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1、16059C05 解放日报报业集团五星级酒店项目 上海市闵行区 市场可行性研究报告 解放日报报业集团五星级酒店项目 上海市闵行区 市场可行性研究报告 为解放日报报业集团而作 为解放日报报业集团而作 2008年年2月月 2 引言引言 概述概述 针对我们于2008年1月6日与解放日报报业集团（客户）签署的顾问 合同，我们为位于上海闵行区莘庄镇都市路近富都路的酒店项目准 备了一份市场可行性调研报告。该酒店项目位于上海市闵行区莘庄 镇都市路以西、富都路以南和珠城路以东之地块。 本报告仅供内部管理人员在考虑酒店项目的潜在定位和经济可行性 时使用。 仲量联行酒店集团（Jones Lang LaSalle
2、Hotels）已经准备了 一份重点突出、详尽细致的材料，用以分析酒店的经济。我们调研 的领域包括： ?上海市场总体概况，包括社会经济和旅游的趋势 ?上海的五星级及四星级酒店市场概况 ?确认新的/潜在的竞争酒店项目 ?周边酒店分析 ?上海可比酒店分析 ?可比市场环境中的酒店市场细分和需求来源的分析 ?酒店定位建议及可能取得的入住率和平均房价的估计 ?本项目的未来现金流估计 工作范围包括： ?考察上海及项目周边区域酒店市场的竞争状况 ?分析商务市场和旅游市场的主要绩效指标 ?确定和调查未来可能的竞争酒店开发地段和竞争项目 ?采访本案市场中企业的住房决议者和相关政府机构 ?使用仲量联行酒店集团内部市
3、场信息及交易数据来估计未来的 现金流并计算未来的投资收益 仲量联行酒店集团已从政府和非政府渠道协助收集了有关酒店市场 的经济和人口因素的必要相关数据，并为整个地段和调研地段周边 地区的市场特点提出了建议。 项目小组项目小组 本项目小组由仲量联行酒店集团大中华区行政总裁安瑞达先生领 导，并由以下人员提供相关支持： 吴嘉保 酒店企业咨询服务部，高级副总裁 葛灵汉 酒店企业咨询服务部，副总裁 李靖 酒店企业咨询服务部，分析员 费依凡 酒店企业咨询服务部，分析员 利益非相关声明利益非相关声明 我们确保仲量联行酒店集团不会有任何经济或其它利益与拟建酒店 的正确评估发生冲突，或被视为可能对我们提供公正评估
4、的能力造 成影响。我们将维持这一立场直到此项调研结束。 保密性保密性 本报告含有涉及酒店所有权、管理、商业和财务状况的保密信息。 客户要求保守本报告的机密信息。在接收本报告时，未经仲量联行 酒店集团和委托客户同意，本报告的内容和结论不得复制或泄漏给 任何第三方。 任何违反本条款的行为都将被视为违反仲量联行酒店集团、委托客 户和其它保密信息提供者之间的保密协议，而无论是否就保密义务 签订正式协议。 3 引言引言 信息使用信息使用 我们从多渠道为此次调研搜集数据和信息。尽管在使用信息时 已恪尽职守，仲量联行酒店集团仍不确保其准确性。如发现信 息不够准确或产生误解，并对我们的调研产生影响，仲量联行
5、酒店集团保留修正其建议和报告的权利。 限制和假设限制和假设 本报告以当前及未来可能出现的市场状况为依据。我们一再表 示，对未来市场状况和指标价值观的预测存在许多不确定性， 因此最多只能将其作为对可能性的预测评估，而非绝对的必然。 前瞻性的预测涉及大量可变因素的假设，这些可变因素容易受 到起伏不定的市场状况的影响。 由于环境的不可预见性，酒店的入住率、收入和成本支出可能 与我们的预测有所出入，并将存在实质性的差异。某些假设将 难以避免地与实际不符，意外事件和不测情况可能时有发生。 因此，在借鉴本报告时，必须对未来预测的不确定性有清醒的 认识。 在准备本报告时，我们依据的假设条件包括： ?本报告中
6、提供的参数需与客户于2008年1月6日签署的合同 中向我们提供的委托说明相符合。 ?本报告中有关调研酒店的参数需符合当前用地计划和客户 为我们提供的其它相关信息。 ?拟建酒店将按照国际酒店的业界认可质量标准修建完成。 ?酒店将遵照国际认可的酒店管理连锁模式进行品牌推广和 运营。 ?本报告所提供的项目建议将包括对上海及项目周边区域的调查， 而且酒店入住率和平均房价（ADR）将比讨论时做出的预测有所 增长。 ?报告内的平均房价（ADR）不包含服务费，但已除去营业税。 ?我们在评估中所采用的入住率和平均房价都根据客户提供的预测、 假设和其它信息、业界调查结果、我们对市场的研究以及对酒店 业的了解。本
