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1、2012年 项目营销提案,2012市场展望,1.,2012推货策略,2.,2012客户关键点,3.,2012项目深化定位,4.,2011佛山市场小结 整体经济格局分析 未来政策走向预测 2012市场走势预判,2012市场展望,1.,2011佛山市场小结 整体经济格局分析 未来政策走向预测 2012市场走势预判,2012市场展望,1.,3月乃佛山传统的销售“小阳春”，呈现交投小高峰，势头由于“3.19”限购而嘎言而止。5、6、7月成为政策消化期，博弈双方均观望市场。8月属于全年承上启下之节点，既消化部分观望也为“金九银十埋下伏笔” 传统的“金九银十”，市场供应量骤增至193万，环比激增130.2
2、%，绝对量与去年基本持平，但传统黄金周集体遇冷，签约310套，均价8879元/ ，拐点突显，更令后续市场库存压力异常巨大，限购政策的威力在黄金周体现得淋漓尽致。昙花一现的限购松绑令更是让楼市观望情绪雪上加霜 且限购后较多项目放缓推货进度，把大批货量积压于第四季度推出，市场新旧货源充足，项目间的竞争呈“白热化”，促使价格再度调整，刺激消费者入市信心。展望四季度会随着部分项目的“以价换量”而导致成交量出现结构性上涨，价格基本平稳而传导至2012年第一季度,限购后前3个月,市场回顾与分析,一季度承接旺销、二季度政策抑制、三季度平稳回升、四季度平静过渡,禅桂10年与11年1-10月度成交数据分析,20
3、10年1-10月禅桂新增面积143万，成交面积130万，均价9925元/； 2011年1-10月禅桂新增面积183万，成交面积109万，均价10788元/，同比分别增长28%， -16%， 8.7% 各区成交量较大幅受挫，成交以刚需及首改的需求户型为主，第三季度起积压的中大积产品开始陆续入市，带动成交均价于高位稳定。 两年对比发现，中心城区的应对市场的动作会逐步传导至镇街市场，总体而言，11年的成交量出现历史新低，随着政策的持续严格执行，价格平稳维持后的成交量会出现结构性的微微上涨。,市场回顾与分析,南海区10年与11年1-10月度成交数据分析,2010年1-10月南海新增面积202万，成交面
4、积191万，均价8467元/； 2011年1-10月南海新增面积237万，成交面积151万，均价10111元/，同比分别增长17%， -21%， 19% 2010年一季度传统销售淡季，春节后“小阳春”数据在4月体现，5-8月总体呈现平静，刚需积压在“金九银十”井喷 2011年第一季度承接了10年第四季度的旺销的数据反应，3月“小阳春”也体现市场规律。限购后的南海市场也跟大佛山市场走势一致，陷入低迷。7、8月的观望消化期过后迎来黄金周的到来，“金九银十”早就成为“铜九铁十”，大佛山均价呈现继续向下调整的态势。,市场回顾与分析,总体供大于求，价格高位中维稳,碧桂园城市花园,典型项目分析,万科金域蓝
5、湾,销售走势图,销售走势图,禅桂典型项目均通过“以价换量”实现热销,中海千灯湖壹号利用价格口径杠杆,8月6日开放销售中心，客户需要在接待处填写一份预约表，才能分批进入销售中心内部。首先会进入影视厅观看中海在全国地区的标杆项目（以后会有3D片段观客户观看），然后再到沙盘听销售介绍项目（销售人员配备Ipad） 项目面积137-397，销售口径预计价格20000元/以上，部分单位带6000元/装修。当天人气踊跃 9.29开卖2、4、6、10、12座130、180、280、390方约500套单位，当天成交约200套，均价14600元/方，截止目前成交约7成 营销策略精髓在于大打“高预报价 低成交价”，
