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1、如何在现行市场下实现住宅产品的创新,中建国际设计顾问有限公司,CCDI,中国成立50余年以来， 住宅设计经历了一系列的重大变革：,改革开放以来，人们对生活质量的追求越来越高,八五住宅标准,九五住宅标准,多元化市场模式,建筑师的责任,房地产市场面临严峻考验,住宅设计创新日益重要和困难,学习苏联工业样板住宅,设计市场的需求,如何在现行的市场下实行住宅产品的创新是建筑师的责任。,住宅产品创新的缘起,满足人们日益增长的的多元化生活需求,住宅创新有利于实现客户价值、改善生活硬件环境、激发社区潜能、加强人们对生活的热爱和未来的憧憬,作为国内设计公司的龙头，我们有责任创造出住宅创新的标准。就像万科一样，成为
2、行业内标准的制造者和先行者，这样才能实现企业的良性发展。,制定CCDI行业内的创新标准,住宅产品创新的目的,住宅产品的创新正是我们公司企业价值点所在：一流企业制造标准；二流企业制造品牌；三流企业制造产品。,一改善型创新：满足人群对于住房条件改善需求的创新 特点：属于局部创新 形式：现有的户型基础上基于种种条件对产品进行的修改 例如：增加主卧舒适度而加更衣、主卫、书房；在某些城市基于当地生活习惯而进行的户型修改，多采用成熟产品,住宅产品创新的形式,目前市场关于住宅产品的创新的三种形态,案例：金地马驹桥，一、二层联排，三层平层，四、五层叠拼的组合产品,二组合型创新 基于某些条件把几个户型的不同的特
3、点、不同功能组合在一起以满足客户需求的创新,一层平面图（一梯4户）联排,二层平面图（一梯4户） 联排,四层平面图（一梯3户） 叠拼,三层平面图（一梯2户）-平层,五层平面图（一梯3户） 叠拼,住宅产品创新的形式,一梯四联排,一梯二平层,一梯三叠拼,案例：北京的香缇漫步,三移植性创新 特点：把高端产品的某些特色或者格局移植到下一层次的户型上，使其具备高端产品某些特色的创新,特点：把独栋别墅的特质移植到联排别墅,住宅产品创新的形式,项目决策：在项目启动的阶段深刻解读甲方的需求，研究周边楼盘的特点和相关同类型产品的特征，研究项目的竞品楼盘的资料，结合规划设计的要求，决定住宅产品的布局和在此布局上应该
4、具备的特点和要素，甚至针对不同面积的户型提出不同的房间需求和面宽、进深等基础要求,项目 决策,产品 研发,产品 实施,住宅产品创新的流程,住宅产品创新的阶段和流程分为以下三个阶段：,住宅产品卖给什么样的客户 客户的生活需求 客户的追求和爱好 客户的生活状态 家庭构成、心态 ,总之，只有深刻的了解了需求之后才能够在现有的条件下进行创新,创新阶段需要关注的问题把握客户价值要素,住宅产品创新的流程,把握客户价值要素 概念设计阶段的创新 产品研发阶段的创新 其它创新,2.1 概念设计要点 首先,了解项目定位，研究客户需求， 其次,要了解当地的规范资料（政策法规），什么能够增送，什么要计算面积等等地方法
5、规,案例 苏州亿城,在苏州 1.两层阳台叠加不计容积率 2.上下层阳台投影叠加距离1米，不计入容积率,住宅产品创新的流程,把握客户价值要素 概念设计阶段的创新 产品研发阶段的创新 其它创新,概念设计要点 项目规模分类 不同项目规模下创新 不同自然资源下创新 概念设计标准化的思考,案例 福州14#地,在福州，阳台进深1.8米，计产不计容。紫色区域均不计入容积率。,住宅产品创新的流程,把握客户价值要素 概念设计阶段的创新 产品研发阶段的创新 其它创新,概念设计要点 项目规模分类 不同项目规模下创新 不同自然资源下创新 概念设计标准化的思考,再次，了解项目的基础资料，例如项目的地段、交通、出行状况、