7、报告将就信息来源以及预测和假设的根据加以阐述。 ?我们不对管理效果做出评价，对影响实际业务成果的未来营销手 段和其它管理行为也不承担任何责任。某些假设将难以避免地与 实际不符，意外事件和不测情况可能时有发生。因此，在预测期 间取得的实际成果将与我们的假设有所出入，并可能存在实质性 的差异。 ?我们必须认识到，房地产投资市场动荡不定，而且本报告中的业 务预测可能在一段时间之后与实际情况大相径庭。 ?我们特别指出闵行区市场现状对未来，尤其是酒店开业期间的参 考价值比较有限；闵行区的酒店市场处于发展阶段初期，尚未成 熟，而可开发的空地多，产业结构也不完善。另外，由于市场信 息的透明度和可靠性较低，客
8、户方使用这份报告或以此对酒店未 来表现进行预估时，需要清楚这些制约因素及其风险。 ?由于本案切入时间较早，我们强烈建议，在消费市场出现任何新 的竞争动向和趋势时，应当经常密切关注这些预测数字，以监控 市场的实际情况。 4 目录目录 1. 上海市概况 2. 上海市宏观经济概况 3. 上海市旅游市场概况 4. 上海市酒店市场概况 5. 地块分析 6. 闵行区酒店市场分析 7. 可比酒店分析 8. 可比市场分析 9. 定位及配套设施评估 10. 酒店经营财务预测 11. 酒店投资分析 附件一：酒店行业统一会计准则 附件二：酒店作为投资产品的开发考量 16059C05 1. 上海市概况上海市概况 6
9、1. 上海市概况上海市概况 ?作为中国的四个直辖市之一，上海是中国的商业和金融中心，也是目前中国大陆发展最快和经济最发达的城市之一。 ?上海位于长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北接长江入海口，长江与东海在此连接。上海正当我国 南北弧形海岸线中部，交通便利，地理位置优越，是一个良好的江海港口。 ?至2006年末，上海有18个区和1个县。 全市土地面积6,340.5平方公里，占全国总面积的0.06%，南北长约120公里，东西宽约100公里。 境内辖有崇明、长兴、横沙3个岛屿，其中崇明岛面积1,041.21平方公里，是我国的第三大岛。 ?截至2006年底，上海全市户籍人口已
10、增加到1,368.1万人，占全国总人口的1%。全市常住人口1,815万人，其中外来常住人口467万人。 上海上海 来源：www.wikipedia.org 来源：http:/ 16059C05 2. 上海市宏观经济概况上海市宏观经济概况 8 2. 上海市宏观经济概况上海市宏观经济概况 ?根据上海市统计局数据，2006年上海市实现地区生产总值（GDP）人民币10,366.37亿元。按可比价格计算，实际增长率达到12.0%，连 续第15年保持两位数增长。 ?上海市地区国内生产总值在2000年至2006年间的年均复合增长率达13.8%。 ?2006年，上海市人均生产总值达人民币75,990元，在我们
11、所研究的十二个大中城市中仅次于无锡，排名位居第二。 2006年中国主要大中城市人均年中国主要大中城市人均GDP （美元）（美元） 02,0004,0006,0008,00010,000 Xian 西安 Chengdu 成都 Shenyang 沈阳 Nanjing 南京 Tianjin 天津 Dalian 大连 Beijing 北京 Hangzhou 杭州 Guangzhou 广州 Shenzhen 深圳 Shanghai 上海 Wuxi 无锡 数据来源：各城市统计局，仲量联行 上海市上海市GDP增长分析增长分析 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 2