6、最大限度利用“销售势能”，叠加了“品牌高、区位缺、关注密、成交旺”等因素，成就了逆市中的销售神话。价格就是硬道理！,2座397,典型项目分析,万科金色溪谷利用区域市场空白点,8月6日开卖4座：加推3座05单位,该项目属于烂尾楼由品牌开发商盘活的典型案例，主打90方两梯六户的刚需带装修产品为主，并且选择在8月中旬入市，取得不俗的成绩。一方面由于该片区过刚需品牌产品短缺，限购后观望情绪很浓厚，积压需求。另一方面该项目价格比较迎合市场需求，符合客户心理价位，所以促成成交 万科全线产品面对第四季度集体冲刺的压力，随行就市的反应比较迅速 预计下星期会推11层一梯两户的小高层，价格待定。准业主范围以黄岐、
7、盐步、广州为主，其中广州客户约三成，无名额客户之社保均私下自行解决。应对2012之态度以不变应万变,9月17日开卖1座107套单位,竞争项目分析,碧桂园山水桃园价格策略已基本失效,T6类为16层，分两梯四户和六户， 87-97, 约700套,带装修；H类为6层，一梯两户， 合并135-210,约300套 ，不带装修 在售89-92的两三房高层单位，带装修，售价6000-9000元/，130的三房以及210的复式单位，毛坯售价7000-8000元/。另外项目主打别墅产品，涵盖305-800的双拼美墅，售价12000-16000元/。现在一次性付款有96折，按揭付款98折,项目本身资源相对优质，叠
8、加品牌效应在低总价与高折扣的前提下，一定程度带动销售。但受限购政策及项目本身合拼产品的影响，4月份后销售持续低迷，虽然采取集团式的大折扣联动销售，效果依然不佳。,竞争项目分析,嘉景华庭少货量慢节奏推货,一期组团有7栋高层洋房，17-18层；二期组团共8栋，其中3栋18层、其余5栋23层，一期产品已经售罄，70-90均价4000-5500元/2011，90-110均价5300元/，110-130均价 6400元/ 本项目以70-130的2房、3房、4房精品户型为主打，由两梯三户、四户南北对流的高层洋房组合而成 国庆期间推出的产品仍以90-120的户型为主，均价6040元/，10月1日-5日，每天
9、前3名成交客户有机会获得最高5000元优惠。,该项目4月份推出6、7座90-108方产品，客户以大沥、松岗本地中低端客户为主，主打低总价的营销策略，消化接近9成。 10、11座产品的加推，一定程度上对东湖产生亚影响，但无论产品及品牌都不可同日而语。 在营销节点上，该项目一直高度关注东湖，每每都会选择在东湖推货前进行消化，规避东湖的影响,竞争项目分析,颐和盛世整体销售情况不理想,全新2期岛屿别墅全新样板房已经开放，此次推出的世界岛别墅组团总共40栋，面积在316-670平米之间，价格320万元/栋起。另外，洋房方面在售100平米南向一线江景大3居，面积从98-146平米不等，价格仅5500元/平
10、米起。小户型的三房剩下的房源不多 2011年主推高层洋房单位，主打98-167的两至四房户型，C区1-9栋总供货809余套，面积102379。已售洋房276套，未售洋房533套，均价6217元/ B区G1栋、G2栋、J1栋、J2栋、J3栋、K栋、LM栋、N栋H、H1栋、H2栋,已售别墅70套，未售别墅24套，均价9413元/,竞争项目分析,中信山语湖新品低价入市,推售货量：共140套（御湖4座、6座） 折前均价：7500-8000（折后价5000-7000） 折扣优惠：140以下交5万抵10万，以上交10万抵20万 开卖方式：公开开卖 销售情况：至14日成交137套，推售率约99% 客户构成：
11、 里水、和顺刚需客户及部分投资客当天约200台客户 备注信息： 中信山语湖属于里水和顺高端项目，4座、6座开盘价格远远低于市场均价，购买洋房可以享受别墅的配套，本次开卖的御湖组团，性价比高，即使刚需客户也具备购买条件，成功认购客户均赠送南实高中学位。付款方式灵活，客户首付五成，余下五成可分三年支付，前两年免息，第三年按5年贷款基准利率计算。业主95折、街客98折、公务员97折一次性96折，3日内签约均享额外96。因此成交火爆，开盘基本售罄。,B户型82一房,C2户型116二房,竞争项目分析,2011佛山市场小结 整体经济格局分析 未来政策走向预测 2012市场走势预判,2012市场展望,1.,