6、周边的有利和不利因素、周边楼盘和竞品楼盘的特点,总之，根据上述逻辑分析提炼出项目的各种内外条件，充分利用，达到价值的最大化,2.2 项目的规模分类,根据项目的要求：可分为 大盘 中盘 小盘 大盘分中等地块高容积率（1.8以上）和大地块低容积率两种，中盘亦同。,万平米以上、 万平米 、万平米、万平米、万平米左右,按照面积：可分为,住宅产品创新的流程,把握客户价值要素 概念设计阶段的创新 产品研发阶段的创新 其它创新,概念设计要点 项目规模分类 不同项目规模下创新 不同自然资源下创新 概念设计标准化的思考,案例：天津金地格林世界,2.3.1 规划概念,对于大盘：讲究的是阵列感，外部采用相对低端的产
7、品包围高端的产品，外围低端的产品在排布上尽量和外围城市发生关系，而高端的产品能够自成体系,强调了秩序与有机的生成 生动活泼又有强烈的阵列感,把握客户价值要素 概念设计阶段的创新 产品研发阶段的创新 其它创新,概念设计要点 项目规模分类 不同项目规模下创新 不同自然资源下创新 概念设计标准化的思考,住宅产品创新的流程,2.3 不同项目规模下概念设计的特点,案例：福州橘园,不是良好的景观一定给高端的产品，如产品中有80米左右的高层，则高层一定要远离景观，把空间让给高端，因为高层足够高。,而如果产品差异不大，就要考虑有最多的户数观景，以拉近不同产品的差距。,把握客户价值要素 概念设计阶段的创新 产品
8、研发阶段的创新 其它创新,概念设计要点 项目规模分类 不同项目规模下创新 不同自然资源下创新 概念设计标准化的思考,住宅产品创新的流程,对于小盘：因为面积小，注重强烈的重复感，以造成规模加大的印象,对于中等高容积率的盘：考虑地块间的有机联系，在秩序中采用扭曲和错动的手法打破规则感,把握客户价值要素 概念设计阶段的创新 产品研发阶段的创新 其它创新,概念设计要点 项目规模分类 不同项目规模下创新 不同自然资源下创新 概念设计标准化的思考,住宅产品创新的流程,案例：昆山汉城国际,2.3.2 景观概念,对于地形和外部资源要巧妙运用，外部资源差就要注重自身内部景观的营造，小空间做大和大空间做碎的常用手
9、法，注重产品与周边环境的区别，人为造台地和微坡是目前比较常用的方式,案例：北京金地国际中心(人造微坡),把握客户价值要素 概念设计阶段的创新 产品研发阶段的创新 其它创新,概念设计要点 项目规模分类 不同项目规模下创新 不同自然资源下创新 概念设计标准化的思考,住宅产品创新的流程,2.4不同项目自然资源概念设计,案例：深圳棕榈泉别墅（山景）,把握客户价值要素 概念设计阶段的创新 产品研发阶段的创新 其它创新,概念设计要点 项目规模分类 不同项目规模下创新 不同自然资源下创新 概念设计标准化的思考,住宅产品创新的流程,有水景的要尽量能够利用水景，最大化的观景，有山景的则考虑如何在户型上达到效果,
10、案例：深圳天琴湾海岸公馆,2.5概念设计的标准化思考,2.5.1.概念设计的标准化不是产品完全相同或者产品组合完全相同的意思。标准化的概念是指居住小区的设计从规划的类型到产品的模式能够采用雷同或者相近的方式解决近似的问题，这个是我们赞同的概念设计标准化。 2.5.2.产品设计的标准化是指我们希望在具体产品付诸实施时，既要满足开发商对不同层次产品的理性需求；同时希望通过实施产品相对标准化的设计模式为开发商达到既能保证产品品质，又能节约成本的目的。 下面为我们在住宅产品方案阶段所善用的一些具体的标准化手法： 套内 90120的户型，室内走道净宽控制在1.1米， 套内120160的户型，室内走道净宽
11、控制为1.2米， 套内160以上的户型，室内走道净宽控制为1.3米； 住宅入户门均采用1.2米的标准化模式；, 凸窗尽量采用凸出净宽600mm的标准模式； 住宅采用800kg的电梯，SOHO和高层公寓产品则采用1000kg电梯； 入户门厅的设计标准为 89 平方米，不含走廊； 立面设计在保证有良好的视觉效果的同时，尽量采用尺寸相同的开窗和室内空间效果。 从以上的标准化方式，我们既避免产品多元化而造成的不必要的浪费，又实现了产品品质逐级提高和舒适化的目的。,2.5概念设计的标准化思考,3.1 规划中各物业形态在布局中的价值特点,对于多层：价值点更在于近人尺度的营造,对于高层：更看重的是避免给人以