12、00120022003200420052006 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% GDP - 人民币 亿元实际增长率 数据来源：上海市统计局 9 2. 上海市宏观经济概况上海市宏观经济概况 ?2006年，上海市利用外资规模继续扩大。全年吸收外商直接投资合同金额145.7亿美元，比上年增长5.4%；实际利用外商直接投资额71.1亿美 元，增长3.8%。 ?2006年，上海市固定资产投资保持适度增长。全年完成全社会固定资产投资总额3,925.1亿元，比上年增长10.8%，增幅比上年回落4个百分点。 2006年，上海市房地产开发投资达1,275.6亿元，比上一年度增长了2
13、.3%。 ?随着国家一系列抑制投资的宏观调控政策陆续出台，尽管2006年固定资产投资和房地产开发投资仍有所增长，但已趋于平稳，增幅显著下降。 上海市利用外资情况上海市利用外资情况 0 20 40 60 80 100 120 140 160 200120022003200420052006 亿美元 直接吸收外资合同金额实际吸收外资金额 数据来源：上海市统计局 上海市固定资产投资和房地产投资上海市固定资产投资和房地产投资 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 200120022003200420052006 人民币亿元 固定资产
14、投资房地产投资 数据来源：上海市统计局 16059C05 3.上海市旅游市场概况上海市旅游市场概况 11 3. 上海市旅游市场概况上海市旅游市场概况 海外入境旅游市场海外入境旅游市场 ?2006年，上海超越北京成为中国第一个接待海外入境旅游者超过600万的城市，较2005年增长4.5%，其中460万为过夜旅 游者（比2005年增长4.5%）。 ?上海的海外入境旅游者人数在过去几年保持稳定增长，1997年至2006年海外入境旅游者人数年均复合增长率达13.6%。 ?2006年，上海国际旅游收入达到39亿美元，比2005年增加了9.8%。 ?2007年截至10月底，上海接待海外入境旅游者人数累计达
15、424.1万人次，较2006年同期增长了11.2%。 上海接待海外入境旅游者人数上海接待海外入境旅游者人数* 0 100 200 300 400 500 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 人数（万） -20% 0% 20% 40% 60% 80% 年增长率(%) 人数（万）年增长率 (%) *注：包括来自于香港、澳门、台湾的旅游者 数据来源：上海市旅游管理委员会 12 3. 上海市旅游市场概况上海市旅游市场概况 海外入境旅游市场海外入境旅游市场 ?上海市海外入境旅游的旺季为三月、四月、九月、十月和十一月。淡季为一月、二月、五月和
16、十二月。平季为六月、七月和八月。 如上面季节性图表所示，由于商务旅游所占比重极高，季节差异正在逐渐减少。 ?2001年到2006年间，上海海外入境旅游者平均逗留天数保持在3天以上，其中2006年数值为3.6天。 上海接待海外入境上海接待海外入境*旅游者的季节性旅游者的季节性 - 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月 十二月 人数人数 20032004200520062007 注: 包括来自于香港、澳门和台湾的旅游者 数据来源: 上海市旅游管理委员会 2001-2006年上海市海外入境旅游者年上海市海外入境旅游者*平均逗留天数平均逗留天数 3.9 3.6 3.6 3.5 3.1 3.6 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 200120022003200420052006 *包括来自于香港、澳门和台湾的旅游者 数据来源：中国国家旅游局 13 3. 上海市旅游市场概况上海市旅游市场概况 海外入境旅游市场海外入境旅游市场