12、全球展望,通胀,国际油价金价持续飙升。 美元疲弱，大宗商品向上的趋势并未改变。 由于油价贵金属价格的大幅波动，国际资本投机重点转移到新兴发展国家，全球资本流动性加大。,国际经济增速放缓,奥巴马提出一项总额高达4470亿美元的刺激就业方案。 奥巴马19日宣布将在未来10年内大幅削减3万亿美元联邦财政赤字的计划。 意大利、西班牙主权评级被下调，并维持“负面”展望 希腊总理帕潘德里欧宣布将对欧盟出台的一揽子救助方案进行全民公投 欧洲中央银行意外宣布下调欧元区主导利率0.25个百分点至1.25%。,国际经济形势严峻，通胀成为全球话题,四月以来，由于电煤价格倒挂，电力供应不足，全国各地纷纷闹起电荒。部分
13、地方政府甚至拉闸限民宅电力以求地方经济发展。只有产业结构优化调整，才能真正改变电力不足的问题。 2011年为“十二五”首年，也是“调结构”首年，调整初期阵痛难免，预计今年GDP增速较去年会有所降低。 国家十二五规划提出，国内生产总值年均增长7% ，重点进行经济结构调整，同时解决持续高速经济增长下的社会问题。今年前三季度GDP同比增长9.4%,保八目标预计顺利完成，因此包括房地产调控在内的经济结构调整策略将继续实行。 受2009年宽松货币政策影响，CPI持续攀升，至2011年7月同比上涨7.5%。但在多项价格抑制方案实施及收紧的货币政策，10月CPI为5.5%，幅度逐渐下降。,国内经济,经济结构
14、调整势在必行，房地产占比逐渐减少,2011佛山市场小结 整体经济格局分析 未来政策及供应预测 2012市场走势预判,2012市场展望,1.,2010.4.17 新“国十条”,2010.9.29 新“国五条”,2011.1.26 “新国八条”,力度越发严厉，范围越发扩张，内容越发具象 “提门槛，加成本，抑需求”,政策回顾与分析,2011.3.19 佛山版限购令,2011.5.13 佛山2011年加快保障性住房建设实施方案发布,2011.5.13 商品房销售未实行“一套一标”每套罚款5000元,辅助政策轮番出台，巩固调控成果,1、禅城：今后出让土地普通商品住房项目须按照不等比例配建保障房 2、 佛
15、山市城市规划管理技术规定，规定每户住宅最多能建一个进深超过2.1米的阳台，且面积不超过12平米等 。 3、佛山全市征收0.2%价格调节基金 4、关于加强销售资料审核严格执行我市住房限购政策的通知一：加强价格指导与审核。二：明确自8月8日起，非本市户籍居民家庭个人购房，补缴个人所得税的不予认可。 5、顺德车位要限购，要求首先供应业主，租售的车位个数应符合规划车位配比等。,针对新国八条、限购政策、保障房建设等政策规定后市场上出现的各种“应对方式”，政府不断出台后续加强版的执行政策，以巩固政策成果，及应对政策带来的影响。,政策回顾与分析,限购松绑朝令夕改，市场信心大逆转,2011-10-11 早上1
16、1：49关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知规定：1 、非本市户籍人员补缴个人所得税以及社会保险的，不予认可。2、具有人才引进证明的非本市户籍人员，购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制。3、已办理房地产权证超过5年（含）的住房产权转移，不纳入限购范围。4、本市户籍居民家庭允许增购一套7500元/平方米以下的住房。5、本市户籍“村改居”家庭，在购买7500元/平方米以下的新建商品住房时，其拥有的因村改居由集体土地改为国有土地的自建住房，不计入住房套数。 2011-10-11 晚上23：24为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响，我局决定暂缓执行关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知。,限购松绑朝令夕改，显示地方财政难捱之时，也明确地表达了中央对楼市调控的决心，导致一日之间，市场由信心发生大逆转，原本打算入市的消费者选择观望，