12、压迫感和避免给人以高层社区的印象，尽量布置在内部，在城市尺度上形成远景,案例：苏州亿城项目,高层布置在内部，在城市尺度上形成远景,把握客户价值要素 概念设计阶段的创新 产品研发阶段的创新 其它创新,住宅产品创新的流程,规划中各物业形态在布局中的价值特点 户型创新 立面创新 部品系列与创新,相同的产品一定要在布局中相同，以避免给人以差异感，难以选择,3.2.1 小户型研究与创新,把握客户价值要素 概念设计阶段的创新 产品研发阶段的创新 其它创新,住宅产品创新的流程,规划中各物业形态在布局中的价值特点 户型创新 立面创新 部品系列与创新,3.2户型创新,空间的合理利用，收纳空间的合理布置，如何在小
13、面积中能够给与它更多的附加值是设计的难点。 这个议题也是目前处于观望状态下房地产市场一个特别关注的问题，我们将在下面的小户型平面研究中具体探讨。,3.2.2 大户型创新,主人套房、豪华卫生间、化妆间、 更衣室、三厅的具体布置 中西橱的利用 迎宾门庭、豪华客卧、佣人房的设计 洗衣间、花园入户、超大阳台露台、主人和保姆分开入户、270度观景效果、高空间的选择 ,把握客户价值要素 概念设计阶段的创新 产品研发阶段的创新 其它创新,住宅产品创新的流程,规划中各物业形态在布局中的价值特点 户型创新 立面创新 部品系列与创新,大户型看重的是对生活方式的提供，强调生活品味。能够具备更多的生活特色，提供一种良
14、好的生活方式才是关键。必备因素包含了：,把握客户价值要素 概念设计阶段的创新 产品研发阶段的创新 其它创新,住宅产品创新的流程,规划中各物业形态在布局中的价值特点 户型创新 立面创新 部品系列与创新,案例：北京保利冷泉项目,相对小户型，大户型更注重的是空间展示效果。,3.2.2.1 确定产品定位,不同的产品定位不同的设计方式，优质的的设计、住宅的创新的前提就是要有明确的产品定位,创新移植就是把上一层的产品移植到下一层中。这里的下一层不简单是物业类型的差别，例如别墅的设计手法不仅仅是要移植到townhouse中，高层一样可以移植，这里的下一层主要是价格的差异。 同样，低端产品要有高段产品的要素才
15、叫创新。,3.2.2.2 确定移植类型和形式,把握客户价值要素 概念设计阶段的创新 产品研发阶段的创新 其它创新,住宅产品创新的流程,规划中各物业形态在布局中的价值特点 户型创新 立面创新 部品系列与创新,案例：北京龙湖香缇漫步,联排之间在平面上分开1.5m的间距，从而使其获得独栋别墅的特质。,间距1.5m,在高层公寓中加入了中庭空间和空中花园，从而把别墅的概念引入到高层中,案例：北京昆仑公寓,3.3.1传统文脉类：将中国的古典元素加以提炼引入到立面中,九间堂,立面中引入白墙、密栅栏、竹影荷池等中国传统元素,把握客户价值要素 概念设计阶段的创新 产品研发阶段的创新 其它创新,住宅产品创新的流程
16、,规划中各物业形态在布局中的价值特点 户型创新 立面创新 部品系列与创新,3.2立面创新,吸取了诸多中国传统民居的建筑特色，融中国传统建筑特色和意境为一体,万科第五园,3.3.2 地域文化类,案例：亿城苏州项目,吸取了江南镂空的格子窗造型元素,把握客户价值要素 概念设计阶段的创新 产品研发阶段的创新 其它创新,住宅产品创新的流程,规划中各物业形态在布局中的价值特点 户型创新 立面创新 部品系列与创新,把地域中某个特征引入到立面中，或是一个物品，一个符号，甚至相同建筑产品加以提炼和改良,万科红郡是英伦Tudor风格的上海老洋房式别墅，采用了英国斜坡屋顶、整齐的青瓦、厚重的石材贴面等造型元素,案例：万科红郡,案例：水晶城,3.3.3 风情类,案例：万科兰乔圣菲(西班牙风格),把握客户价值要素 概念设计
