保持在较高位，同时，6月份在绿地中央广场，恒茂国际都会在内的豪宅集中成交的带动下，价格创下近9个月新高。 三季度价格或持续强劲，量有所下降。三季度传统淡季的到来，或多或少会影响前往售楼处看房的消费者，加上近期价格的上涨，小部分购房者又进入观望，成交量上必然会出现小幅下降，但依靠改善性需求和投资性的短暂支撑，下降幅度不会很大。,价格连创9个月新高,市中心版块引
10、领南昌楼市 市中心板块和整个南昌楼市总体价格趋势基本相同，市中心板块无论是地理位置还是配套设施都占据较大的优势，无论从市场供需都是南昌一个相对于稳定的板块，其价格对整个南昌楼市都具有一定的代表性。 1月份市中心板块的价格仍然承接去年的态势，价格保持在5873元/的高价位上，2月份由于开发商对市场并未完全把握准确，为缓解资金压力，价格开始动摇，市中心板块大幅度降为5307元/，直至三月开始开发商开始对市场回暖充满信心，价格得到稳步上升。,青山湖板块房源紧销价格居高 上半年青山湖板块基本与南昌市总体价格走势呈稳定上行状态，房源紧俏，只有部分楼盘推出了一些新房源。,青山湖板块代表了南昌楼价的最高水平
11、,中大青山湖在上半年4月中旬左右开始加推17#、20#典藏多层，由于多层在得房率和物业 管理等费用方面都比高层更胜一筹，其住房结构也不同，因此均价较之前4400元/的价格有所上浮，每平米直涨为5000多元，回归到其原本的自身价值。 而另一些楼盘，如竑鼎福第仍保持低调的风格，在5月加推了湖景景观大户型房源，引起不少购房者们的关注。,该区域新增供应较少，供销趋于稳定态势。,红谷滩板块作为南昌楼市发展的旗帜，经过近几年的发展，住宅市场已经进入成熟期，目前红谷滩板块可出让土地已经不多，只有红谷滩边缘还有部分土地可售。所以红谷滩板块的住宅也变得更显得珍贵，所以带动了板块内楼盘销售价格的上涨。 同时我们应
12、该注意到，明年红谷滩商业写字楼的开发建设将成为该板块的亮点，该板块的写字楼项目承载着转移老城区商务服务的压力，也承受着带动红谷滩商业发展的重任。红谷滩要发展，不能光有住宅，更应该有繁华的商业商务氛围。要完成一江两岸均衡发展，共同繁荣的目标， 目前红谷滩板块最大的热点是八一大桥的维修，八一大桥作为红谷滩中心区连通老城区的重要交通命脉，在维持半年的封闭式整修期间，将改变红谷滩的多重格局，同时加快红谷滩板块辐射圈的扩大。在此契机下，红谷滩靠近洪都英雄大桥的凤凰城，销售喜人，以及即将推盘的舜赣外滩已成功进入人们的眼帘。预计下半年舜赣外滩将做推盘活动，销售成绩期待关注。,红谷滩体量与成交量较大,无可否认
13、的是，红谷滩板块仍然是南昌楼市的风向标，体量巨大，成交量巨大。,湾里楼市相对平稳低价排徊 新建湾里板块基本保持稳定局面，整个板块看点并不多，板块未来的升值潜力还有待开发。该板块由于受地理位置影响，板块所面向的主要客户群相对固定，仍是本区域的居民，板块内部自给自足的态势也比较明显，楼盘的活动力度和价格浮动并不是很大，销售势头处于平静状态。目前该板块楼盘处于恢复调整阶段，房源所剩不多，动静并不大。,第四部分:,滞销分析,价格因素： 地段因素： 配套因素： 竞争因素： 推广因素： 销售因素： 广告因素： 定位因素：,价格因素：均价高于平均水平,通过以上价格对比，不难发现，本案2800的售价还是处于中
14、上等水平，略高于2600的市场均价，价格高启，对消费者造成一定的抗性。 项目的价格与项目的品质应该是成正比的，高价格需要高品质支撑。,地段因素：地段相对较偏 李嘉诚早就说过,楼盘的价值第一是地段,第二是地段,第三还是地段。对一般的楼盘来说,地段决定楼盘的价值的观点的正确性是毫无疑问正确的,这也被开发上视为拿地的圣经。 湾里板块一直以来远离南昌房地产的板图，南昌房地产向西的板图以红谷滩为界。而项目离红谷滩还有超10公里的距离。如果不是红湾公路修通的话，十几公里的路程起码要半小时。 在湾里，项目与湾里区中心的距离也相对较偏，不是区域的繁华中心,开车也在5分钟左右的时间。 位置较偏，距离较远，严重影
15、响到业主的日常工作与生活，这也是南昌客户不选择湾里，不选择本案的抗性之一。,配套因素：生活配套奇缺 至上的生活，应该为业主的生活起居全面考虑，大型超市，娱乐广场，酒店，食肆，一个都不能少，而项目目前的配套只能依靠招贤镇与湾里区原有配套设施.其配套规模和档次不是起点低的问题，而是基本没有。日常生活不便，成交可想而知。 休闲度假不足 一个项目定位为养生度假产品，需要与之相匹配的休闲配套，例如：游乐场，高级会所，会议室，度假中心等，这样才能拨高一个项目的品位。 本案在休闲度假方面的配套存在硬伤，虽然拥有周边的4A景区，虽然内部布有景观带,林荫道以及新华医院,但相比于真正的休闲度假产品来说这些还相对不
16、足，某种意义上说消费者感受不到这是一个休闲项目，就是休闲要闲在哪里，度假要在哪里度。休闲配套的缺失让项目失去了价值提升的可能。,竞争因素：同质化竞争加剧 湾里虽然远离市区，但楼盘不少，而且同质化严重，导至竞争加剧。 1.建筑风格方面 湾里区、 “新-湾”接壤区楼盘建筑风格依托湾里良好的自然丰景特色，以多层建筑形态为主，别墅等形态为辅。建筑风格基本是上要求融入自然为主的古徽派、欧式、简约现代风格。其中，以瀚海逸居古徽派、帝景洋湾欧式、梅岭康都、简约现代风格为代表。 2.园林风格方面 在园林风格的设计方面，各楼盘基本上遵循了该区域的基本地形。园林设计依据地形形态，景观建设“依山傍水”，充分利用了当地的自然资源和形态。湾里区有中国传统园林江南园林风格、欧式园林建筑风格、现代园林风格等几种，其中翡翠山庄、帝景洋湾是欧式园林风格，瀚海逸居则为江南园林风格的代表，敏龙花园、竹林花园等楼盘园林风格都采用现代园林为样板建设。 3.主打特色方面 因湾里区独特的森林资源和景观资源，景观、自然环境、气候条件成为湾里楼盘的独具的卖点和特色
